华发股份年报观察：股东权益与华东压舱石

​文｜黄指南

3月20日晚间，华发股份交出了2022年度的成绩单。财报显示，华发股份在行业逆境中，仍实现营收、净利及回款的同比增长。

但受制于行业整体下行，叠加该财年权益比例的降低，其归母净利回调近2成。

期内，华发股份保持着较好的销售态势，实现销售额1202.41亿元,同比微降1.35%,实现回款额 722.67 亿元，较上期增加2.16%。营收上录得591.90 亿元，同比增长15.51%。

利润方面，虽然行业整体利润在下行，但该司净利润仍同比上涨1.06个百分点，至47.26亿元。

此外，2022 年华发股份结算项目中权益比例下降，少数股东损益占比较上期提升 13.76百分点，归母净利润同比降低19.34%，至25.77亿元。

少数股东权益

早在1月末的业绩快报中，华发股份就已对外表示，2022财年将出现净利润增加，而归母净利润面临近两成回调的局面。这背后的原因，是近几年华发股份对外快速扩张的同时，少数股东权益因素的影响。

据观点新媒体观察，在2017年，华发股份少数股东在股东权益中的比重首次超过50%，至52.49%。此后，其少数股东权益比重逐年攀升，至2022年末达到82%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

截至2022年末，华发股份的股东权益合计1094亿元，其中少数股东权益为897.1亿元，较上期进一步增长19.50%，而归属母公司所有者权益已经下探200亿元至197.43亿元。

随着少数股东权益比重的增加，其对净利润的影响程度也逐渐加大。在2018-2022年的观察周期内，除2021年有小幅度的回调外，其余数年少数股东损益均保持年化10%以上的增长率。另外，少数股东损益在2019年增长率达到历史高位，按年增加了353.85%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

据观点新媒体了解，2021年年报披露后，华发股份在2022年5月收到了上交所的问询。

当时，市场关注到华发少数股东权益比重与净利占比之间的差值，其近5年连续保持在30%以上，差值最高为2018年，达48.92%。最新数据显示，截至2022年12月末，少数股东应占权益比重达82%，期内少数股东的应占净利比重为45.45%。

对此，华发去年回复上交所关注函时，针对市场关心的少数股东权益问题就表示，房企上市公司在资本市场募资受限的情况下，归母净资产增长主要依赖各年度留存收益的积累，因此少数股东权益增速显著高于归母净资产增速。

华东压舱石

2022年全年，华发股份实现合同销售金额2102.41亿元。据企业年报披露，在行业整体销售遇冷的情况下，该司坚持紧抓销售回款，实现回款金额722.67亿元，同比增长2.16%，资金回笼保持稳健态势。

期内，华发股份实现了营收、净利润的逆势双增长，但在盈利质量上仍有修复空间。毛利率表现上，自2014年开始，该司就处于整体回调态势，降速保持着波动下行态势。

近5年间，2019年及2021年的毛利率水平均同比有所恢复，到2022年时，毛利率为20.18%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

观点新媒体翻阅华发历年财报得知，华东大区目前已经成为了目前该司的业绩“压舱石”。2022年全年，华东大区录得销售779.09 亿元，销售占比超6成，达64.79%。以往重点布局的珠海大区以及华南大区销售占比也超10%，北京大区及北方大区销售占比继续收窄，分别回落至3%、3.27%。

因此，在2022年的拿地投资策略上，华发保持一二线核心城市的布局，其中更加偏向于销售去化较高的珠海大区以及华东大区。据统计，其全年完成土地投资348.59亿元，新增土地14宗，共新增土地储备77.66万平方米。

华发股份2022年土地投资

数据来源：观点指数整理

2022年报数据显示，华发共持有土地储备计容建筑面积386.38万平方米，在建面积1385.06万平方米。

除了发力招拍挂市场，华发股份还在今年1月以37.8亿元收购深圳融创华发冰雪文旅城项目剩余51%股权。收购完成后，珠海华发将持有深圳冰雪城100%股权，项目总占地面积43.68万平方米，计容积率建筑面积131.07万平方米。

投资端放开手脚，华发在融资端同样多方出击。去年充分利用国资背景优势，公开发行境内债券超160亿元，平均融资成本5.76%，低于行业平均水平。

华发还成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列，发起的“华发租赁住房二号类REITs”首期21.56亿元产品最终以1.65倍认购倍数成功发行。同时还成为了首批启动向特定对象发行A股股票工作的房地产公司之一，拟募集资金60亿元，目前该项工作已获上交所受理。

截至2022年12月末，该司有息负债合计1455.53亿元,其中长期负债占全部有息负债的比重为81.92%，未来仍有较大的融资及财务优化空间。