业绩会实录 | 嘉里建设：今年购物商场或者租金会有平稳发展

文｜潘玲宣

在嘉里建设发布2022年度业绩当天，年内才刚履新的副行政总裁兼执行董事区庆麟、首席财务官郑慧善出席了全年业绩记者会。

仅持续半小时的线上活动中，谈及市场预期，“审慎”一词高频出现。

面对可能存在的金融市场波动及市场情绪，管理层并未选择视而不见。另一方面，嘉里建设亦看好市场回暖及发展机会，整体而言维持谨慎乐观的看法。

与此同时，“审慎”亦是对嘉里建设过去一年的提炼。

诚如主席报告所言，2022年挑战满途。而年内，嘉里建设通过重要的土地收购审慎扩大土地储备，并开展资产提升计划，为上海、北京和杭州若干投资物业进行优化。同时作出数项新任命以巩固管理团队，并持续透过出售非核心资产促进资本循环。

“尽管营商环境极具挑战，我们仍能实现稳定的财务业绩，同时作好部署以把握香港和内地的未来机遇，实在令人鼓舞。”

回暖信号

数据显示，2022年，嘉里建设录得综合收入145.9亿港元，按年下跌4.8%；发展物业销售贡献收入85.43亿港元，按年增长2.1%。

2022年，录得物业销售总额99.74亿港元，包括在香港及内地的合约销售53.54亿港元，连同出售香港两个货仓的总代价46.2亿港元。

合约销售业绩主要来自香港豪宅缇山和瀚名在上半年的销售，以及于年内较后期成功推售缇外所贡献。内地方面，合约销售业绩主要在年内较前期、全国实施新冠疫情防控措施前所录得，因商业活动于2022年其后大部分时间均受防疫措施所限制。

物业租赁全年收入为49.91亿港元，与去年同期比较下跌6.6%。

其中，香港投资物业录得收入11.99亿港元，按年下跌7.1%。未计入在2022年上半年向租户提供的一次性租金宽减，以及香港两个已出售货仓的租赁收入，投资物业收入为11.42亿港元，下降2.6%。

而内地投资物业则录得收入37.92亿港元，与2021年比较下降6.4%。以人民币计算，内地物业部投资物业组合的表现与2021年比较大致持平。

2022年，嘉里建设毛利率为48%，发展物业销售录得毛利率37%，较去年降低14个百分点，主要由于2022年产品组合变化；投资物业租赁收入则录得毛利率74%，去年为75%。

报告期内，计入投资物业公允价值变动以及于2021年出售嘉里物流联网有限公司股份所录得的一次性收益20.94亿港元后，股东应占溢利为27.55亿港元。

扣除上述两个项目，基础溢利为45.2亿港元，下跌28%，跌幅主要由于人民币兑港元贬值、发展物业销售组合变化以及2022年疫情导致物业租金和酒店收入缩减所致。

每股盈利为1.90港元，同比减少73%。董事会建议宣派截至2022年12月31日止年度末期股息每股0.95港元。连同中期股息每股0.40港元，截至2022年12月31日止年度将合共派发现金股息每股1.35港元。

据年报，于2022年，嘉里建设共有十二个发展物业项目在售，分别位于香港、福州、杭州、昆明、前海、秦皇岛、沈阳和郑州八个城市；同时于香港、北京、杭州、前海、上海、深圳和沈阳经营九个主要综合用途项目。

截至2022年12月31日，嘉里建设所持物业组合的应占楼面面积合共4849万平方呎，分别位于内地、香港及海外。年内，收购上海黄浦区金陵路一个项目，为土地储备增添约196万平方呎的楼面面积。

根据目前的土地储备及发展中物业组合，未来的发展物业将为嘉里建设带来稳定的合约销售，足以满足未来五年及其后销售所需。

数据显示，于2022年12月31日，嘉里建设待售发展物业的应占总楼面面积为1129万平方呎。其中，在内地将产生959万平方尺的应占楼面面积；香港物业部亦正发展一系列优质项目，并拥有具良好潜力、供未来发展的土地储备达集团应占楼面面积约170万平方呎。

从不同地域来看，2022年，嘉里建设在内地主要已落成投资物业组合的应占总楼面面积为1058万平方呎，涵盖办公室、零售和出租公寓。

2022年大部分时间，内地酒店营运大幅受制于相关措施，住宿和餐饮收入均告下跌，令此分部录得收入10.56亿港元，而上年则为16.12亿港元。

数据显示，位于内地的11个酒店物业项目中，静安香格里拉大酒店、天津香格里拉大酒店、北京嘉里大酒店全年平均入住率较上年变动较大，分别下降31%、25%、24%至35%、31%、31%。

随着下半年零星疫情逐渐消退，酒店业务整体出现复苏势头的正面迹象，入住率有所改善。今年以来，相关业务回暖迹象愈加明显。

“前两个月我们看到，无论是人流或者是销售、零售方面的销售都是有增长”。区庆麟于记者会提到：“相信今年在这些购物商场或者租金方面有一个平稳的发展。”

利率宽减

另一方面，在经济环境低迷之下，香港物业部录得收入53.45亿港元。凭借过去三年疫情所累积的营运经验，香港物业部于2022年录得总合约销售36.73亿港元，当中包括两个高端豪宅项目缇山和缇外，合约销售达21.12亿港元；另成功由投资物业资产转型为发展物业项目的瀚名亦贡献8.01亿港元的合约销售。

同时，嘉里建设旗下连接港铁的港岛南项目扬海录得应占合约销售5.43亿港元。

2022年上半年，香港物业部以46.20亿港元出售两个货仓，连同于2022年录得的合约销售，香港物业部共达成82.93亿港元的物业销售。

至近期，嘉里建设中标荃湾宝丰路的地皮，管理层也借此透露，嘉里建设会继续在香港和内地寻求合适的土地储备机会，维持一直以来强健发展物业的推售渠道。

随着全面通关及进入疫情后的新阶段，嘉里建设将继续项目推售，并留意市场情况。

“前两个月看到买家对住宅项目兴趣有增加，但是我们相信物业市场需要一段时间复苏，我们也会继续密切地留意市场情况，会把握复常和复苏的机遇，继续推售我们内地的楼盘。”

推盘计划方面，嘉里建设表示：“接下来会部署，有机会推出港岛港铁黄竹坑港岛南岸第四期这个项目。”

2022年，作为资本循环策略的一部分，嘉里建设决定将Resiglow–Happy Valley转型为发展物业项目，以The Aster品牌推售。

管理层在此次记者会中做出相关回应：“其实一直都是不断地检视资产，看每一个资产的表现和市况怎么样，而后制定最佳的回报方案，以及去促进资本的循环。”

“去年我们卖了两个仓，今年我们又将本来是收租的‘Resiglow–Happy Valley’转成‘The Aster’去推售，这个策略我们会持续地做，达至资产管理上面最佳的资本回报和循环。”

于2022年12月31日，嘉里建设总借贷528.7亿港元，较上一年的374.79亿港元增长约41.06%，总借贷中98%须于五年内偿还，较上一年提高4个百分点。

截至期末，嘉里建设现金及银行存款共117.01亿港元，低于2021年的174.35亿港元；借贷净额411.69亿港元，较上一年的200.44亿港元增加一倍，主要由于支付上海及香港项目的土地成本。

与此同时，嘉里建设负债比率（借贷净额除以总权益）大幅提升至33.6%，上年则为15.1%。

嘉里建设表示，集团采用积极主动的模式管理流动资金，以确保资本资源有充足的空间来满足融资需求，寻求严谨的投资机会，并作出保护以应对非预期的外部经济冲击。

“集团将继续在可能的情况下以无抵押方式获取融资，并在有需要时以有抵押项目贷款作为补充。”

值得注意的是，于2022年内，嘉里建设已签订共约170.35亿港元可持续发展表现挂钩银行贷款信贷协议。

贷款款项将应用于推动长期可持续发展目标的措施，加强其物业组合对气候适应的能力，以及作为一般企业融资。

嘉里建设亦表示：“我们正致力逐步增加集团整体债务组合中的可持续融资占比。”随着更多可持续发展表现挂钩银行贷款推进，嘉里建设将更能受惠于利率宽减。

以下为嘉里建设2022年度业绩记者会问答实录：

现场提问：今年基础溢利下跌，主要原因是什么，跌幅主要是来自内地还是香港业务？

郑慧善：2022年在疫情和严格防控影响之下，集团总收入跌了5%，整体的表现还算强韧，其中发展物业销售按年增长2%，投资物业受短期租金宽减措施影响，但是也算平稳。

基础溢利减少刚才提到过，就是人民币兑港币贬值，另外是发展物业组合变化，2022年疫情令到物业的租金和酒店收入有缩减。

但是我们用当地货币计算，主要是人民币，内地投资物业和2021年基本上持平。如果不计算出售货仓的租金收入损失和租金宽减，香港物业投资租金实际下降了2.6%。

现场提问：中港现在全面通关，集团今年首季在香港销售表现如何，以及未来接下来的月份推盘的部分怎么样？

区庆麟：大家都看到近期的市场活跃了一点，在香港的注册市场，似乎各个项目的销售都有一些升温的情况，交投也活跃了。

刚刚几个小时前我们有一个新闻发布，缇山最后一伙都卖了，已经全部清盘，可以看到嘉里的豪宅项目一直得到市场支持。

现在我们另外一个豪宅项目譬如缇外，产品是非常独特，在去年中期业绩简报会我也提过，缇外这个项目经过改契增加了34个车位。

相信知道大家，超级豪宅车位非常重要，能够增加车位对盘的提升非常大。改契在去年第四季完成，而刚才缇山已经清盘，销售团队可以专注缇外的销售。

我相信缇外的独特性将会受到超级豪宅市场的追捧。

另外，连接港铁的港岛南项目也重开销售，已经陆陆续续录得成交。本来在跑马地一个RESIGLOW，收租的物业转为销售的物业，用“THE ASTER”这个品牌销售，现在初步得到非常理想的市场反应。

接下来会部署，有机会推出港岛港铁黄竹坑港岛南岸第四期这个项目。

现场提问：内地疫情防控措施解封，会不会带动公司在内地的销售表现？推盘部署怎么样？

区庆麟：在内地，今年前三个月无论在零售或者酒店业务方面都有回暖的迹象，买家对住宅项目兴趣有增加，但是我们相信物业市场需要一段时间复苏，我们会继续密切留意市场情况，把握复常和复苏的机遇，继续推售我们在内地的楼盘。

今年我们在不同的城市都有项目继续推售，譬如福州、杭州、昆明、深圳前海等。另外武汉和上海浦东两个全新的住宅项目，计划在今年内推售。

现场提问：香港与内地零售市场方面有回暖，商场的客流和销售情况等是否可以分享一下？今年会不会有租金上调的空间，出租率和租金水平有没有预计？

区庆麟：前两个月，无论在零售、酒店方面的情况都有所改善。香港去年年中以后开始改善，内地前两个月无论是人流或者是销售、零售方面都有增长。

现在中央政府有一个很明确表示，专注经济增长，推动经济复苏。相信在国家的政策层面上面，因为已经取消了新冠疫情管控，消费市场应该会改善，也会上升。

我们也是维持比较谨慎乐观的看法，相信今年购物商场或者租金方面会有平稳的发展