深圳招商花园城2.0焕新，解析存量改造“尖子生”的筹谋与成效

在商业地产行业加速洗牌的大背景下，招商蛇口在2021年提出了持有物业“双百”战略，迎难而上加速扩张，重塑行业竞争格局：重点发展集中商业业态，主动布局优质区位，力争“十四五”规划末实现拥有百个经营项目、实现百亿营收。

作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管提出“X+商业”理念，持续加码布局商业综合体的开发和运营，已形成“海上世界、招商花园天地、招商花园城、招商花园里”四大商业产品线。截至2022年12月底，招商商管已布局超过30座城市，管理商业项目超60个，商业总体量超700万㎡，未来三年还有32个商业项目将逐一落地。

“招商花园城”是招商商管聚力发展的拳头产品线之一，目前在营的招商花园城已达16座，今年还将新开6座，将成为其商业版图中名幅其实的“数量之最”。深圳招商花园城作为招商蛇口商业版图的开山之作，2006年落子蛇口腹地，已深耕片区十七载，如今启动焕新升级，以激发出全新的商业活力，其经验成果将具有广泛借鉴意义。

2022年9月，花园城以“重塑标杆典范”之势，采取“边经营边改造”的策略，正式启动了2.0调改升级。尽管面临着调改按期交付与商场正常经营的双重考验，2022年深圳招商花园城依然取得了全体系营收TOP3的优异成绩，彰显出这个老牌项目十多年锤炼沉淀出来的实力和底气。扎实的综合实力与优秀的调改成果也受到行业的高度认可。

2023年3月30日，在以“穿越周期，夯实未来”为主题的2023中购联中国商业地产行业新年论坛上，深圳招商花园城荣登“2022年度新调改购物中心星秀榜”。

花园城荣登“2022年度购物中心调改星秀榜”

01.应势之变

打造“都市生活艺术聚场“

2006年深圳商业正处于“开疆拓土”的黄金时代，深圳招商花园城在蛇口前海自贸区中心腹地应运而生，是彼时南山区首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合类商业项目，不仅是蛇口居民日常休闲首选地，也是填补片区品质消费空白的商业标杆。

17年来，伴随深圳城市发展按下“快进键”，区域面貌日新月异，花园城周边客群基本面也发生了翻天覆地的“利好”变化：一方面，周边汇集诸多全国TOP10龙头房企的国际化高品质住宅，辐射百万高端家庭客群；另一方面作为核心综合商务圈，云集了众多全球高精尖跨国企业，吸附百万中高消费青年商务人士，且国际化属性明显，区域消费潜力不言而喻。同时伴随着连通南山宝安片区的地铁12号线的开通，花园城客群吸附力出现了从蛇口周边延伸至“大片区”乃至全城的趋势，意味着昔日的标杆社区MALL亟待升级，需要重新定位升级，以能满足迭代后的消费群体对更高生活方式与精神社交的多元化需求。

基于新的客群画像与消费趋势调研，项目团队提出了“与生活共艺术”的全新slogan，并以“艺术、生活、自然、审美”为DNA，打造成“都市生活艺术聚场”，致力于成为汇聚生活艺术气息、产生人生感悟的精神高地。

02.“三大维度“焕新

17年社区标杆蜕变多元生活方式体验MALL

购物中心不止步于购物体验，已是行业的共识，也是商业进阶必须突破的课题。商业地产从增量转向存量市场已是大势所趋，传统商业空间亟待通过硬件革新、场景重塑焕发新的生命活力，才能满足后续业态引入、场景打造与经营服务等多方面创新落地，实现消费体验的全面提升。

一般而言，开业时间越久的项目调整改造难度也越大，市场上也鲜有超十年的旧商场边改造边运营的案例。单从建筑改造角度而言，不仅要花费更高的时间成本，还需要牺牲部分区域阶段性客流进行空间焕新、动线调整。值得一提的是，项目团队在吸收了国内外成熟的在营项目调整经验，并在施工、设计等方面和区域政府深入交流之后，花园城最终确定采用分阶段进行南区、中区、北区调改的方案，并在此期间保持正常运营。

凭借着17年运营实力的沉淀，花园城又一次全面展现“硬功夫”，从“空间场景焕新、绿色商业改造、业态组合优化”三大维度着手，将从最初满足一站式生活类消费场所，蜕变为满足多元生活方式的体验场域。

#空间场景全面焕新，打造自然艺术社交氛围

传统商业建筑空间的多元场景重塑是实现定位差异化创新的重要手段。花园城围绕都市生活艺术聚场定位，对现有建筑空间进行全方位的重塑升级，包括主题场景打造、动线优化、品质提升等举措，力图呈现一个具有现代审美、社交体验的全新商业中心。

运用都市商业艺术概念，结合蛇口依山傍海独特的自然环境，对室内外空间进行主题场景塑造，其中室内用“绿野芳踪”为主题意旨为漫入花园城，赋予大自然的美好与艺术熏陶，塑造出有温度、有情感的精致型商业与人文艺术打卡圣地：保留北区入口的玻璃体并利用通高的建筑形态现场条件打造极具浪漫气息的“梦幻花谷”由此漫步到室内中庭，顶层的采光天窗引入温暖的阳光仿佛步入“漫光山色”中，运用GRG和金属材质进行曲面工艺切割巧妙的将“光”的记忆雕刻在建筑上，呈现自然的尺度和包容性；南区利用楼层高的空间优势，通过扶梯改造、连桥搭建等方式连通贯穿各区域，在连续的空间中叠加上不同维度的流动曲线使室内整体空间宛如“觅境游湖”，形成富有层次与动感的“河流”串联起商业与艺术空间，引导顾客在其中游览探索，将艺术、人文、商业等功能的平衡呈现，于细微之处见真章，构建出商业艺术美学新形态。此外，“花园”的概念还延伸至户外空间，以“渐变的像素花园”为主题，划分出商业活动、艺术展陈、休闲外摆、客流引导四大功能区域，不仅提供了更全方位的户外休闲社交互动空间，更以沉浸式的场景让消费者感受到商业空间的舒适与活力。

花园城效果图

#重塑业态主题，加强服务精准性

“主题设计”是购物中心提升体验的另一关键词，尤其客群的多元性决定购物中心需要根据消费者的兴趣、爱好、消费偏好等设定通达性强的楼层主题以匹配目的性消费。调改升级中的花园城将重新定义楼层主题，优化业态排列组合，加强服务的精准性。

花园城全新确定了“时尚优活、新活格致、稚趣悠里、聚乐欢享”四大楼层主题，按照新的楼层主题，将匹配时尚零售、时装设计、文化社交、家居生活、儿童业态、特色餐饮等业态，以更有针对性的楼层业态组合满足周边客群对目的地消费的需求。

#紧跟可持续发展趋势，打造绿色低碳商业体

2020年 “双碳”上升为国家战略，绿色商业概念席卷全球商业体，可持续发展已经成为商业地产绕不过的课题。借此次改造契机，花园城也将“节能减排”的绿色理念渗透至项目“筋骨”中。

借助改造之机，花园城将全面优化空调系统，一方面斥巨资提升硬件能效，如合并南北区空调主机房，减少空调主机、冷冻冷却水泵、冷却塔等设备；将空调主机由离心机更换为高效磁悬浮空调主机，冷冻冷却水泵更换为高效水泵；另一方面打造数字化MALL，空调冷站增加群控系统，聘请高效机房顾问对系统进行优化设计及群控逻辑优化；空调系统能耗预计可降低30%左右。此外项目在屋顶区域建设分布式光优发电项目，构建可持续的商业生态，塑造新的商业竞争力。

03.南区焕新亮相首战告捷

惊细化运营未来可期

花园城项目团队顶住压力，有条不紊推进调改升级的同时确保项目的正常经营，南区已于1月15日如期焕新亮相，斩获2023开门红。中区与北区将分别于今年7月、12月完成焕新亮相。

#南区焕新揭幕实现“开门红”

赢商网近日走访花园城，实地感受到项目的惊喜变化，焕新归来的南区，相比于1.0时期面貌，空间体验感实现了大跨度的提升。

首先是中庭极具昭示性的主题场景“觅境游湖”。流线型的动线结合灯带效果，视觉效果拉满。同时中庭的极致挑高，引入自然光线，营造出更加开阔、自由的体验感。同时，增设的双向扶梯与连桥全方位优化了现场动线，更便捷快速地通达各区域。

花园城南区2.0实景图

新增G层地铁美食街。2022年底深圳地铁12号线开通，四海站D出口就位于花园城西门正前方，不仅改善了花园城商圈片区地铁远的难题，同进还连通了蛇口自贸区与南山中心城区，乃至宝安腹地，四海站未来还可换乘15号线（规划中），届时将拥有10余个出入口，成为蛇口超级交通枢纽。为此，花园城顺势将停车场改造为地铁美食街，未来可与四海站内无缝接驳，承接地铁客流的停留与转化。据赢商网现场观察，美食街目前已聚集了深受消费者喜爱的小火锅品牌呷哺呷哺、兰州牛肉面马记永、陕西手工面老碗会、潮汕老字号日日香鹅肉饭店、上海休闲餐厅谷田稻香等特色餐饮品牌。

阶段性的改造成果得到了市场的良好反馈，在1月15日南区的焕新亮相当天，花园城销售同比提升175%，创开业17年来的历史新高；客流量同比提升45%，抖音线上4小时直播销售突破百万，拿下团购带货榜第1名。这充分验证了花园城改造的必要性，侧面反映出花园城团队对周边客群的精准洞察，是运营能力的一次有力市场检验。

#精细化运营创造新消费体验

选择调改与经营并行，花园城显然已做好了充分的准备。

据招商蛇口财报披露，2022年在南区改造升级的情况下，花园城营收依然稳健，成为体系内营收TOP3商业项目之一，年平均出租率也保持高位至86.9%。由此，我们看到了项目团队在精细化运营上的出色表现。

一方面，通过特色的主题活动，提升商户业绩，提振经营信心。在2.0升级启动前夕，花园城举办的“盛夏造浪·独宠会员躁物节”，联动场内全业态品牌，以线上会员积分体验、多元活动欢乐场景等营造了一场商场、商家、消费者多方共赢的场景营销，创造了三天总客流同比提升75%，销售额同比提升58%，以一场狂欢大促向业界提交了一份亮眼的成绩单。

​花园城“盛夏造浪·独宠会员躁物节”活动现场

另一方面，改造过程中优化在营区域客流引导，在本次的现场走访中，我们观察到中区正处于封闭改造阶段，意味着顾客不能流畅穿梭于南北区。为此，项目开辟新的动线，通过自然景观美化、灯光亮化、趣味导视指引等举措打造出一条氛围感满满的步行街区“漫享星光”，引来众多顾客前往打卡，完成客流南北区的双向有效引导。在商场内部也随处可见的清晰线路指引、品牌导览以及改造后的效果释放，方便现场顾客的同时也引发市场期待。

04.赢商观察

存量竞争时代，存量商业的改造也成为了一个日趋迫切的议题。老牌商业更需要焕发新的活力，不仅仅是外观美化，更重要的是如何通过场所更新匹配新的城市面貌与新的市场需求。作为一个陪伴并见证了区域生长的老牌标杆商业，深圳招商花园城在蛇口蜕变成国际化滨海新城后，快速转型升级，构建出推动自身持续发展的强大“竞争力”。

商业更新需要前瞻的洞察力、优秀的行动力和稳健的运营力，显然，深圳招商花园城深谙其道。未来项目整体改造完成亮相后会呈现出怎样的效果？赢商网将持续关注。