华侨城年报问询函里的监管疑问：计提、业绩等

文｜陈奇杰

正式披露2022年财报不到一个月，华侨城再次被深交所“关照”。

此前，华侨城因2022年80亿元至110亿元大额亏损盈警，获交易所出具关注函，要求说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于报告期计提大额资产减值情形等。

而后，兴许是华侨城之前回函不够详细，或是监管方在财报中发现了新的问题。

4月22日，深交所再向深圳华侨城股份有限公司发出2022年年报问询函，涉及净利润大额亏损原因、偿债能力、计提大额存货跌价准备合理性及原因等11个方面。

二问计提

据不完全统计，2022年业绩预告开始披露以来，包括华侨城、荣盛发展、金科股份在内近20家A股上市房企陆续接获交易所关注问询函，主要有关计提资产减值、大额亏损等问题。

财报显示，2022年华侨城计提资产减值损失共计127.05亿元，其中房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

2月15日，华侨城在对交易所回复中指出，2022年全国商品房销售额133,308亿元，较上年下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

华侨城三四季度分别实现合同销售金额157亿元、123亿元，较二季度峰值水平分别有18%、36%的降幅，未来市场不确定性仍然存在。

在预计房地产市场短期调整压力仍然较大情况下，该公司于第四季度对存货项目进行全面盘查和评估，并依据会计谨慎性原则对相关存货计提资产减值，导致第四季度业绩由盈转亏，具有合理性。

华侨城续指，存在减值迹象存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。

进行减值测试时，根据项目市场定位、结合近期及期后该公司同类产品销售价格、不同地区周边竞品销售价格、销售去化因素等，华侨城采取谨慎偏中观的预期，对于不同地区项目进行了估计售价合理预计；其次，对于项目实际发生成本、预计完工时估计要发生成本、销售费用及相关税费进行了合理测算；最后，逐项比较单个存货项目可变现净值与存货成本差异，计提存货跌价准备。

然而，深交所对于华侨城这一看似详细，但又透露着些许笼统的回答并不满意。

在新的问询函中，深交所进一步要求华侨城详细说明报告期计提存货跌价准备涉及具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。

此外，还需详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程等。

同时，华侨城一贯依靠地产与文旅双轮驱动，后者的资产减值亦是受关注对象。

深交所申明，华侨城需详细说明报告期对旅游景区资产计提减值准备具体情况、减值迹象判断依据及减值测试主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。

业绩疑问

2022年，华侨城实现营业收入767.67亿元，房地产业务和旅游综合收入分别为493.66亿元和272.2亿元，较上年同期分别下降16.27%和37.16%；实现归属于母公司股东净利润-109.05亿元，同比下滑387.05%。

华侨城表示，亏损主要受房地产市场下行、大额计提减值、转让股权实现投资收益减少、按持股比例确认投资收益下跌等多方面影响。

不过，华侨城房地产业务毛利率在2021年同比下降37.96个百分点，2022年却增加了0.51个百分点。

深交所要求，华侨城分别说明告期房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损主要原因及合理性。

深交所还注意到，2022年，华侨城“销售费用-其他费用”“管理费用-其他费用”分别为2.18亿元、7.21 亿元，同比分别增长34.16%、6.39%。

两项增长均与营收下跌相悖，深交所要求华侨城说明其他费用具体构成、费用性质，并说明相关费用变动趋势与营业收入大幅下滑变动趋势不一致的原因及合理性。

另外，当前颇受市场关注的应收款项方面，深交所也向华侨城提出了疑问。

截至2022年末，华侨城其他应收款期末余额为317.21亿元，其中，关联方往来款为186.36亿元，占其他应收款的58.75%。《年度关联方资金占用专项审计报告》显示，该公司有多笔对控股股东华侨城集团有限公司及同受控股股东控制的多家公司的其他应收款，往来性质为“经营性往来”。

对此，深交所要求华侨城A分别说明上述其他应收款中往来款款项性质、具体内容，交易对方以及交易对方是否与公司、公司控股股东、董监高存在关联关系，相关款项是否构成财务资助或者非经营性资金占用，是否及时履行恰当的审议程序和披露义务（如适用）。

实际上，并不只有交易所对华侨城的经营情况存在质疑，中信证券报告指出，在过去很长一段时间，华侨城旅游文化品牌老化，景区和主题公园相对竞争力减弱，房地产开发则规模不经济，拿地质量一般。这个不利趋势和华侨城管理上一度偏重规模增长，对经济效益关注不够有关，和区域公司业务内容庞杂也有关。

由此，中信证券认为，华侨城业务亏损并不只是2022年经营遇到挑战的结果，更是一些历史问题的累积。

但该机构亦表示，2022年，张振高就任华侨城董事长和党委书记。自此以来，公司深入开展专业整合，房地产、主题公园、酒店、商业等专业化条线梳理更加清晰，全面完成存量在运营项目管理整合，地产、旅游业务强调面向市场，有望为发展打开新的局面。

​