天风证券：核心城市购物中心租金基本维持稳定

5月8日，天风证券发布房地产REITs周报。

核心城市购物中心租金基本维持稳定

零售业态的首层通常汇聚了主力店，既彰显商场定位，又吸引客群。我们研究发现，2022 年 Q1-2023 年 Q1，一线城市的优质零售物业首层租金略有小幅下降，部分二线城市则基本保持稳定。从房企看，我们筛选了华润置地、万科 A 等 8 个上市房企作为样本池，2022 年，中国国贸平均日租金最高超过 40 元/平方米/天，其他房企零售业态平均日租金在 5 元/平方米/天以内。从一线城市看，2022 年 Q1-2023 年 Q1 各城市的首层租金水平略有下跌，但整体保持稳定。2015年 Q1-2019 年 Q4，上海、广州、深圳的优质零售物业首层租金处于下行通道，而北京的优质零售物业首层租金稳中有升。2020 年 Q1-2023 年 Q1，上海、深圳基本保持平稳，北京、广州虽然略微面临下降压力，但随着宏观经济的恢复，租金水平基本保持平稳。从各城市优质零售物业的首层租金的绝对值来看，北京和上海的租金水平不相上下，依次是广州、深圳。2023 年 Q1，北京、上海、广州、深圳的首层租金水平分别为 33.50 元/平方米/天、34 元/平方米/天、26.5 元/平方米/天、19.8 元/平方米/天。

从部分二线城市看，2022 年 Q1 以来的租金水平保持稳定。我们选取成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安作为参考城市。分城市看，杭州在 2017Q1-2021Q2 年期间，租金呈现下行趋势，2021 年下半年租金略有上调但 2022 年受到疫情的影响租金略有回落，2023 年 Q1 租金与前期基本保持一致；南京在 2015Q1-2021 年 Q2 期间租金呈现稳中有升的趋势，2021 年 Q3 下降后，2021 年 Q4-2023 年 Q1 保持平稳；重庆和成都在 2015-2023 年 Q1 均基本保持平稳；武汉在 2016 年-2023 年Q1 期间同样保持平稳；西安在 2020 年 Q1-2023 年 Q1 保持稳定。从租金绝对值看，2023 年 Q1杭州、南京、重庆（2022 年 Q4）、成都、武汉、西安的租金依次为 20.90 元/平方米/天、18.50 元/平方米/天、12.44 元/平方米/天、12.29 元/平方米/天、10.31 元/平方米/天、8.6 元/平方米/天。

从租金绝对值看，2023 年 Q1，租金超过 30 元/平方米/天的城市仅北京、上海两个，租金低于 30元/平方米/天超过 20 元/平方米/天的城市有广州、杭州两个，其他城市租金不足 20 元/平方米/天。从房企看，我们筛选了华润置地、万科 A、新城控股、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、陆家嘴、中国国贸等房企作为样本池，中国国贸平均日租金最高超过 40 元/平方米/天，其他房企零售业态平均日租金在 5 元/平方米/天以内。我们按照租金/开业面积计算全年平均租金水平，中国国贸的平均日租金最高达到 40.75 元/平方米/天，这主要与中国国贸的零售业态（商场）位于北京中央商务区的核心地段，日租金水平较高有关；2022 年平均日租金在（3，5）元/平方米/天的有华润置地（4.79 元/平方米/天）、龙湖集团（3.63 元/平方米/天），这两家房企的零售业态（购物中心）布局城市较广且主要位于高能级城市为主；2022 年平均日租金在 3 元/平方米/天的有新城控股、万科A、陆家嘴、招商蛇口、保利发展。

本周 REITs 指数跑输上证综指

本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 1.143%，REITs 指数下跌 1.002%，上证综指上涨 0.338%，国债指数上涨 0.137%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 6.77%，REITs 指数下跌 8.07%，上证综指上涨 0.21%，国债指数上涨 0.49%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 5 月 5 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.08；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.10。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌 1.68%，特许经营权类 REITs 下跌 0.60%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 7.72%，特许经营权类 REITs 下跌 6.20%。整体看本周特许经营类 REITs 指数表现强于产权类 REITs 指数。

交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高。

我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023 年 5 月 5 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 9.86%；估值收益率最低的是华安张江光大 REIT，仅 2.34%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于 5.5%。

投资建议：2022 年 Q1 以来，一线城市的优质零售物业首层租金略有小幅下降，部分二线城市则基本保持稳定，随着消费复苏，零售物业首层租金有望稳中有升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如能源基础设施类 REITs、生态环保类 REITs、交通基础设施类 REITs。

风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期。