独家：苏州地铁商业发展报告|2023版

对城市而言，地铁的开通不仅能缓解城市交通压力，更能改变城市的商业格局；对商业项目而言，则意味着商场潜“利”的释放。但凡地铁所到之处，其沿线商业必会备受追捧，一些新规划的购物中心往往也会选址在地铁周边。

在刚刚结束的五一假期内，苏州已开通的五条地铁客流量连续两天刷新记录。其中4月30日，229.4万人次；5月1日，236.4万人次，展现出强大的载客能力，另一方面，庞大的客流也为周边商业注入了庞大的“流量”。

5条地铁线，串起57家购物中心

根据统计，目前苏州市地铁沿线购物中心有57家。具体来看，1号线沿线商业数量有17个，2号线12个，3号线12个 ，4号线16个，5号线10·个（换乘站项目已重复计算）。

苏州地铁1号线西起木渎，东至钟南街，共串联了24个站点。商业方面，地铁1号线途径木渎、金枫路、狮山、观前、湖西、湖东、东沙湖等多个商圈，从统计结果来看，地铁为沿线的17个商业项目带来利好。其中时代广场所处的湖东商圈，是1号线沿线商业氛围最活跃的站点，共有4个项目。

1号线是苏州轨道交通的一条南北方向的主干地铁线路，全长40.4公里，共设35站，与1号线形成十字相交的格局，并在广济南路站实现换乘。整条线路贯穿高铁新城、石路、元和、尹山湖、独墅湖等多个商圈，为沿途12个商业项目带去利好。

苏州轨道交通3号线，线路起于苏州高新区的苏州新区火车站，途经苏州高新区、姑苏区、吴中区、苏州工业园区，止于苏州工业园区唯亭站，呈“U”字型走向。串联苏州高新区中心、沧浪新城商业中心、吴中城市副中心、金鸡湖西商业中心以及唯亭商贸区等重要客流集散点，沿线商业项目12个。

苏州地铁4号线，呈南北走向。全长52.8公里（其中主线42.022公里，支线10.8公里）。全线共设38座车站（其中主线31座，支线7座），全部为地下车站。主线北起相城区龙道浜站，南至吴江区同里站；支线北起吴中区红庄站，南至吴中区木里站，途经相城区、姑苏区、吴中区和吴江区4个区。四号线将越溪商圈、太湖新城商圈串联在一起，沿线商业项目共计16个。

5号线起于太湖旅游度假区的太湖旅游中心并向西进入高新区南部的横塘，穿过京杭运河并穿越苏州古城的南部，进入工业园区后向北与1号线在东方之门换乘，并通过园区城铁站，最后止于唯亭镇。成功串联了奥体商圈和南门商圈，沿途10个商业项目。

​

苏州地铁商业经营现状两极化严重

随着苏州地铁网络的不断完善，苏州整体的商业环境有了一定的变化，不仅“缩小”了城市版图，同时也使苏州原有商业布局由“平面”转为“立体”。然而，从目前苏州地铁沿线的众多商业运营状况来看，苏州中心商场、狮山天街等项目借助地铁优势，人气火爆；而太阳广场、奥体商业广场等部分项目人气惨淡、运营艰难。

由此可见，对于商业项目来说，地铁可谓是一把“双刃剑”，既能带来外部人流，也可导致所在区域商圈客流外溢。客流的“引入”与“流失”，关键还在于项目自身的定位与运营。自身定位清晰、品牌招商合理，不断夯实自身的项目，才能在众多地铁商业中脱颖而出，成为地铁时代真正的赢家。反之，自身定位不清晰、品牌规划不合理的项目，便只能沦为其他地铁商业的陪衬与牺牲品。

业态低端难吸客 苏州地下商业频唱“空城计”

除了地铁上盖商业，苏州地铁沿线站点的地下商业街也颇受关注，魔法街区、金轮天地商业街、在开业之初曾一度人气火爆。然而近年来苏州地下商业项目已不复往日繁盛，总体的经营状况略显尴尬。

在1号线苏州乐园站，随着苏州乐园的搬迁，金轮天地商业街已经人去店空，各个商铺大门紧闭，只能从店铺招牌上还能看出这里曾经有不少商家入驻。石路站的情况也不乐观，晚高峰时分人流量也不大，仅有几家餐饮店在正常营业。苏州文博广场商业中心iStation、索山公园新悦汇等人流也是稀稀拉拉。苏州目前情况最好的地下商业是星海生活广场，得益于周边具有较多的办公客群，客流量和店铺经营状况还算不错。

这主要与三方面因素有关：一是地下商业的业态低调落后，占比最多的餐饮业态多以小吃和快餐为主，整个地下商业仿佛变成了单纯解决“吃饭问题”的“大食堂”，与苏州人对于消费品质的要求不符；二是苏州没有绝对的第一商圈，商业布局呈现分散细化的态势，对地下商业发展的驱动不足，致使地下商业难以单独发展；三是苏州地铁规划的重心是解决交通组织问题，大量地下空间和重点区域位置被用于疏散人流，地下商业则布局在边缘区域，人流量较小，发展难有起色。

多家已开业购物中心 将成为地铁上盖商业

一个商业项目在早期发展时，需要用客流来打开商业初始冷清的困局，只有客流有保证才能助推商业打开新局面，而地铁的开通恰恰能为周边商业输送客流。而对于已经开业运营，并拥有良好稳定客流的商业项目来说，地铁规划的利好，更能起到锦上添花的效果。

近期，苏州4条在建地铁线路也传来了新动态。11号线目前正在试运营中，即将在2023年中对外运营；6号线30个车站完成主体结构施工；7号线19个车站完成主体结构施工；8号线22个车站已完成主体结构施工。明年苏州地铁6、7、8号线将开通，届时，苏州将正式进入轨道交通九线并行时代，各个商圈联系将越发紧密。

届时，万科美好广场、宜家等原本与地铁拥有一定距离的商场，都将得益于规划与建设中的线路，成为标准的地铁上盖商业。其中，万科美好广场与宜家分别位于六号线的徐家浜站与城际路站；苏州老牌购物中心印象城将迎来地铁七号线；昆山万象汇则位于S1号线江浦站附近。