盘点了苏州197家商场,我们有了这些发现……

——寻找商业“MALL”力

赢商网 李磊   2022-08-14 23:48
核心提示:截止2022年6月30日,苏州大市范围内,购物中心与百货商场共计197个,商业体量高达1454.76万㎡。

编者按:今年8月,研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体,传达商业原创能力,是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道,以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之苏州。

苏州商业市场回顾

开业于1934年的苏州人民商场,是苏州最早的商业地产。当时商场内几乎涵盖了各种消费行业,有屋顶花园、西餐厅、评弹、广播电台、食品、百货,和现在的购物中心非常相近,只是在营业面积上稍小一些。如今,苏州人民商场依然屹立在繁华的观前商圈,是苏州市民印象中的地标式存在。

苏州商业随着改革开放的深入,从90年代初开始,真正开启了高速发展的模式。1992年3月,中新(新加坡)合资的“美罗时装有限公司”建立,成为苏州最早的合资零售企业。

结合街坊改造,城区主要商业网点纷纷整改扩建,掀起了多方投资的“商场热”。1990年开始,苏州工业品商场、长发商厦、石路国际商城、泰华商城等大中型百货商场拔地而起,苏州人民商场等老商场也扩建翻新。

1999年,苏州市区营业面积超过3000㎡的商场共有60余家,营业面积超过1万㎡的商业有10家,以连锁经营为特征的商场开始崭露头角。

2007年,是苏州商业地产标志性的一年。在百货时代激烈而残酷的竞争中,随着旧城改造、道路改扩建等城市建设的加速,苏州商业地产的发展正在酝酿一场变革。不少大型商业项目开始筹备,一个崭新的商业发展时代就要到来。

2007年4月,位于狮山板块的绿宝广场正式开业。作为当时苏州市最大的商业项目之一,绿宝广场集百货商场、购物中心、步行街、休闲娱乐中心、公寓、星级酒店和写字楼于一体的城市综合体。项目引入了肯德基、好人民间小吃、新华书店、亲亲宝贝儿童百货、休闲SPA以及一批国际品牌专卖店,是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的超大型商业中心。而绿宝广场的开业,也正式拉开了苏州发展购物中心的序幕。

2010年,苏州实施了商业提速升级三年行动计划,加大对商贸业投资力度,大型商业综合体如雨后春笋般冒出。商业地产供给多年来快速增长,载体增长远快于城市人口的增长和居民收入的增长。尤其是2012年以来,苏州大型商业设施入市量平均每年超过150万平方米。

其中,2015年11月开业的苏州诚品,是诚品集团在大陆打造的首家旗舰店。在不足5万方的空间里,不仅囊括了商场、诚品书店、美食餐厅和咖啡厅,还有画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等,是一座融合了人文、自然与繁华的城市文化综合体。

苏州诚品的开业,为苏州购物中心的发展带来了新的启发。众多购物中心纷纷探索消费场景的多重属性,打造集休闲、娱乐、社交、艺术、人文等多重属性于一体的复合购物空间。自此,苏州购物中心呈现出“百家争鸣”、“百花齐放”的盛况。

而2017年11月11日苏州中心商场开业,标志着苏州城市商业新名片的诞生。作为苏州体量最大及地理位置最优越的购物中心,苏州中心商场以其丰富的品牌与多样的业态,成为苏州名副其实的商业“中心”。商场内汇聚了国内外近千家品牌,完全覆盖了各年龄层和各消费群体。其中,超30%首次进驻苏州的品牌、近30家各类国内外品牌旗舰店、超30家滑雪场、溜冰场、马术馆、影院等体验式店铺,带给苏城人民独一无二的全新体验。

此外,新城、龙湖、华润、爱琴海、合景、大悦城、招商蛇口、碧桂园等开发商纷纷入驻苏州,打造了众多个性化的商业项目,助力各区域商业生活的全面升级。

截止2022年6月30日,苏州大市范围内,购物中心与百货商场共计197个,商业体量高达1454.76万㎡。在全国368个城市中,购物中心体量位居第七;人均购物中心面积高达0.99㎡,位于全国第三。

区域商业发展

行政区:吴中区商业遥遥领先,太仓市商业亟待释放

苏州市共设置吴中区、姑苏区、虎丘区、相城区、吴江区、昆山市、常熟市、张家港市、太仓市9个行政区。

于数量而言,苏州市商业项目最多的前五个行政区分别为吴中区、姑苏区、虎丘区、昆山市和相城区;这5个行政区也包揽了存量商业体量的前五位。太仓市以10个已开业项目位居倒数第一,且近两年内并无新项目入市,商业潜力亟待释放。

商圈:散装“苏州”的均衡之道,缺乏城市核心商圈

受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响,苏州始终缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来,随着苏州传统商圈不断调整推陈出新,新兴商圈又如雨后春笋般冒出,商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。

经赢商网观察,所有城区已形成42个商圈,包含3个市级商圈和39个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心(及独立百货)的232个项目,有145个项目在商圈内,其中仅17个项目在市级商圈内,占比仅11.7%,128个项目在区域商圈内,占比88.3%,区域级商圈整体集中度高于市级商圈。

具体到每个商圈上,项目集中度往往与商圈影响力正相关。商圈内项目数量排在前6名的湖西商圈、湖东商圈、元和商圈、观前街商圈、石路商圈、狮山商圈的消费热度受广泛认可。

以观前街为中心的观前商圈,在苏州拥有着无与伦比的地位。不论是拥有70多年历史的苏州人民商场,还是最大的奢侈品聚集地——观前美罗商城,都承载着一代代苏州人的记忆。

观前商圈内长期以传统百货和步行街为主要业态,缺乏注重消费体验的购物中心,商圈地位虽然略有下滑,但仍然是苏州最重要的市级商圈。但随着近年来交通的不断利好,以及仁恒仓街商业广场的开业在即,为其带来了新的生机与活力。

湖西商圈作为苏州园区发展最早的商圈,也是继姑苏区三大传统商圈之后,发展势头最为强劲的商圈。放眼望去,从最初建成的多个邻里中心、星海生活广场、印象城等商业项目,到后来新建的环球188、苏州中心商场、东方之门购物中心等项目。湖西商圈经过多年的持续发力,已然有成为苏州新的市级商圈的趋势。

湖东商圈容纳了圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、诚品等一大批商业体的入驻,未来两年内还将迎来高端商业-环贸广场ICC的开业。2018年以前,湖东商圈是与狮山商圈比肩的两大商圈。但随着苏州中心的开业,湖西商圈强势崛起,近年来,湖东商圈的辐射范围和影响力逐渐下滑,湖西商圈已逐步取代湖东商圈在苏州的地位。

项目情况:中、高档稀缺,大众化型占主流

研究苏州135个购物中心和独立百货后,我们发现在营项目中,高档型仅有1家,占比不足1%,中高档和中档项目占比约35%,大众化项目占比最重,达到了64%。

与其他新一线城市相比,苏州在中、高档商业上略显薄弱。但好消息是,近年来苏州将迎来华贸中心、仁恒仓街、环贸ICC、中寰广场等一系列定位中高端的商场开业。届时,苏州商业的整体档次将往上迈出一大步。

苏州商业展望

2022~2023年,苏州共有23个购物中心计划入市(商业建筑面积 3万㎡),总体量约216万㎡。其中包括华贸集团打造的江苏首座华贸中心、王府井在苏州的首个购物中心、苏州第四座龙湖天街胥江天街等知名企业旗下项目。

仅2022年,苏州拟开业购物中心便高达15家,新增体量约137万㎡。其中苏悦汇、橙天里等项目为2021年筹开却延期上市的项目。从体量来看,以10-15万㎡以上的大中型购物中心为主,其次便是5万㎡以下的商业项目占比较高,5-10万㎡之间的项目仅有一个。

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