苏州这9家商场品牌大“换血” 多家商场拉响空铺预警信号

在商业环境变幻莫测的当下，品牌的更新对于购物中心的发展有着重要的推动作用。引进新品牌，不仅是购物中心保持活力和竞争力的重要手段，也是吸引客流的有效方式。

3月以来， 赢商网走访了苏州中心商场（开业时间:2017-11-11、已签约559个品牌）、印象城、湖东永旺梦乐城、圆融时代广场、圆融星座、奥体商业广场、东沙湖邻里中心、华润万家购物中心和万科美好广场，对其场内品牌的调整及空铺情况进行了汇总。据统计，9家购物中心共计引入122家新品牌，空铺数量高达160个。

从项目定位出发，本次走访的9家购物中心分为城市级商业、区域型商业以及社区商业。本文将根据项目定位，将相同定位的项目品牌招调及空铺情况进行横向对比；此外还将对各项目进行时间线上的纵向对比，以此剖析面对疫情的反复，该项目的整体发展走向究竟是趋好还是趋坏。

城市级商业

苏州中心：2022年1季度，苏州中心商场共引入59家新品牌，入驻品牌总数达到550家，空铺14个；与2021年4季度相比，入驻品牌总数增加了32家，空铺数量减少7个。品牌调整主要集中在负一层、一楼、二楼和三楼，这归因于商场南区二期开业，一次性新增约25个铺位，目前大部分处于围挡状态。但从空铺的减少不难看出，苏州中心商场在空铺预警方面的工作做的不错。此外，商场连续两个季度都有10%左右的品牌更替，保证了商场的品牌新鲜感和吸引力。

区域型商业

印象城：与上个季度相比，苏州印象城（开业时间:2009-09-28、已签约171个品牌）共计引入21家新门店，主要集中在B1层。四季度新开的永辉超市仓储店为项目带来了大量消费者，带动了周边商铺的客流量，使得B1焕然一新。观察新入驻的品牌，其中不乏星际传奇、卡游、威力台球会、盘思推理洞等年轻消费者热爱的业态，此外印象城还引入了商场内首家新能源汽车品牌——蔚来空间。在引入的品牌总数方面达到了160家，相较去年四季度增加了13家；在空铺方面，印象城一季度相比去年四季度，空铺总量减少了7家，空铺率也由原来的16.95%下降到12.57%，整体趋势向好。

湖东永旺梦乐城： 一季度新引入5家品牌，包括3家餐饮和2家零售品牌，迷你椰·泰式大排档弥补了项目内泰国餐饮业态的空缺。2021年，湖东永旺品牌迎来大规模调整，二季度到四季度期间，共计新开40余家品牌。目前，项目处于稳定运营期。

圆融时代广场：2021年圆融时代广场天幕焕新升级，在苏州引起轰动，项目也顺势引入16家新品牌；2022年1季度圆融时代广场引入8家新品牌，大多为餐饮品牌，其中包括大陆首店的饮品类品牌小茶栽堂。空铺数量相较2021年四季度增加了3个。

圆融星座：圆融星座近年来空铺率一直居高不下，目前空铺由2021年的38个增加至41个，空铺率高达29.71%。2022年一季度项目引进品牌6家，入驻品牌总数共计97个。项目在新开门店、空铺率、在营门店总数等方面表现均有所下滑。从2021年四季度开始，招商团队便想要引进剧本杀等休闲娱乐业态品牌的入驻，但目前项目尚未出现相关围挡，招商难度较大。

奥体商业广场：在此前对奥体商业广场走访的过程中，便发现B1美食街区域空铺较多，此次走访，该区域已处于封闭调整状态。根据以往的铺位总数和目前在营品牌总数推测，目前奥体商业广场空铺在50个左右，空铺率为30.12%；在营品牌数量为116家，新开品牌5家。作为双地铁上盖商业（5号线已开通、6号线在建），奥体商业广场在经营状况方面相比其他地铁商业略显逊色。

通过对5家区域型商业的对比，不难发现，湖东永旺梦乐城、印象城、圆融时代广场基本维持稳定，印象城还呈现出逆势上扬的状态；而奥体商业广场和圆融星座在招商和运营方面表现较差，其辐射范围已经难以匹配原有区域商业的定位，项目转型势在必行。

社区商业

华润万家购物中心：新开门店13家；在营门店总数101家，较2021年4季度减少3家；空铺10个，较之前增加2个。新关门店主要为儿童教培类业态，受政策影响严重，其他品牌业态经营状况相对稳定。

万科美好广场：2021年2季度到4季度期间，万科美好广场迎来了品牌的大规模调整，入驻品牌24家，约占总品牌数的25%。2022年1季度，万科美好广场新入驻品牌6家，以餐饮和生活服务类为主。在空铺方面则由2个变为9个，空铺率有所上扬。

东沙湖邻里中心：项目在营品牌总数125家，迎来新高；一季度新开品牌7家，空铺也由原来的6个缩减至4个。

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目前三家社区商业均呈现较为稳定的发展态势，空铺可能略有上升，但仍在可接受范围之类。由此可见，面对反复无常的疫情，社区商业在抗风险能力方面较区域型商业还是好很多的。

结语：综合对比9家商场的情况可以大体推测，城市级商业和社区商业赛道发展压力反而较区域型商业小，发展前景也更好。而区域型商业，尤其是同一商圈多家相同定位的商业体，往往会陷入恶性循环的状态，强者恒强，弱者愈弱，除非跳出藩篱，破而后立。