深圳福田全力猛攻“商业”建设，标杆商场：“太好了！”

“首善之区-深圳福田，18年来社会零售总额在全市独占鳌头。相比其他一线城市CBD城区，对于打造“高端商业”这件事无比认真与执着。”

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​本文作者|罗嘉欣

头图|视觉中国

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超壕“支持”大礼包，福田区全面猛攻“商业”建设

近日，深圳福田区发布《深圳市福田区支持商业发展若干政策》的通知，其中提到福田区为加快建设打造世界级消费目的地，推出了一系列招商引资利好政策。

涉及商业零售企业发展支持，城市商业更新盘活/改造支持、国际和国内知名品牌首店奖励、连锁品牌开设新店支持，新开商场支持，商场重大特色营销活动以及商户口碑经营等各个方面。对于进驻福田区的商业零售品牌企业以及购物中心等商场运营方来说，都是重大利好。

其中在“品牌引进”政策方面的奖励力度尤为引发关注。

①国际消费品牌引进支持

经备案，对 国际顶级品牌一线消费品牌 开设全品类旗舰店、城市级特色店等，分档次按门店装修建设总体投资额的50%，给与一般不超过5000万元的支持。（注：不可与“首店引进支持”同时享受）

②首店引进支持

经备案，对亚洲首店、中国（内地）首店、华南首店、深圳首店给与支持。分档次给与 首店品牌授权代理商或品牌企业 一般不超过500万元的一次性支持；分档次给与 引进首店的购物中心等经营主体 一般不超过20万元/家的支持，每年一般不超过200万元的支持。（注：不可与“国际消费品牌引进支持”同时享受）

③商业经营环境提升支持

经备案，对购物中心、专业市场、汽车城市展厅、商业企业，为提升经营环境、打造商圈商业氛围、业态转型升级所开展的 软、硬件升级改造项目 ，项目完成并经专项审计，可按项目实际投资额的20%，给与一般不超过1000万元的支持。

④品牌认定支持

对首次获评“ 中国连锁百强 ”、“ 广东省连锁50强 ”、“ 深圳连锁经营50强 ”的零售、餐饮企业，给与一般不超过80万元的认定支持。

⑤商业网点 开设支持

对经备案的来说品牌企业 新开设连锁门店、前置仓 的，单店给与一般不超过10万元的支持，每家企业每年给与一般不超过100万元的支持。

⑥本土品牌培育支持

经入选深圳市“ 品牌瞪羚计划 ”的复合政策支持条件的，按其获得市级资金支持金额的50%，给与每家企业一般不超过100万元的配套支持。

⑦安心餐厅认证支持：

对上年度获得福田区“安心餐厅”的五心餐厅、四心餐厅，分别给与10万元、5万元的认证支持。

⑧特色商圈（步行街）夜间经济示范区支持： 对新建或改造的特色商圈（步行街）或夜间经济示范街区，按项目实际投资额的20%给与一般不超过1000万元的支持。 如已获得深圳市级资金支持的，按市、区两级资金支持合计不超过项目实际投资额的50%给予一般不超过1000万元的支持。

⑨商圈发展支持

对 经区政府同意并知道开展的大型商业促消费活动 ，活动完成并经专项审计，对活动执行或承办单位，按实际发生的费用给与全额支持，支持金额单次一般不超过300万元；对纳入活动主、分会场的单位，按活动实际发生费用的30%，给与单次一般不超过30万元的支持，对活动参与单位，按实际发生费用的30%，给与单次一般不超过20万元的支持。

经备案，对社区组织、企业 为提升辖区整体消费环境而举办的商业促销费活动 ，活动完成并经专项审计，按实际发生费用的30%，对活动主办单位或承办单位给与单次一般不超过100万元的支持。

经区政府同意，对为提升辖区整体商业消费环境而开展的平台建设， 宣传推广、重大赛事等项目 ，项目完成并经专项审计，按实际发生费用的50%，给与承办单位一般不超过200万元的支持。

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这并非深圳首个发布如此明确的补贴支持商业发展政策的行政区，但从金额来看，是支持力度最大的，补贴金额上限最高的。

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商业迭代，去年首店经济表现突出

作为深圳CBD所在地，福田区的商贸消费一直表现很出色。该区2022年社会零售消费总额达到2294亿元， 连续18年位居全市第一，以不到全市4%的面积贡献了全市近1/4的社会消费品零售总额 。

近年来，福田区一直在大力推进区域内商业升级，打造高端商业消费中心。一方面，推出节日大道等区域商业IP，招揽知名商业企业落户，另一方面不断提高“商业发展支持力度”。

如在2022年，福田推出对落在区域内的深圳首店以及以上的品牌授权代理商、品牌企业给予 最高不超过500万元 的一次性支持。到了2023年，该支持金额提高了10倍，国际顶级品牌一线消费品牌奖励门槛达到 最高不超过5000万元 级别。

显然，首店奖励政策效果还不错。

据赢商大数据统计， 2022年福田区首店呈现爆发式增长，全年吸引了92家首店进驻，位居深圳各个行政区之首 。尤其在国际品牌引进上表现优异，全市93家国际品牌首店中，福田区占了三分之一。 包括老佛爷百货中国首家精品店、「TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋」华南首店、「teamLab共创！ 未来园」内地首店、MMC全球首店等众多知名品牌门店亮相福田。

MMC门店内景

从首店贡献值来看，标杆商场通过调改焕新带来了一批“品牌上新”，还有如新开的中洲湾C Future City亦是贡献了不少在华南少见的国际品牌首店。

同时，福田区还在积极通过存量商业盘活，激活区域的商业活力，如最近新开的妇儿大厦，就带来 了全国首座「图画书博物馆」、深圳首家「儿童探索馆」、深圳首家妇儿剧场等创新业态。

儿童探索馆 图源：深圳城事攻略

但从短期来看，福田的“商业变量”依然将依靠已经在区域深耕多年的那些主力商场。

据赢商大数据统计，截止到2022年末，深圳福田区已开业购物中心/独立百货为26个，商业体量约215万㎡，排名全市第五。 尽管在商业总量不占优势，但福田区聚集了大批优质商业。

以中高档mall为例，赢商大数据统计，福田区包含了 印力中心（含山姆会员商店）、中航城君尚购物中心、One Avenue卓悦中心、深圳福田星河COCO Park、华强北茂业天地 、卓悦汇、深业上城等中高档mall，数量位居九区之首。

因此，福田区这一次出台加强版的“支持商业发展若干措施”，这些商场将会首先获益。而这也将进一步 鼓励这些优质商场向全球招揽优质品牌商户资源 ，进一步提升福田区整体的高端消费商业水平。

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创建国际消费中心城区，谁会是最强补位者？

虽然整体商业水平不输其他区域，但遗憾的是，深圳目前唯二的两个高端商场，分别位于 罗湖和南山。 福田区作为CBD城区，想要打造一个高端商场的夙愿目前仍未实现 。

去年7月，福田区政府与太古地产签署战略合作框架协议，希望将“太古里/太古汇”落地深圳。目前传闻选址香蜜湖新金融中心，但仍未最终确定。

香蜜湖新金融中心区域规划

今年4月，华润万象生活与平安不动产签署合作协议，将以轻资产委托管理方式正式承接深圳地标平安金融中心PAFC MALL的商业运营管理。双方的这个合作也引发了外界对于“华润是否会在福田打造一座高端MALL”的猜测。

此番针对 国际顶级品牌一线消费品牌开设全品类旗舰店、城市级特色店等 支持政策 ，一定程度上有“定向邀约”的成分。

那么，抛开新开商场 （*新商场首年品牌调改机率相对小） ，从目前福田各商场的运营情况来看，哪些在营商场会优先享受到这波“政策红利”呢？赢商网分析了几个重点对象。它们或为CBD的白领食堂，或是CBD的夜经济王者，或引领城市潮流青年文化，或正在进阶高端商业。

位于CBD北部片区的 深业上城 坐拥城市公园带来的周末庞大家庭客群，又有文华东方酒店“福布斯五星酒店”带来高端商旅客群，整体商场的客群质量相较于开业时上升了一个台阶，有进阶高端商业的潜力与实力。

深业上城

自去年宣布引进老佛爷百货华南首家精选概念店以来，该商场一直在进行品牌换新升级，也带来了一波城市首店。最近商场与地铁10号线冬瓜岭站联通，今年中伴随着老佛爷百货正式开业，该商场也将进入品牌升级调改新阶段。

位于华强北商圈的 中航城君尚购物中心 ，由中航城天虹与深南天虹合并升级而成，自启动升级以来，除了带来深圳首个最大裸眼3D大屏，打造浓厚的科技酷炫感外，该项目还一直立足城市潮燃青年文化，举办众多潮流文化市集。

中航城君尚购物中心

去年更引进众多高端女装品牌和特色餐饮首店。今年亦将特色品牌旗舰店/首店作为调改方向开启新一轮零售升级，逐渐进阶华强北商圈商业代言人。

位于CBD商圈的卓悦中心，可谓是深圳近年来发展势头最猛的购物中心之一，围绕“高化美妆+高端腕表+首店旗舰店”趋势，打造了一众高化美妆旗舰店与潮牌商业氛围。

去年新开的北区更是与东西区共同构筑CBD涵盖高端、大众、网红、米其林等多元餐饮首店集合，是CBD名副其实的“餐饮首店收割机”。以卓悦中心的一贯商业逻辑，今年场内品牌迭代焕新仍会继续。

卓悦中心

同样位于CBD商圈的老牌标杆场福田星河COCOPark这些年动静也不小。除了稳固商场本身已经形成气候的“高化美妆+潮牌旗舰店+网红餐饮+夜经济”业态，项目也在探索创新业态增量。在CBD青年不夜城的全新定位下，项目探索天台夜市，挖掘最新最潮轻食餐饮以及各种“城市首店”都是招商调改的重点关注方向。

福田星河COCOPark

去年初焕新亮相的领展中心城，化身“福田中轴线上的都市桃源”，成为打造绿色可持续商场的典型案例。项目围绕着都市品质餐饮与微醺夜经济氛围做了不少业态与空间优化升级，拥有众多知名音乐餐厅、酒吧等特色微醺品牌首店或旗舰店。

领展中心城-黑野CAMP

凭借在夜经济方面的卓越探索与创新，斩获“年度城市夜经济标杆项目”奖项。今年以来，该项目继续强化商业标签记忆，魅KTV全国旗舰店、全国首家“全黑化”露营街区-黑野CAMP等陆续亮相，进阶CBD夜经济名片。

而刚与华润万象生活签约合作的平安金融中心PAFC MALL在福田CBD也算特别的存在，其"高端餐饮"首店矩阵，放眼整个深圳亦是极具“排面”，同时商场内还有如顺电味全国旗舰店等宝藏门店。

平安金融中心PAFC MALL-月光

尽管如此，受限于商场动线及体量，商场启动升级以来，一直期望引进更多地潮奢零售等高端消费品牌提升商场零售氛围。华润入场，将给该项目带来哪些运营变量，也是外界持续关注的点。

值得注意的是，今年以来，如印力中心、卓悦intown、卓悦汇、皇庭广场等商场也在持续开展品牌焕新，也为区域市场贡献了持续的品牌热度。赢商网随机采访几位福田区商场负责人，均表示 “太好了，政策很有鼓励性，具体看后面落实情况。”

可预见，伴随着福田区新一轮商业支持政策的出台，或将吸引更多的品牌落地福田，激励更多地商业运营主体积极创新求变，共同提升整体城区的商业影响力。

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