百联、华润、印力、宝龙、万达等23家商业地产运营商魔都最新商业布局

“魔都”上海，商业魅力只增不减，竞争激烈。

赢商大数据显示，目前上海无论是商业存量面积还是商业拟增量数量，均在全国城市中排名第一。

赢商网从“2022年度零售商业地产企业综合实力TOP 100”榜单​中看到，近6成上榜企业已经在上海完成战略布局。

竞争还在继续，今年以来，印力集团、华润万象生活接连出手，加码上海市场动作明显。连锁型商业地产运营商在魔都布局呈现怎样的特色？未来的增量竞争布局有何特点？近年来热门的轻资产领域，它们的表现如何......

对此，赢商网选取“2022年度零售商业地产企业综合实力TOP 100”榜单中，在上海操盘项目数量超过3个及以上（注：商业体量≥3万方）的23家企业作为研究分析对象，透过他们旗下运营项目寻找答案，并带来它们未来3-5年内的筹开项目动态。

23家商业地产运营商旗下项目

遍布上海16区

结合上面提到的筛选标准，本文选取的23家连锁型商业地产运营商分别为：百联股份、万达商业管理集团、华润万象生活、印力集团、招商商管、龙湖集团、宝龙商业、陆家嘴商业、中信泰富地产、合生商业集团、瑞安新天地、太古地产、新世界发展、香港置地、新鸿基地产、凯德集团、崇邦集团、正大商业地产、博枫地产、复星商业集团、绿地商用、保利商旅、光大安石。

截至发稿前，赢商网统计的数据显示，这23家企业在上海已经布局了148个商业项目（注：此处包括已经开业和计划筹开项目）。

具体从区域布局来看，无论是黄浦、静安等商业密集的核心商业区，还是崇明、金山等相对远郊区域，这23家连锁型商业地产运营商均已进驻。遍布上海16区的同时，各区域商业发展情况也有所不同，其中浦东新区、闵行区、黄浦区占据商业数量前3席位。

其中，浦东新区作为上海最大的区，拥有最多的人口和最大的行政面积，其商业数量也一骑绝尘，已确认的项目总数高达35个；

黄浦和徐汇，拥有淮海路商圈、南京东路商圈、南京西路商圈和徐家汇商圈等核心商圈，毫无疑问是运营商们落子的热门地区，辖区内商业项目数量分别为15个和13个；

位于外环外的闵行，原是偏远郊区，近年来辖区扩张，经济飞速发展，人口不断涌入，目前已经成为商业热土，在本次统计中，闵行以21个商业项目仅次于浦东位居全市第二。

放眼至远郊地区，可以看到金山和崇明的项目最少，目前分别仅有2个和1个，但随着五大新城概念的落地，上海市级商业中心外拓明显，最近两年，龙湖金汇天街、龙湖奉贤天街开业，也证明了新兴城区逐渐成为增量商业抢夺的热土。

TOP5数量企业：

百联股份、印力、万达、华润万象生活、宝龙

23家连锁型商业地产运营商中，在上海拥有最多项目的TOP5分别是谁？

赢商网从商业项目布局的数量和体量两个维度进行分析，可以看到：从商业数量来看，TOP5的企业分别为百联股份、印力集团、万达商业管理集团、华润万象生活、宝龙商业；从运营的商业体量来看，TOP3依次为万达商业管理集团、印力集团、百联股份。

百联股份

作为本地零售业巨头，百联股份秉承“持续创造你身边的美好生活”，旗下涵盖百货、购物中心、奥特莱斯等诸多零售业态，在上海拥有世博源、百联南方购物中心、青浦百联奥特莱斯等15个体量超3万㎡的商业项目（不含百货），以及百联TX淮海、百联ZX创趣场等主题性商业。

印力集团

作为深耕商业地产领域20年的全生命周期的商管公司，印力集团目前在上海共布局15个商业项目，在数量上与本土零售业巨头百联股份并列第一，其中8个项目已开业，另外7个处于筹开状态，印力在上海已有印象城、印象城MEGA两大产品线项目落地。

万达商管

万达商管目前在上海拥有13个项目，且均为在营状态，也是此次选取样本中已开业项目最多的运营商，万达商目前在上海的布局主要以万达广场为主，仅有1个万达茂。

华润万象生活

华润万象生活，中国领先的物业管理及商业运营服务商，目前旗下主要有万象城、万象汇以及万象天地三大产品线，在上海已布局万象城、万象天地、五彩城等产品线项目。截至目前，华润万象生活在上海拥有10个项目，7个为已开业，3个为筹开。

宝龙商业

“国内商管第一股”——宝龙商业一直深耕创新运营，着力于打造更多的标杆项目和在营项目的运营提升，目前其在上海共拥有10个项目，已布局了宝龙城、宝龙广场、宝龙天地等产品线项目。

轻资产：

近4成企业布局轻资产，数量占比超15%

近年来热门的轻资产赛道，调研的数据样本企业中，有9家运营商布局了23个项目，其中今年以来势头很猛的印力集团和华润万象生活轻资产项目数量占比超60%，两者加起来有14个。

介入时期来看，各家企业的喜好也有所不同：

目前在上海拥有9个轻资产项目的印力集团，主要以未开业项目为主，除维璟印象城和森兰商都接手时已处于开业状态，其他均是从筹备期开始介入，尤值得一提的是，2021年开业的漕河泾印象城，更是创下了从接手到开业仅用了258天；

近1个月以来，相继与晶品购物中心、国华广场签下合作协议的华润万象生活，目前5个轻资产项目，3个为已经运营项目，位于闵行区的新田360广场，是其在上海的首个在营轻资产项目；

新世界发展、龙湖、保利商管、万达商管、宝龙商业均以未开业项目为主，绿地商用、中信泰富地产则是对已开业项目输出管理。

这23个轻资产项目从区域布局来看，仅华润万象生活有1个项目（晶品）在核心商圈，印力集团旗下有2个（漕河泾印象城和AI PLAZA）在徐汇区，其他项目的地理位置相对来说处在比较新的区域。

同时，浦东新区依旧是轻资产玩家们的热门区域，被印力集团、华润万象生活、新世界发展3家企业“垄断”，其中新世界发展拿下的金桥地铁上盖项目，更是K11集团正式进军资产管理市场的标志；另一个热门区域则是五大新城之一的奉贤，聚集了开出2个天街项目的龙湖、拿下城市更新项目古华商城的保利商旅、布局上海首个轻资产项目的中信泰富地产、奉贤第二座宝龙广场的宝龙商业，另有消息称瑞安新天地也在与政府方面接洽。

34个筹开项目清单，

你最期待谁？

23家商业地产运营商中，万达商管、凯德集团、正大商业、博枫地产、复星商业集团、绿地商用、光大安石手上目前暂无新的筹开期项目，其他16家运营商均手握新项目待入市，从2023年到2029年，预计陆续将有34个新项目会开业。

这些项目无疑也是接下来几年上海市场重点关注的筹开项目，赢商网梳理其中部分项目的最新动态，你最期待哪家开发商及其项目？

印力集团：龙华会、森兰印象城、虹桥前湾印象城MEGA、松江印象城二期......

手握最多7个筹开项目的印力上海，2021年连开3个新项目之后，今年秋季将迎来龙华会的重磅亮相。

作为沪上首座对望千年古刹的街区商业，龙华会突破传统的“盒子型”商业形态，整体建筑以更开放的视野和低密度独栋，为品牌展示和顾客体验提供立体空间。5月底，龙华会官宣了首个重磅品牌，由万科与印力联手广州在地文化艺术有限公司，根据龙华会的开放式街区与传承千年文脉特性，将于龙华会落地全国首个「在坔ZAIDI CENTER」主题运营空间，面积超5000平方米。

2024年印力集团在上海计划迎来与浦发集团签约的邻里中心项目——唐镇邻里中心项目（项目名待定）；2025年预计会是印力的又一开业爆发年，唐镇川杨河项目（项目名待定）、森兰印象城、虹桥前湾印象城MEGA等计划亮相。

虹桥前湾印象城MEGA是印力上海继南翔印象城MEGA后，在上海打造的第二座印象城MEGA。该项目占地面积6.8万平方米，建筑面积约26万平方米，将成为虹桥主城前湾地区地标级购物中心，预计于2025年建造完成开门迎客。

此外，今年4月拿下的松江印象城二期，购物中心总建筑面积超25万平方米，建成后一二期商业体量将突破40.5万平方米，将成为上海最大纯商业购物中心。

华润万象生活：上海龙阳四街坊项目、上海浦东新区云璟项目、上海世博B项目

6月1日，华润万象生活与浦东开发集团合作的上海浦东新区龙阳四街坊项目资产管理完成签约，双方将携手打造龙阳超级TOD新商圈。

上海龙阳四街坊商业项目效果图

上海龙阳四街坊商业项目位于上海市浦东新区花木龙阳商圈，商业体量近10万㎡，本次合作是是华润万象生活与浦东开发集团再次携手聚力浦东的国际消费中心，启幕龙阳路超级TOD新商圈，未来双方将共同打造引领龙阳社交生活的漫享新地标。

上海世博B项目效果图

华润万象生活与浦东开发集团合作的首个项目是2021年签约的上海浦东云璟商业项目。云璟生态社区是浦东新区极具潜力的超级城市综合体，其中超10万平方米的商业部分将是继上海苏河湾万象天地之后，华润万象生活再次落子上海的万象天地产品。

浦东云璟商业项目效果图

合生商业集团：超极合生汇、安康苑合生汇、滨江苑合生汇

作为合生商业联合超竞集团打造的新一代“泛文化体育娱乐社交商业综合体”商业品牌，“HOPS★ON超极合生汇”是合生商业集团王牌产品线“合生汇”的全新演绎，并打造更具“自我”的社交类属性综合商业体，在创新的路上同时汇集合生汇优秀的运营理念和双方的优质资源。

上海超极合生汇位于虹桥前湾，继今年于北京开幕的北京超极合生汇后，上海超极合生汇将为该产品线提供更精彩的体育文化娱乐生活内容，以“玩”带动消费，拓展“新体育”概念，设置了全球首个双电竞场馆，并联接“极限体育”头部品牌，拥有创造了多个“中国第一”、“全国首家”的主力店铺。

上海超级合生汇效果图

此外，合生商业的另一产品线“合生汇”，除了运营成熟的五角场合生汇外，未来上海还将迎来安康苑合生汇、滨江苑合生汇。

新鸿基地产：徐家汇中心(ITC)、TODTOWN天荟商场部分

拥有2大备受关注筹开项目的新鸿基地产，预计在未来2年有望迎来徐家汇中心和TODTOWN天荟商场部分的入市。

其中徐家汇中心（ITC）最大的商业部分——旗舰商场ITC Maison，楼面面积23.2万平方米，将接通地铁站，营造全天候购物环境，展示世界顶级高端品牌旗舰店，顶尖休闲娱乐及高档餐饮，配以独一无二的户外绿化休闲空间，打造为上海的「城中之城」。

TODTOWN天荟商场部分的楼面面积约14万平方米，结合自然和商业元素，将成为区域内生活、商业、购物和娱乐的中心，提升区域的商业格局。

龙湖集团：江湾里MEET 678、金伦·贤丰城

龙湖的2个筹开项目均为轻资产项目，计划今年4季度开业的江湾里MEET 678是其在上海的首个轻资产项目。

江湾里MEET678基于区域的综合优势，创新打造了众多特色消费场景，满足多层次的人群消费需求。在空间设计上，江湾里MEET678以极具冲击力的科技感空间给予消费者沉浸式体验，充分彰显“年轻力的X街口”的属性; 在业态规划上，江湾里MEET678将引入年轻风格品牌，涉及品质轻餐、文创、文娱、新零售等，为客群提供更丰富的生活方式及社交目的地选择。

另一项目，金伦·贤丰城作为龙湖在上海的第二座轻资产项目，则致力于为年轻乐活青年、精致白领、商务客群提供一个全时段嗨玩活力街区，增添居民休闲体验，补充区域稀缺业态，打造区域娱乐新地标。

新世界发展：上海新世界K11、上海K11·Select

上海新世界K11是新世界发展继2013年内地首个K11购物艺术中心入驻上海后的再度入沪。项目位于淮海中路商圈核心位置，占地面积约17,170.8平方米，总开发面积约为128,683.2平方米，项目紧邻地铁1号线和14号线黄陂南路站。该项目将采用开放式街区形态，通过花园广场、垂直绿化、景观庭院，将其与淮海公园的自然景观有机结合，打造城市中的花园绿洲，以高品质的休闲空间，为市民打造可持续的健康生活模式，其计划将于2026年正式亮相。

2022年3月，K11集团拿下上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务，该项目地块总占地面积约42万平方米，K11将透过轻资产管理的合作模式，把K11旗下专为新世代打造的“文化沙盒”——K11 Select首次引入上海，该项目预计2027年亮相。

香港置地：鑫耀光环Live、西岸金融城

鑫耀·光环Live，建筑面积约10.5万平方米，涵盖了由“光里”林荫街区、LIVE GROUND户外空间、文化地标剧场、特色空中连廊、生活零售及运动主题商业共生融合的全时段玩新场。

5月初鑫耀·光环Live一期率先亮相，据6月初香港置地在上海的发布会上透露，该项目整体亮相预计在2024年。

此外，香港置地投资逾600亿元重磅打造的西岸金融城，商业体量超23万平方米，预计将于2024-2027年间陆续亮相。它不是一个单纯的商业空间，而是一个集购物中心、滨水旗舰店集群、艺术与设计街区、高端酒店配套等多功能、多业态的复合空间，以餐饮、购物、娱乐、文化表演及商业首发秀场等多样生活元素，为城市带来“展秀娱购”多元商业与生活方式的极致商业体验。

瑞安新天地：太平洋新天地商业广场、召稼楼城中村

太平洋新天地商业中心建筑面积约39万㎡，其中8.3万㎡为商业用途，由世界知名建筑设计及室内设计事务所KOKAISTUDIOS主力打造，既保留了区域内的历史文化风貌，又重新诠释了上海“石库门”元素，项目建成后将扩容并丰富大新天地的商业内容，成为全球新品首店首发地集聚区和数字化转型新消费示范区。

今年5月，太平洋新天地T1大厦主体喜迎结构封顶，据悉商业广场将于2024年正式亮相。

召稼楼古镇改造项目位于上海市闵行区浦江镇，拥有近千年的人文历史，是上海农耕文化的起源，亦是江南水乡、江南集镇的海派典范，2015年被评为国家AAAA级旅游景区。据悉，此次瑞安房地产将保留地块内浦江镇的独特历史文化，将其发展成为上海新地标。

陆家嘴商业：前滩L+PLAZA陆家嘴广场、张江L+MALL购物中心、川沙九六广场、御桥九六广场

作为陆家嘴商业全新产品线L+PLAZA的首个作品，前滩L+PLAZA陆家嘴广场预计今年6月开业，项目体量约3.4万方，将打造一个集生活、运动、艺术、餐饮、体验为一体的生活方式集合地，进一步满足前滩周边企业与社区居民对美好生活的期待与向往。

张江L+MALL购物中心位于张江副中心核心区，张江双子塔南侧，紧邻地铁13/21号线学林路站。项目体量约16万平方米，建成后将给张江地区的商业带来品质提升，并进一步强化张江科学城的城市功能。

此外，陆家嘴商业旗下产品线之一的“九六广场系列”也已被拓展至浦东的川沙和御桥两个地区。其中，川沙九六广场体量约3.5万方，，御桥九六广场为5.8万方，预计分别将于2024年5月和2025年第二季度正式亮相。

中信泰富地产：海梦一方Dream Gala、信泰中心T Center

海梦一方Dream Gala位于闵行梅陇板块，商业体量为8.2万平方米，即将于今年7月22日开业。

海梦一方Dream Gala以“超区域”时尚生活中心为定位，并以“海洋·自然·探索”为主题，打造多个特色空间及场景，并通过全新的招商布局，引入空中海洋馆、广州酒家、奥乐齐、DKNY、Captain Stag、AIRPARK、SPACE ZOOM、萌珂瑞骑马术俱乐部等品牌，为消费者提供更多生活方式选择。

海梦一方海洋馆效果图

中信泰富地产今年开业的另一个商业项目——信泰中心商场，是区域大型TOD综合体上海信泰中心的商业部分，商业体量约6.7万平方米，定位打造自循环商务生态圈，构建可持续都市活力社群。

赢商网了解到，截止目前，项目已引入大润发Super、中体万向运动生活馆、明谷市集主题街区、新世界集合店、万岛等城市和区域首店品牌。

百联股份：百联西郊购物中心

百联股份唯一一个待开业项目，焕新升级的百联西郊购物中心将于今年秋季正式亮相。

据悉，焕新后的百联西郊购物中心将构筑聚合理想生活、缤纷购物、多元体验的“超级社区能量场”。百联西郊聚焦空间升级，以33%的高餐饮品牌占比打造消费强聚集地，其中不乏头部品牌及区域首店，带来菜系和品牌能级的全提升；通过增加亲子业态品类、空间营造、活动营销，围绕家庭需求构建消费闭环；通过业态、品牌和建筑空间的组合，打造不同的社交场景，未来将通过社群主理人连接，形成强粘性社交聚合。

招商商管：曹路招商花园城

曹路招商花园城是招商蛇口旗下落地上海的第三座花园城，将以TOD+MALL模式，打造“花园城新样本”。

项目位于浦东新区曹路镇顾唐路99号，无缝链接9号线顾唐路站，规划地下2层及地上5层，以“潮玩空间站”为全新定位。招商方面，曹路招商花园城规划了近250家品牌入驻，目前招商率已突破80%，星轶影城、尚优选、珀曼健身、优衣库、华为智能生活馆、APPLE、小米、星聚会KTV、卡通尼乐园、醉辉皇、东盛自助、金宝贝等确定进驻，计划于2023年开业。

保利商旅：保利花木时光里、古华项目

保利花木时光里致力于与先锋品牌、时尚主理人、文化艺术 IP、消费者共同打造生活美学灵感聚集地，邀品质生活追求者共赴文化生活之约。商业总面积约 4.7 万m²，以零售、餐饮、文化与生活方式为主打业态，创建精致舒适的文艺生活新方式，预计2024年上半年开业。

保利花木时光里效果图

上海奉贤“三古”区块中的古华城市更新项目（古华商城及古华山庄原址），是由奉发集团携手保利商旅打造独具POD属性的独立项目，将由保利商旅配置管理服务。项目体量约8.9万方，以“公园式商业漫步街区”作为目标构想，将综合高品质街区商业、高端宴会酒店、独幢滨水商业等多种业态。据悉，奉贤古华项目预计2024年亮相，届时或将成为奉贤区内别具一格的独特商业项目。

古华项目效果图

此外还有太古地产的张园项目，去年底仅开出一期；崇邦集团位于四川北路的滨港商业中心，街区部分今潮8弄先行亮相，吸引市场不少关注......

随着这些项目的相继入市，势必将为魔都商业带来新内容，看过这些筹开项目，你最期待哪些项目？