难复制的“重生之路”：小体量商业爆改如何“逆天改命”？

​商业地产正值前所未有的转型期，存量改造成为行业“主旋律”。

在一系列的成果展示中，越来越多的小体量（3万方以下）改造项目，以特色、新颖、创意的面貌进入市场并火速出圈，成为年轻人热衷打卡的“网红地标”。

然而，特色项目的成功，往往难以复制，且面对小体量商业，“上不及购物中心体验之丰富，下不及便利店便捷和优惠”的尴尬，令许多操盘者望而却步。本期，我们就结合若干优秀案例，谈一谈小体量商业改造该如何“逆天改命”，破局出圈。

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小体量老旧物业改造难？

存量时代，越来越多小体量商业项目成为城市更新改造的重要组成部分。然而小体量会导致业态受限，老旧物业结构也通常不能满足当下人们对商业空间的需求，小体量商业天然缺乏一定竞争力。

再加上存量地段、产权等综合因素限制，小体量改造在产品策划和操盘方式上，很难像标准化购物中心那样，有可以照搬复制的模式，因此改造的整体成本和难度都更大。

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小体量改造有哪些解题思路？

◇现所

商办一体、创意生活方式新空间

位于上海静安区的现所，前身是上海萃众毛巾厂。经过改造后，变成融办公、商店、餐饮、文艺展览与活动于一体的创意街区。一期体量0.7万平方米，主体建筑共五层，1、2层是零售店铺，3—5层是办公室、showroom和studio。

现所中，不论是办公工作室还是零售店铺，大多都集中在创意设计、时尚艺术、户外生活等领域，目标客群特别有针对性。

设计上，现所的入口非常不起眼，完全没有街道展面，但内部空间却非常惊艳。整体空间呈现黑白灰色调，富有现代艺术的高级感。

建筑线条和对称美学，以及白色建筑风格，满足了拍照的构图要求，也因此开业以来这里成为“随便拍拍就能出片”的网红打卡圣地，是社交平台上博主们强烈推荐的热门打卡点。

业态上，在开业之初，现所引入了近50个创意生活方式品牌，“户外生活美学”集合店ALLUEEDNOW、“策展”网红书店“香蕉鱼书店”、植物集合店超级植物公司、售卖男装的女性服饰品牌in the Park等。

在今年2月8日至4月2日，原创市集品牌凡几生活百货，在现所二期的3层空间内开放，14家独立品牌，以两个月“慢闪店”的形式入驻，引来一波热潮。

二期楼顶有上海很有代表性的Brunch餐厅RAC入驻，它不光在把客人往高区带动，也让现所二期的体验变得完整放松，向胶州路一条街的Brunch气氛靠拢。发源自苏黎世的环保袋包品牌FREITAG也在现所里开出一家真正意义上的“海外旗舰店首店”。

▲RAC，图片POP SHANGHAI

▲FREITAG图片FREITAG官方网站

现所的改造，没有破坏原有的城市肌理，保留了本该有的小巷味道，和周边的居民楼融合生长，和城市公共空间连为一体。

▲图片感性城市SCity

◇百联ZX创趣场

强主题、细分市场、小众圈层文化

位于上海南京东路商圈的百联ZX创趣场，由曾经的华联商厦改造而来，体量不足1万方，为了在繁华的热门商圈中有一席之地，团队最终选择“二次元主题”这一差异化打法。

从定位上看，Z代表Z世代，X代表无限可能。百联ZX创趣场摒弃在既有的商业场景中增添二次元等体验内容的模式，而直接瞄准Z时代的精神消费需求。

从设计上看，首先外立面一改原建筑老套的完全封闭式幕墙，部分采用通透、开放的玻璃幕墙，配合适宜尺寸LED屏和鲜明的二次元文化符号，整体外在形象更加时尚新潮，也更加具有昭示性。

▲改造前的华联商厦

▲改造后的百联ZX创趣场。据说外立面的设计灵感来源于对话框，通过不同的体块造型进行不同的功能展示，而整个商场的形象来源于书本漫画的造型，因此还有不少的曲面来表示书页形状。

受之前原本建筑的限制，整个室内空间建筑层高较低，空间视觉压抑。在设计中，不少地方使用了镜面金属材质和裸顶，增加空间感，扶梯侧面则使用幻彩玻璃增加潮流感。

中庭空间进行了扩建，让原本闭塞的空间更加通透，留下的原始梁无法拆除，所以这里以屏幕包裹，播放的是商场最新的动漫资讯，在美感和实用之间极力平衡。条状灯增加视觉延展性，滚动的LED屏，不断冒出热门动漫经典台词、二次元热梗等。

从业态上看，仅仅围绕二次元主题，以具有头部IP和拥有信任度的顶尖品牌为主力店，增强商业辨识度。

海外首家“万代魂”Tamashii Nations旗舰店、世界著名手办品牌“MegaHouse”、人气爆棚的潮流衍生品品牌三月兽、万代南梦宫旗下的超人气VR主题体感类游艺体验“VR ZONE”体验店，还有首次开出线下商场店铺的模玩熊、蓝月的娃娃屋等众多本土原创和海外经典头部IP齐聚，构成了商业核心的市场竞争力。

同时还有不定期的模型展和游戏展，现场热闹十足，游逛其中，就像是逛漫展一样，自由轻松的社交和氛围直击年轻人客群。

据说上海cp29（第29届Comicup大陆最大同人展）期间，许多外地来的“二次元”们，将ZX创趣场作为新的打卡地。打破传统的业态组合规划、空间设计和运营思路，以文化及其背后的圈层认同为基底，构筑整个项目的空间内容，百联ZX创趣场成功成为ACGN核心受众大本营。

◇台中PARK2草悟广场

公园+，有调性的社交生活场景

台中PARK2草悟广场占地面积仅6600㎡，涵盖1F、B1两层。曾历经假日广场、草悟广场等变迁，在原项目租约到期后，勤美集团接手进行了改造，最终通过都市森林、文化绿洲的概念改造为“公园+”综合体，定位“大人系公园”。

规划设计上，充分利用周边环境，积极融入城市公共空间。项目所在的“草悟道”是台中知名观光景点与重要绿轴，将自然科学博物馆、市民广场、台湾美术馆等景点串联起来的一条3公里长的“绿色走廊”，承载了台中市民的美好回忆。

为此，寓意着“公园2.0进化后的更多可能”，PARK2草悟广场以全新形态重开，打破传统商场的既定想象，以公园、店铺、艺文生活为三大主轴，充分融合绿植景观、开放式空间、特色选店等元素，打造了一个全台首创的休闲消费场所。

项目邀请专业团队进行全新品牌视觉形象设计，以mix and max的混合概念，突出实验性及想象力，将空间内的指示图标等通过拼贴、重组的手法形成一种有如涂鸦艺术的字母形态，让图标成为空间内的一种“气氛装置”。

建筑则以造型亮眼的半穿透性铝网，作出不规则蜿蜒的廊道，分隔内外空间，并创造出许多能停留的空间，方便充分融合绿植和自然采光。

出于地理环境和气候的考量，绿植选择了少见的旱生植物。项目主入口两侧安置了两棵大型非洲宝瓶树、2棵橄榄树，并在场内分布了约30棵酒瓶兰，搭配大小不同的岩块，设计出人们可随意就坐的休闲设施。这些城市中罕见的植物造景效果，也带来非常独特的游逛感受。

业态上，同样跳脱传统思路，着重突出休闲与生活的业态，如餐酒吧、特色风味餐厅、本地人气品牌、独家代理品牌等，有限的空间虽只容纳了16家品牌，却每一家都特色鲜明，如全台第一间以石臼现磨鲜麦，提供手工意大利面的意式餐厅MOLINO；亚洲第一间汲饮式鸡尾酒吧Draft Land；首间结合户外风格与咖啡的选品店ROCKLAND P.L.U.S等。

运营上，勤美集团与勤美璞真文化艺术基金会自2020年开启了「里山一二」公共艺术计划，创新利用回收钢料，以可持续理念回应社会对美好的追求。除此以外，项目还时常举办丰富的市集活动。如主题市集「草草了市」联动周边街区30+个性店家，围绕「大人系」主题带来了独立书店、质感选品、咖啡酒饮、轻食甜点等一系列体验内容，成为台中的新文化聚落。

◇香港中环街市

活化保育，历史与现代兼容的城市名片

中环街市曾是港岛区居民采购粮食的重地，被前港督戴麟趾爵士宣称是“全东南亚最大型肉类市场”。这个被列为三级历史建筑的街市，于2003年停止运作后，空置多年，其活化方案一改再改。2021年8月，经过全面修复改造，中环街市以全新面貌开放。占地约4,150平方米，总楼面约12,000平方米，共有3层。

▲中环街市改造前（图源/香港市区重建局）

▲中环街市改造后（图源/香港市区重建局）

设计上，项目保留原建筑Bauhaus和现代流线风格，以及内部的一些结构设计，包括水磨石主楼梯，13档传统街市肉档、海鲜档、蔬果档原址等，让市民能感受往日氛围。

▲上：何藩摄影；中：《无名》电影剧照；下：中环街市如今

贯穿三层街市的水磨石主楼梯是建筑最标志性的角落，摄影师何藩的作品中最常出现的一条楼梯。电影《无名》结尾，王一博饰演的叶先生在这里留下了落寞的背影，这个镜头致敬了香港摄影大师何藩摄下的中环街市。

鸡蛋灯是香港传统街市不可或缺的一部份。改造后的中环街市保留原有的形状，将鸡蛋灯按比例缩成约1:2的袖珍版，设计成地下两个主入口的装置艺术。一边保留原有的红色，另一面则改成现代的铜色，象征传统与现代街市空间的并存与融合。

业态上，入驻超过100间零售及食肆，有本地文青小店、酒吧餐厅、扫街小食、生活杂货等，囊括香港特色的粉面档、奶茶等，还有诸多新潮、特色品牌。在具有老香港风情的场景中，丰富的商业内容让项目不仅服务周边人群，也更具有地标性。

如今的中环街市里，有来买咖啡的上班族，有来感受历史气息的“老香港”，也有站在历史痕迹前“打卡”的游客……这座老建筑在活化之后，焕发出了更大的活力。

3

一些思考：

“小体量”需要“大创造”

◇颜值法则

存量改造首先要在形象上“大做文章”，小体量商业尤其如此，弥补先天“存在感弱”的劣势，扭转老旧印象的同时，用“颜值”形成营销出圈效应，因此，设计始终是商业改造不能忽视的一环。近年来社交媒体上风靡的网红项目，都离不开“出片”的设计。

◇垂直与一致性

小体量项目容量有限更需要定位精准，特征鲜明，调性垂直。一方面要确定核心客群，做好清晰的客群画像；另一方面丰富业态搭配的同时，让场景与品牌双向奔赴，做到共创、共生，让项目从内到外保持一致性，释放更密集的能量。

◇精细化运营

小体量项目更需要持续发声给市场带来新鲜感与话题度，保持“存在感”，这对精细化运营提出了更高的要求。小体量商业的运营，一定要打破主流运营商的标准化体系与逻辑，聚焦项目的定位，细分消费者，一步步拆解到日常的场景营造、营销活动等，建立更深度、更有粘性的社群体系。

◇在地文化力

文化不仅是商业项目设计的一大灵感源泉，更是链接当地消费者，提升项目品牌的对外形象，激发商业潜力与无形价值的最佳表现方式之一。在没有“标准化”这一选项时，小体量商业更需要充分发挥“因地制宜”的力量。

部分资料及图片参考来源：彼山/商业与地产/阿Sam的午夜场/赢商云智库/以上提到各项目官方/派沃设计/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。如需转载请标明文末参考来源以及此文章来源，谢谢支持！

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