关于山东的商业现状与机遇，他们这样说.....

​6月15日，赢商网华东区域成功在青岛万象城6楼会员中心举办了主题为“激活内生动力”的主题沙龙活动。

​现场，青岛万象城、青岛未来城万科广场、银座集团、绿城青岛深蓝中心·GT PLAZA、潍坊立丰和平广场、青岛凯德mall、潍坊诸城爱琴海购物中心、枣庄文旅集团、山东盛隆集团等知名商业项目方代表，以及青岛雷神科技、一池有三、木屋烧烤、Tims咖啡、OPPO、星聚会、丽达超市等品牌商代表，和峰极新消费投资机构代表围绕三个议题，进行了热烈讨论和观点交锋。

以下为部分嘉宾的精彩观点分享（按发言顺序排列）：

赢商tech山东区域副总经理李晓璇：我们都在经历和见证着市场的快速变化，商业市场也从增量市场向存量市场的转变，尤其疫情3年，加速了市场的洗牌，商业经营也愈发的激烈、内卷，精细化运营也越来越被量化。

青岛未来城万科广场首席合伙人孙同君：首先我谈一下近期的一些商业思考，同大家交流一下，也作为我们今天讨论的开题话题吧。第一个观察点就是疫情前购物中心的商业模式，更多的是投资、建设一个大型物理空间，并通过空间租赁实现现金流的回报，满足投资前的经营模型，购物中心更像一个金融产品，同传统百货的商业属性的紧密型差异较大，而疫情后品牌的开店愿望与风险管控收紧，商务条件更偏向固租与联营扣点结合的共担风险招商运营模式，促使购物中心未来只有真正关注商业运营，才能取得商业回报，购物中心也实质回归了其商业属性。

第二个观察点是最近特别关注了REITs（不动产投资信托基金）的进展，我们一方面都同意REITs的出现是商业投资的春天，让商业项目投融管退的闭环多了可能性，但同时看了一些主要险资与基金的相关进展资料，他们的REITs配置的主要城市几乎都没有青岛城市，甚至也没有整个山东的各城市，观察到好像仅有青岛凯德MALL成为少有的REITs重要关注的几个项目之一，这也充分反应了青岛城市商业的运营水平，未来商业的经营的合规性与经营业绩要与REITs时代相契合，并看齐，这将山东商业伙伴们共同的努力目标。

最后也是结合今天的题目，说一下对青岛城市更新的一些观察，今天看到中车集团和环湾集团的商业朋友也来参加沙龙讨论，目前青岛工业遗存的城市更新的架构已经展开，腾笼换鸟与老树发新芽的商业契机也到来了，我们的商业如何全面参与，并通过新思维、新业态与新品牌全面参与大型工业遗存的城市更新规划与商业实践中，我们也可以展开有意义的讨论。

银座集团青岛区域总经理潘意：我认同商业现在要回归运营时代。

我们的理念也是要强化运营，既包括服务品质的提升，也包括顾客体验感的提升，通过更精细化的运营来实现。两家门店今年推出了无门槛免费送货、无障碍退换货等特色服务；通过全员岗位技能练兵活动，不断提高服务标准和水平；今年以来，扎实践行五心服务要求，赢得广大顾客的赞誉。

关于新店、首店方面，我们也在关注并挖掘优质品牌，来实现门店的迭代和变化。青岛商城店自2019年开始积极推进由传统百货业态向购物中心的转型，将五楼百货品类整体转为餐饮休闲业态，并在各楼层增加休闲娱乐项目，经过多年调改，门店租赁项目增加1.26万㎡。满足了不同消费者的需求，进一步丰富了商圈消费层级。

同时，我们的门店也在积极响应政府打造城市夜经济消费场景的倡导，如通过引入魅KTV、24小时营业影院、24小时经营的餐饮等业态与品牌，助力城市夜间消费升级。

我们希望通过不懈的精细化运营管理、服务及品质的提升以及优质品牌的迭代，来给消费者带来更好的体验，让门店实现可持续的发展和业绩的提升。

绿城青岛深蓝中心·GT PLAZA总经理李珍：当前商业正在变得有趣和多元，首店、新业态等正是商业自我进化的外在表现。继她经济、它经济后，公园商业、艺术商业等新兴商业形式层出不穷，对传统商业带来更多挑战。

我认为在追求首店效应的同时，更要关注所引入品牌和青岛这座城市、以及项目气质的契合。GT PLAZA将重点打造Glocal的品牌生态，注重国际在地化以及本土文化的商业化呈现相互融合。

关于用艺术助力消费体验升级方面，艺术可以作为商业差异化标签之一，我们绿城青岛深蓝中心·GT PLAZA的定位是城市理想社交艺术中心，将会通过业态打造时尚、舒适的社交生活空间，同时在建筑及室内空间中融入国际艺术美学前沿和潮流的概念，并打造城市级生活美学发生地，将人、商业、城市进行深度情感链接。

青岛深蓝中心汇聚高端精品商业中心GT PLAZA 、白金五星级丽思·卡尔顿酒店（Ritz-Carlton）、城市地标型甲级5A写字楼、新奢海景公寓、一线海景豪宅五项业态。目前项目已进入全面筹开阶段，将于2024年盛大绽放，为岛城带来全新的想象空间。

潍坊立丰和平广场总经理冷飞：当前的消费背景下，对商业人提出了更高的要求，我们的商业需要通过市场差异化寻找着力点和发力点。

潍坊立丰和平广场商业项目建面12万方，位于中心城区白浪河商圈。为了带给消费者不一样的体验，我们将以差异化策略进行打造：如在项目里打造自然生态的主题街区，是山东首条以“自然生态”为主题的餐饮街区，打破传统美食街区局限；在休闲娱乐业态上我们将打造潍坊规模最大、配置最高的影院和平剧院，同时我们会引入国内顶尖室内冰雪品牌；在与品牌的合作方式上，我们将采用联营的合作方式与品牌商家共享商场发展的收益；在营销推广方面通过SP、PR以及主题会员活动实现品牌销售及客流的增长，同时我们也将搭建会员系统，实现会员权益与商场服务相结合，从而提升消费者及品牌商家的认同感和归属感。

青岛雷神科技国内市场总经理沈伟民：首店、新店、新业态是公司战略布局不断迭代的创新模式，通过与时俱进的变革和创新来实现“推陈”，实现企业不断发展，生生不息。

雷神科技的发展本身就是一部“出新推陈”的很好例证。我们前身是做常规电脑硬件的，这个赛道竞争非常激烈，但是我们细分的电竞领域游戏本找到了突破口，打造出两大电竞硬件品牌，开发以电竞笔记本、电竞台式机、外设周边三大产品阵列为主的电竞全场景硬件装备，并且不断拓展电竞生态产业边界。

​枣庄文旅集团副部长于汶民：城市更新改造的难点，主要是空间设计与改造后的得房率之间的关系，受空间限制，得房率不高，直接影响租金收益。还有规划的商业业态与物业本身工程技术条件相冲突，为了满足招商需求，需要投入大量的改造成本。

我认为可以合理的控制成本，向管理要效益，在现有的项目周围再找一个项目，一个团队做两个项目，这样通过做增量的方式创收，并且有效控制管理成本，同时区域招商联动，资源共享，实现降本增效。

关于“出新“以”推陈“方面，以我们项目为例，今年重新在消费场景增设了沉浸式演绎，同时花费重金打造灯光秀，实现客流大幅增长。最近也在与国内头部沉浸式娱乐公司探索合作，致力于打造沉浸式街区，为游客带来新的消费方式空间。

作为本次场地的赞助方，青岛万象城总建筑面积45万平方米，随着2021年项目二期的亮相，青岛万象城一跃成为香港中路商圈体量最大的项目。

自开业以来，青岛万象城便以超强的品牌矩阵重塑商圈格局，此后打造的W社区，网罗了中国北方首家Parkson Beauty、及20家国际化妆品牌、众多国际轻奢潮流鞋服品牌，加上顶层“天空之城”公园、滑冰场等创新业态品牌组合，赋予商场更多主题性。