洞见购物中心经营管理密码，数智商管为山东商业加速

当下，购物中心成为各行业体验入口，越来越多的购物中心期待以数智化实现转型，重构线下主场。那么，购物中心如何从激烈的行业竞争中脱颖而出，以数智化赋能品牌经营、发挥平台效应？不同的商业项目又如何理解内部商管体系？

2020年的疫情影响，加速了实体商业数智化转型的进程，数智商管、购物中心数智化等再度成为备受行业关注的焦点，如何更高效地利用“数能”成为时代大热点，实体商业迎来更多机遇和挑战。

值得关注的是，尽管数智化转型已经成为行业中最为关注的焦点，但商业地产行业仍旧处于摸索前进的过程中，很多项目仍未找到适合自己的数智化狂飙之路，没有发挥出数据所带来的巨大商业价值。

12月1日，赢商网山东站携手赢商tech研究及数智化解决方案专家，邀请行业实力开发商和品牌商，在山东书城成功举办数智沙龙，共同挖掘和分析当下市场环境，以期洞见购物中心经营管理密码，为商业转型加速。

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顶流齐聚，大咖云集

◎赢商tech李晓璇

本次沙龙邀请到了山东出版集团、山东新华书店、蔡澜港式点心、济南恒隆广场、济南万象城、济南和谐广场、中海地产、龙湖商业、山东世茂、历下控股、绿地山东、半天妖、拉加富恒、广州速品女装、小马春丽、伟进志和商管等企业、项目和品牌的相关负责人。

本次沙龙中，赢商tech咨询业务部总监杜晓莹带来了题为《2021Q3全国商业及山东区域市场监测报告》的主题分享。

• 从增存量来看：山东商业增量平稳，济南、青岛客流基本复苏至疫情前

据赢商tech统计，截至2021年前三季度，山东省3万㎡以上购物中心存量283家，共2673万m²，比2020年末新增186万㎡；济南、青岛存量水平均位列全国TOP30。

从增量来看，山东表现稍显平稳，2021年前3季度，济南、青岛、潍坊、济宁、菏泽均有新项目入市。其中济南仅新开1家购物中心，青岛每季度各新开业1家；全省增量集中三四线城市，前三季度共新增11家购物中心。

客流情况来看，疫情防控常态化下，全国购物中心客流趋于稳定，山东济南、青岛复苏情况均处于二线城市TOP10，基本恢复至疫情前水平。

• 从业态更迭来看：青岛零售饱和，体验业态走热；济南整体扩张

青岛零售业态饱和，近年占比有所下降，时尚生活类发展加快，消费者更注重体验消费，餐饮、文体娱及生活服务占比上升。

济南商业仍处于开拓阶段，零售业态保持扩张，文体娱占比较青岛低，需求有待进一步开拓，儿童亲子业态走向饱和。

两大城市在各细分业态表现也各有差异：

• 零售：青岛服装饱和、时尚生活类发展加快，济南服饰、美妆品牌受关注度高

• 餐饮：中式餐饮整体趋向饱和；青岛餐饮种类丰富，火锅、干锅类热度持续；济南菜系偏好传统，休闲及异国餐饮加速发展

• 儿童亲子：青岛儿童零售类持续扩张，济南儿童游乐及教育类仍有拓展空间

• 文体娱：青岛好“动”、新娱乐及运动类业态丰富，济南好“文”、艺术类业态热度持续

• 生活服务：青岛生活服务业态种类丰富，济南丽人养生类业态仍在扩张。

赢商tech深耕商业地产领域11年，不仅有深厚的商业大数据积累，并不断应用到数智化产品中，为购物中心提供贯穿商业经营全周期的解决方案，获得在场嘉宾的高度认可。

点击了解城市商业地图——城市商业投资选址智能评估系统

点解了解云商管——新一代数智化商管系统

主持人蔡澜港式点心华北开发总监曹新跃对此次沙龙高度评价，对远道而来的开发商、品牌商等行业大咖们表示欢迎，并感谢了组织此次活动的赢商网。他表示，像这样的行业交流活动促进了开发商和品牌商之间的交流和互动，增强合作双方彼此的凝聚力，希望以后能多参与这样的活动，以后会多多参与，增进感情。

随后，嘉宾们就以下议题展开了热烈的讨论：

• 1、购物中心商管体系建设及商户服务探讨

• 2、如何搭建购物中心运营创新玩法

智慧可见，精彩再现

针对商管体系建设，济南和谐广场总经理姚岚、绿地山东招商负责人孙继红、招商蛇口（济南）置业有限公司投资总监苏二龙、济南伟进志和商业管理副总经理马克等开发商代表阐述了他们的观点：

济南和谐广场总经理姚岚

和谐广场是鲁商集团银座旗下的第一家购物中心，开业于10年之前，按照购物中心的模式打造。当时体系内的百货店和超市是作为购物中心的两大主店存在。因此项目和百货、超市的商管体系有很多融合。在集团进行多次产业改革跟合并之后，和谐广场的商管体系又有了较大的改变。目前是百货+超市体系不再作为主力店而是真正变成和谐广场的一部分。

近期和谐广场主要在通过不断融合和提升，拉升三个业态商管体系。由于三个体系的关注点不同，所以整体升级的挑战比较大。

在三个业态融合和拉通的过程当中，我们发现购物中心的商管体系的建设未来有可能会朝着更加开放融合，或者说更往精细化的体系发展。因此，我们在整个拉升过程中会不断融合其他体系优秀的方面，比如精细化的管理手法，更好地服务商户和顾客，以期达到商场、商户、顾客三位一体，共同前进。

绿地山东资产运营总公司招商负责人孙继红

受疫情后时代的影响，商业环境是相对恶劣的。在这样的大环境下，我们清楚的认识到传统的招商运营模式不能够对市场动态进行及时的研判。所以需要借助智能化平台的大数据功能更好的了解当前市场动态、商业发展趋势，品牌业态拓展走向，以更好的指导购物中心目前的招商营运工作。数智化系统无疑成为商业项目很好的招商运营方向的研判工具，为购物中心在疫情后时代的运营和发展提供了一个很好的助力。赢商网的数智化平台在智能化体系品牌中是非常优秀的。尤其是在大数据资源整合、市场洞察分析，品牌资源导向等方面更为完善。能够很好的帮助购物中心在工作进程中提升工作效率，节省出更多的时间，更好的为商户及消费者服务。

绿地是世界500强，是专业化的城市运营商，我们的主业是地产，很多城市的超高层地标建筑都是绿地建造的，商业作为超高层的配套项目，是我们的城市综合体非常重要的组成部分。目前绿地山东资产运营总公司在山东有5个商业项目:青岛、潍坊、临沂、济南，多以街区的形式出现。我们在营的绿地中心商业项目，位于济南市的地标建筑-绿地中心。购物中心1-5层涵盖了餐饮、零售、体验、艺体培训、影院等多个业态。外围是商业街区，以餐饮、生活配套、休闲娱乐为主，作为购物中心的有效补充。我们希望更多的品牌方可以通过赢商大数据来了解绿地，也希望我们可以与各路品牌联手，共创辉煌。

招商蛇口（济南）置业有限公司投资总监苏二龙

招商蛇口是招商局集团(中央直管国有重要骨干企业)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是集团重要的核心资产。招商局集团作为招商蛇口的母公司，旗下拥有包括招商银行、招商港口、招商轮船、招商公路、招商资本、招商证券、招商物流、中外运长航等一批优秀企业，横跨实业和金融两大领域。招商蛇口创立于1979年。40年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地，为中国经济发展做出了重要的历史贡献。

2021年国家十四五战略任务，首次将“城市更新”写入政府工作报告，而招商蛇口在历经四十余年中数次产业升级之后，一直以一种自有的形式成为城市生长的力量。因此，对于未来济南的战略布局来说，我们的招商重点布局是城市更新+集中商业。

对城市更新来说，“运营”才是关键。目前，我们已与和赢商网有长期的密切合作。我们了解到，赢商网在结合整个济南的商业布局的基础上，以数智化为驱动制作商业地图，对未来济南的商业整体市场，包括TOD相关数据进行了行业性的指标分析和区域排布。未来，我们也将结合集中商业，充分利用城市更新的价值点，同时深化与赢商网的合作，也通过与各位同行及各大品牌商的交流探讨，将优质商业，优质品牌落户到济南，一起推动济南经济发展，把优质的综合商业带到济南落户，配合不断升级城市配套运营服务需求，赋能城市商业焕新升级。

济南伟进志和商业管理副总经理马克

济南伟进志和商业是一家本土化商业公司，致力于为存量商业及各类配套商业提供解决方案，在商业领域做多元化发展与新型商业形态创新。我们在运营过程中，逐渐发现了一些需要解决的痛点以及不同的商业模式，对首店经济也有另一个角度的理解。

目前，资本支持开放且便利，商业孵化功能和支持性功能也就愈发凸显出来，以前主要关注“人场货”，现在更多地需要关注到品牌经营力。同时，我们在品牌招入的前期，也更注重品牌的运营理念和长线布局。商业管理公司能够实现为新品牌孵化赋能，建立战略合作伙伴关系，同步提升品牌与项目知名度。当下，购物中心的运营，也在新方式，新品牌以及新业态组合中，不断产生着新变化，商业运营者则更加需要以积极、开放的态度来引导与接纳。

基于创新运营玩法，山东新华书店集团有限公司济南分公司总经理助理、山东书城经理杨莹、半天妖合伙人、品牌官朱小平、拉加代尔（上海）旅行零售出行服务事业部总经理桑鸽君、广州速品女装赵跃军等品牌商代表展示了他们的独特想法：

山东新华书店集团有限公司济南分公司总经理助理、山东书城经理杨莹

山东书城是山东出版集团着力打造的重点项目和省、市两级重点文化工程，总经营面积2.4万平方米，图书品种18万种，于2015年9月16日正式营业，是山东省首家以图书为主，集新型书店、教育培训、美术展览、文创产品、生活家居、咖啡书吧等“多功能、一站式”大型文化综合体。

多年来，山东书城强化社会效益职能，提高书店品牌形象，坚持业态融合并重，销售业绩逐年攀升，保持着稳中向好的增长态势。

多次承办由省市重点文化活动如“齐鲁阅读季”和“齐鲁书香节暨山东书展”，为推动全民阅读、传播先进文化、建设“书香山东”发挥着重要作用。

书城每年开展文化活动500余场，一系列深受读者喜爱的品牌活动，如名师公益讲堂、闫讲读书会以及室内外各主题的研学活动等。并特别策划推出了“山东书城云荐书”、“瓷言瓷语”手工直播、“悦美食享生活”等互动性强的线上活动，由直播带货拓展到直播带店。为广大群众提供全新文化体验，为提高全民文化素质、营造城市书香氛围、建设和谐社会持续做出有力贡献。

半天妖合伙人、品牌官朱小平

半天妖餐饮管理有限公司目前运营两个品牌，半天妖青花椒烤鱼和东更道点心行。半天妖从2014年底开始运营，历经7余年，在中国大陆包括韩国，开业920家，预计到元旦前突破1000家，在一二三四线城市均有分布，目前在海南签约三家店。

东更道则是半天妖在国潮风口做出的重要尝试，今年已开业10余家，是半天妖团队基于深耕7年的运营经验以及半天妖多年的供应链基础创建的第二品牌，于2019年在济南文化东路开出了第一家店。东更道真正发力是今年10月份，目前已签约30余家店，预计元旦会有40家，目标是在20个月到24个月左右的时间登顶中国中式点心规模第一名。

由于开店速度快，很多同行会问道关于解决人才、资金、供应链的问题。七年一路走过来，我们在人才招聘上采用股份激励制；产品上致力于迭代升级，聚焦口味，调整价格，维持高性价比的优势，客单保持在70元左右，争取在一年时间内让客单保持在65元左右。另外，打造2元自助区，通过产品矩阵的聚焦，性价比的不断优化，焕新股份制商业模式。如东更道，经过半年多时间运营打造，也已逐渐进入到更多优质商业中，例如融创、万象城等。

明年，我们计划新增半天妖1000家，东更道100—200家，半天妖门店在明年年底目标达到2000家店，遍布全国。

拉加富恒(山东)商业发展有限公司总经理桑鸽君

拉加富恒主场在城市更新商业以及交通枢纽。首先作为一家交通枢纽型商业项目运营的公司，我们敏锐地察觉到，在疫情对消费行为和消费心理产生影响的同时，交通枢纽商业也已发生变化。2021年同比2019年济南的交通枢纽商业恢复速度是全国前列，而高铁是其中商业恢复最快的商业项目。除此之外，基于交通枢纽而衍生的“15分钟商业”和“30分钟商圈”等模式成为目前值得关注的商业模式。因此，在进驻山东市场，跟山东企业合作的过程中，我们也在努力探求企业在大环境下的能动性。

另外，从公司定位和布局上来说，拉加富恒在市内商业上既是甲方又是乙方，不仅有自持的商业体需要和更多的品牌合作，又是乙方还和投资商的合作，是一座开发商和品牌商之间的桥梁。今年开始，我们将会积极开展与济南CBD、各个区政府和相关企业的合作，充分利用首店经济，引进电竞、XR体验、国潮品牌，文化体验性等新兴业态，与投资商、商业综合体和品牌展开多元合作，做好企业商业拓展。

最后，济南的旅游资源十分发达，加之旅游+商业的文旅商业模式新赛道已然开启。未来，我们也将围绕文旅商业进行探索，以文促旅，以旅促商，助力济南城市商业焕新升级。

广州速品女装赵跃军

速品女装是一个以乐活理念为主的女装生活方式品牌，是基于健康、环保、可持续性的乐活文化为品牌的价值主张。

通过前面赢商的大数据分析，济南和青岛的服装行业已经属于完全饱和的状态。在这种饱和的状态下，女装要打出属于自己新赛道，就需要考虑以下问题：

• 第一，品牌要跟购物中心很好的融合，要相互支持成长，同时购物中心应搭建平台给予品牌突显品牌价值文化主张的机会，品牌对形象设计和动线布局要强化用户的体验感，成为购物中心的亮点，这样才能更好的服务用户。

• 第二，新消费时代要以用户为王，一切发展要以用户为中心去延伸，通过用户研究出新的需求点。产品要根据新环境和新市场创新运营，以新的玩法显示品牌的价值。

• 第三，品牌价值可以通过品牌文化和门店体验中增强品牌认知，品牌文化要和用户的需求一致通过品牌的文化和故事触动消费者内心的需求点，让用户与门店产生情感的互动和链接，以提升用户的消费价值需求，进而持续和周边人分享品牌。

• 第四，通过链接的分享，辅助大数据分析，精准地把控会员的需求点，后期有针对性的进行会员服务，并形成良性循环。

在新玩法中，品牌会不断的研究创新出来更多新的模式和新的策略，但是核心点是通过文化提升品牌价值。品牌价值决定了品牌在行业内在市场上给用户内心留下什么样的标签印象。

除此之外，济南汇源新街坊商业运营总监刘月姮也就他们的商户服务做了相关的分享和交流。

经过各位大咖的各抒己见，不难发现，随着商业逻辑边界的扩大，未来的购物中心将呈现出更多新的可能性，也将带来更高效有趣的商业体验。

赢商网将携手各位行业先锋一同，借助数字化手段，以技术为核心，以数据为驱动，不断赋能升级，促进行业蓬勃发展。

未来已来，将至已至，我们拭目以待，共赴新程！

关于主办方

• 赢商tech：

城市商业地图2.0系统：目前已建立了全国209个城市的城市宏观经济、商圈格局、购物中心及百货、客群画像等维度的数据资源库；对于投拓和研策部门而言，可赋能前期区域和项目研判的相关工作。对于招商部门而言，如对接商家需要对城市或项目周边情况做大致了解的情况下，招商部门可以快速通过系统的项目监测、常驻客群画像分析及各竞品的客流监测情况，及时专业解答商家的疑问，有效赋能招商工作推进。

云商管：基于商户经营全生命周期管理的业务场景需求，注入赢商独家品牌资源及项目数据赋能招商过程的业态品牌规划，融入先进的BI分析功能实现内外数据交互分析、可视化大屏、在线PPT制作等，是结合了ERP商管功能、商业大数据赋能及BI分析功能于一体的新一代数智化商管系统。赢商云商管系统全面支持API接口开放对接企业的财税系统、会员营销系统、客流系统等。

• 山东书城：

山东书城项目，由山东出版集团投资建设，总建筑面积13万平方米，2015年投入运营，是省内首家以图书为主，集教育服务、美术展览、文创产品、咖啡书吧、特色餐饮、配套酒店等“多功能、一站式”服务的文化综合体，力求为读者营造一个全新的文化殿堂，打造成为读者“温馨的精神家园，高雅的社交场所，一流的文化平台”。

同时，山东出版集团在市中南部商圈投资建设的山东书城姊妹项目书苑广场也将投入运营。

* 感谢山东出版集团给予本次活动场地支持