城市新区与商业如何共同生长，青岛金茂览秀城为市场树立了一个典范

城市新区的合理规划与快速发展，是城市经济发展与人口规模扩充的重要基础；从商业领域而言，新区商业的规划、筹备与运营，对于规划者、运营商都是一道难题。

而作为北方首座览秀城的青岛金茂览秀城（开业时间:2022-12-17、已签约39个品牌），则为市场描绘了一个城市新区与商业健康共生的典型案例。

依山傍海红瓦绿树的青岛，在城市东延西拓快速发展的同时，将未来城市发展的目光瞄准了北部的高新区。坐落于胶州湾北部的高新区是青岛的地理几何中心，在胶东国际机场投入使用后，其地理优势愈发凸显。

青岛国家高新技术产业开发区于1992年获国务院批准成立。2019年，高新区进行机构改革、轻装上阵，在全国170余个国家级高新区中长期稳居第一方阵。

得益于城市级的便利交通与高新技术产业的导入，新区房地产开发闻风而动。2015年，中国金茂在青岛的首个城市运营项目中欧国际城落子高新区，除住宅用地外，中欧国际城中的大型购物中心项目青岛金茂览秀城于2020年基础开工。

自2015年起，高新区规划建设了19项市级公共服务项目，教育、会展、体育、地铁、道路交通、湿地公园、医疗设施等陆续建成使用，区域人居环境提升迅速，青岛高新区的户籍人口更是连续三年保持超50%的增长速度。

为满足区域居民基础消费需求，便民市场、社区型商业世茂52+先后入市。

至2022年，以览秀城为圆心、半径5km范围内，建成住宅户数约11万户，常住人口已达22.5万人。常规的社区商业已无法满足区域人口的多元消费需求，而大数据调研成果显示，在览秀城开业前，区域消费者约82%出现外溢消费。

蝶变中的高新区，急需一个优质的、体量充足、业态齐全的一站式购物中心。

18.8万㎡的建筑体量、300余铺位规划、近1500个车位、异形裸眼3D大屏、屋顶巨型IP雕塑、城市会客厅、主题街区等诸多亮点的打造，让青岛金茂览秀城成为2022年青岛众多新开项目的重量级选手。

而在2019年的前期定位阶段，览秀城5km辐射半径范围常驻人口尚不足10万。人口基数小，商业体量大，新区仍处于规划建设阶段，商业存在大片空白。经过认真研判，结合城市运营所打造的百万方商业组团中欧活力轴，项目团队以「未来城市生活探索中心」为定位，加大主力店数量、提升目的性业态占比，锚定远端客群，以应对区域人口的不足。

针对青岛高新区快速的发展变化，项目团队通过大数据调研，更新了对区域消费者的认知：项目5km半径辐射范围内的客群呈现出显著的年轻化、家庭化与高知高薪的特征。以客群研究与市场变化为基础，项目团队积极调整业态规划与品牌落位，结合项目的多重亮点，扩大前宣造势，在2022年市场遇冷的大环境下，克服种种困难，于2022年12月17日顺利盛大开业，开业当天达成了签约率95%、开铺率92%、客流超8万、销售额750万的亮眼成绩。览秀城为青岛高新区引入了山东星辉影城、丽达超市、超级飞侠、星巴克、金春禧、大渔铁板烧、鱼酷、麦当劳、集目岛书店、TOP MAN PARTY等众多品牌，以丰富的休闲娱乐业态、优质的餐饮组团与全品类的零售品牌，填补了高新区常驻人群多元化的消费空白。

2022年可以称之为青岛商业的井喷之年，根据赢商网统计2022年青岛新增商业体量近百万方，其中不乏华润、龙湖等头部玩家。自2022年5月起，青岛丽达茂、崂山万象汇、青岛未来城万科广场等多个重量级购物中心项目先后入市。

除了亮眼的开业业绩，青岛览秀城的经营情况，在一众新开项目中杀出重围，表现突出，远超市场预期：

• 延续开业热潮，项目在各节庆时点紧密组织各类PR活动，主题类型丰富：NIAN在一起、爱豆便利店、花yuong百出、走上街头、GALA青年就爱探XIAN、交个膨友等，并在夏季开启高新区首个露营风集市览秀星街；同时与SP优惠有机结合，引发区域消费者到访打卡热潮；

• 项目积极搭建会员社群，根据社群特性，联动场内品牌，打造了诸如“动感篮球赛”、“华为小课堂”等社群活动，活动参与名额常常“一位难求”；

在各类活动组合拳的加持下，不仅在春节期间保持客流热潮、顺利度过开业“蜜月期”，3月起，项目客流与销售额更是持续保持高速的增长态势，日均客流可达3万人次，其中GALA文化节客流突破28w+，以单日5.1万人次刷新客流记录。

借助良好的经营现状积极提升场内品牌级次，开业后先后签约喜茶、一池有三、沙胆彪、OPPO、温莎、361°等优质品牌，逐步提升品牌级次，提升业态丰富度。

项目团队极其关注项目的客群来源与画像，根据数据调研显示，到访客群与周边常住人群匹配度极高：均以25-44岁年轻及家庭人群为主，拥有高知、中高收入、高拥车率的特征。

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来源：赢商tech-城市商业地图

下面一组的数据，则能够更清晰地展示出项目对辐射客群的充分渗透：

• 项目客群占比中，居住客群占比达到66.5%，工作客群占比23.7%，旅游等其他客群占比9.8%；

• 客群粘性提升显著：中高频到访客群的占比从开业后的19.8%逐渐提升至5月的37%；

• 对周边1km半径圈层客群渗透率高达62.3%，1-3km渗透率达34.5%，3-5km渗透率达到14.1%，均远高于行业平均水平，牢牢锁定区域客群的消费流向，有效降低外溢消费；

• 客源来源圈层方面，5km圈层客源占比约49%，而远距离客群（>8km半径圈层）的占比约为40%，成功实现了远距离的客群驱动。

青岛金茂览秀城的开业，不仅填补了区域常驻居民的多元化消费需求，同时也积极促进了青岛高新区的人口导入：数据调研显示，2023年览秀城5km辐射半径范围的常住人口已经突破25万人，较2022年增长了近3万人。

根据咨询机构的人口模型估算，预计到2028年，以览秀城为核心5km辐射半径范围内人口规模可突破40万人，作为充满活力的城市新区，高新区的消费需求将长期保持活跃，并不断催生新的需求。

而拥有超大体量、刚刚启航的青岛金茂览秀城，将不仅满足于对高新区的辐射与渗透，项目会持续通过品牌业态组合的打造、独有的空间体验、优质的客群服务、独到的会员社群活动等，多渠道全方位地提升吸引力，持续加码在青岛北部城区的的影响力，并借助商业的内生力量，推动城市新区的进一步蝶变。