上海真如商圈现状：儿童亲子业态占比高，两大新增商业或重塑格局

上海西站，又称为上海西火车站，始建于1905年，是上海四大火车站建立最早的火车站。1907年，该站正式启用，初名真茹站，后改名为真如站，直到1989年改名为上海西站。

距此最近的真如商圈，是新兴的市级商圈，2019年才开出第一个代表性商业项目上海复悦荟（原名为星光耀广场）。目前，商圈内仍仅有两家存量商业，分别是上海复悦荟、普陀绿地缤纷城，商业存量面积10.51万㎡。与其他商圈业态分布有所不同的是，真如商圈内购物中心零售业态数量占比仅为10.87%，远低于餐饮、生活服务、儿童亲子业态数量占比，亲子氛围较为浓厚。

新增商业方面，长江实业倾力打造的LOVE@大都会、中海商业推出的最高产品线首发之作真如环宇城MAX两大商业体，成为商圈乃至普陀区商业能级提升的关键。今年初，LOVE@大都会一期开幕，为商圈带来全新商业活力。接下来，真如环宇城MAX将登场，带来更多可能。

上海复悦荟：亲子氛围浓厚，品牌竞争力待提升

上海复悦荟为真如副中心第一座购物中心，于2019年1月11日开业。基于周边1公里常住人口远远高于办公人口，项目于场内布局了大量的儿童亲子业态。

赢商网看到，仅商场2层和3层便引进了复游雪、知明国学、品绅台球、国科运动馆、武者舞者、新精武、美吉姆、克芮斯音乐、葡萄云美术教育、Animal MMA、奥游轮滑、Cool Fun蓝鲸π婴幼儿水育中心、稚麦街科创艺术俱乐部、奈洛达舞蹈等十余家儿童亲子、体验业态，并在多经点位布局了相应的儿童游乐设施，成为客流的主要聚集点。位于2层的哈士骑儿童平衡车俱乐部暂未营业。

除此之外，商场2-3层还布局了COLOR PETS、MOTI BEAUTY、丝域养发馆等生活业态及餐饮品牌致臻、娘家、酸菜鱼捞。

得益于暑期经济和儿童亲子品牌集聚，工作日的下午，依然能看到不少家庭客群在此玩乐。

商场4层以餐饮业态为主，餐饮品牌醉美里、寿司福、夏哈热木、奥8烤肉均进驻于该层，还打造了威宝运动中心。根据围挡信息，该层靠近扶梯处还将引进艺域风情东南亚餐厅。

商场首层则以零售、数码、轻餐为主，集结了餐饮品牌TSINGTAO 1903音乐酒馆、星巴克、Manner coffee、奈雪的茶、巴黎贝甜、香榭巴黎、数码零售华为、Apple授权专营店·Jsm、生活服务业态Mr.JUDY洗个头发、艺术中心抓马盒子等。除了东方一串、破摊大叔两个品牌所在门店处于装修状态，还有3个店铺处于围挡状态，且未标明入驻品牌。该层同样打造了儿童游乐区域，吸引家庭客群。

与开业之初相比，B1层在业态规划上发生了不小改变，原本布局的餐饮业态被娱乐潮玩、KTV、卡丁车取而代之。目前，该层暂不对外开放。

不难看出，上海复悦荟以儿童亲子、餐饮、娱乐休闲业态为主，是一座典型的服务于家庭客群的商业项目，但与马路对面的普陀绿地缤纷城在争夺客源上竞争明显。加上海底捞、德信影城、永辉超市几个主力店的离开，上海复悦荟在商圈内的竞争力还有待提升。

普陀绿地缤纷城：品牌变动明显，多店铺处于围挡中

上海复悦荟开业两年后，真如商圈内第二个商业项目——普陀绿地缤纷城缓缓揭开面纱，于2021年4月30日开业，成为当年上半年上海少有的新增商业之一。

普陀绿地缤纷城，也是继黄浦、徐汇、青浦绿地缤纷城后在上海开业的第四个缤纷城项目，占地面积约5.7万㎡，以“梦幻魔法森林场景、沉浸式体验业态”为主打特色，创新商圈业态。

2年多的时间里，商场内绿色生态场景依旧吸睛，但个别体验业态品牌的生存情况不如预期。

赢商网注意到，开业之初宣传的西界交互式剧场、零号公馆上海旗舰店、墓府电影沉浸式体验馆已被其他体验品牌取代，或处于围挡状态。

商场首层，有星巴克、麦当劳、霓裳茶舞、VAN COFFEE、LINLEE林里·手打柠檬茶、老乡鸡、张拉拉、6IXTY 8IGHT、U/TI、怡泰SPA、猪角、恐龙蛋蛋、比亚迪汽车等十余个品牌正常营业，其余店铺处于围挡中。 

 二层是家庭客群最为集中的区域，以儿童亲子、体验业态为主。集结了龙格亲子游泳俱乐部、未来猫国际儿童成长中心、PINK舞蹈工作室、迅猛龙乒乓球俱乐部、星控大师美术、我师音乐、赵汝飞练字、SGR滑板运动馆等品牌。该层的花朵舞蹈暂未营业，并有牛课学习中心、潮澪沉浸游戏上海首店等新进商户已处于围挡装修中，其他店铺暂时处于空置状态。

三层以体验、生活业态为主，引进UMEPLAY·沉浸剧场区域首店、恐乐汇、潘多拉美发、东森和一、艺睫空间、赛迪探索世界、妙魅采耳SPA等品牌，餐饮品牌许府牛龙骨火锅的门店暂未营业。另一头耀莱成龙影城也已停止营业，影院处于调改中，期待新的影院能够尽早亮相。 

四层除古月兰亭、魅KTV、笑点沉浸式游戏剧场、逃亡兔·沉浸剧场门店外，其余店铺暂时处于围挡中。值得一提的是，笑点沉浸式游戏剧场、逃亡兔沉浸剧场均为上海首店。 

相较而言，B1层的主力品牌变动不大，并新增了KK桌球俱乐部。富食荟食街内的餐饮品牌变动明显，原有餐饮基本替换了一轮，品类方面变化不大。

（该项目图片来源于普陀绿地缤纷城）​

与上海复悦荟情况类似，普陀绿地缤纷城儿童亲子业态吸客明显，主力门店发生变动，在导流方面仍需努力。尽管多个体验业态门店加持，但距离特色化、主题化商业显然还有距离。

LOVE@大都会、环宇城MAX“近战”，重塑真如商业格局

拿地十余年，长江实业在真如城市副中心核心位置倾力打造的大型城市综合体「高·尚领域」，终于展现了阶段性成果。其商业部分LOVE@大都会整体体量近22万方，涵盖精品零售、网红餐饮、运动娱乐等一站式生活业态。

该项目采用滚动开发、分三期招商的模式。首期招商体量近7万方，已经开业了面积逾2万2千方的盒马X会员店上海市中心首店、星巴克臻选店、北美传奇咖啡Tim Hortons、新旺茶餐厅、工商银行等知名商户。

二期招商体量约7万平米，包括超4000平米的特色美食广场、周大福、以及多家普陀区首店等。据长江实业透露，第三期商业体量约8万平米，预计今年第四季度正式招商，已收到超4万平方米的知名百货公司、麦当劳、Manner Coffee等品牌的承租意向，基于商场设有多个中庭及舞台，未来将举行市集、音乐、主题表演、艺术、IP展览等活动。

LOVE@大都会地下层与地铁11、14号线真如站无缝接驳，不过目前地下二层还未开放，地下区域其他部分除盒马X会员店外，基本处于施工状态，开业品牌主要集中于地面。

与LOVE@大都会仅一条马路之隔的真如环宇城MAX，也拥有双地铁上盖优势，项目定位“全域生活新中心”。

早在去年首次亮相，真如环宇城MAX便集结了各业态头部品牌主力店，包括上海核心城区首家山姆会员商店、高端健身品牌PANATTA FITNESS普拉达健身上海首店、普陀区首家人文剧场海心剧场、博纳影院旗下高端影院品牌博悦汇、MELAND CLUB最新形象店等。其中，山姆会员商店已于今年5月开业，这也是全球唯一“公园内”的山姆（店铺位于公园地下空间，地上部分为绿廊公园中央区段），总体量约5.7万㎡。

场景打造方面，项目结合周边滨水绿洲的自然生态，塑造了都市岛屿、真如夕照、铜川渔乐、天空市集、时尚长廊、银杏听风等主题场景。

体量大、业态全，分别拥有盒马X会员店、山姆会员商店，LOVE@大都会与真如环宇城MAX的竞争之势尤为激烈，势必将改变原有的商业格局。而两大会员超市的开业，也从侧面体现了真如副中心的人口消费潜力。

写在最后：

区别于其他火车站附近商圈有项目与车站直接相连，真如商圈内的项目距离上海西站有着一站地铁的距离，商旅客群占比较小。

另一方面，真如商圈在商业存量、日均客流方面，均低于其他火车站附近的商圈，尤其是日均客流方面，工作日、节假日日均客流均低于2万人，其他商圈则接近4万人。

尽管真如为上海第一代城市副中心之一，但与徐家汇、五角场、花木相比，真如商圈的商业亮相较晚，亟待LOVE@大都会、真如环宇城MAX全面开业，提升品牌丰富度与商业能级。

从商圈内项目分布来看，无论是上海复悦荟与普陀绿地缤纷城，还是LOVE@大都会、真如环宇城MAX，均是一条马路之隔，且四个项目距离均在1公里范围内，有利于相互导流。此外，四个项目定位各有不同，上海复悦荟侧重于亲子家庭，普陀绿地缤纷城主打亲子与体验，LOVE@大都会、真如环宇城MAX则是大而全的综合性商业中心，彼此之间的错位竞争或许能够促进商圈更加繁荣，强化真如城市副中心的标签。

编者按：哪里有客流，哪里就有商机。火车站作为日均客流量惊人的场所，自然扩散形成商圈，且消费客群更为多样化。如何满足这些客群的消费需求，成为商圈内购物中心共同的命题，商圈内购物中心实际运营情况如何，也备受市场关注。对此，赢商网聚焦上海四大火车站（虹桥站、上海站、上海南站、上海西站）附近的核心商圈，呈现商圈内商业项目的运营现状。