首个轻资产项目落地 上海合生商业“轻”布局蓝图

​在商业轻资产运营的赛道上，各路玩家争相加码。

近日，有市场消息称，合生商业与上海松江区社区商业体塞纳左岸广场完成签约，接下来，项目将更名为合生新天地，交由合生商业代运营管理。

实际上，随着金融红利与土地红利的消失，商业地产步入存量时代，而轻资产化运作成为盘活存量项目的重要方式。

近两年，商业轻资产赛道暗潮涌动，其中，万达商管宣布自2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产战略”；龙湖、大悦城、华润等多家企业亦接连发力轻资产。

对合生商业而言，此次签约一方面能够助力塞纳左岸广场提升“自我造血能力”，另一方面，此次加码无疑将进一步扩充其轻资产版图。

二次流转

巨大的商业存量，给予了行业更大的发展空间，通过轻资产的模式布局存量商业市场的时代已然到来。

合生商业亦瞄准了这一赛道。

消息称，6月30日，合生商业与上海松江区社区商业体塞纳左岸广场完成签约，未来该项目将由合生商业代运营管理，并将更名为“松江合生新天地”。

自2019年开启轻资产战略以来，合生商业便不断拓展轻资产项目，其中包括签约成都珠江广场、西安南门世纪金花等。此次签约完成，意味着该公司轻资产规模的进一步扩张。

据了解，上述项目已启动为期半年的升级改造及全面招商，计划在2023年年底前重新开业。

如若完成改造并重新入市，项目或将凭借合生商业的品牌溢价、运营能力重新盘活，对区域价值及能级提升起到积极的作用。

实际上，这已经是塞纳左岸广场第二次改造。

观点新媒体获悉，塞纳左岸广场位于松江区文诚路500弄，于2016年1月9日开业，建筑面积约4万平方米，共计四层，是一个定位休闲娱乐、美食餐饮、欢乐亲子、精品超市于一体的社区商业综合体。

该项目前身为易买得超市，2015年3月，威源投资集团拿下该项目，并通过八个多月的时间，将项目改造成为综合业态，并于次年1月重新开业。

但重新开业仅两年时间，项目便已走向下坡路，据本地媒体的报道，2018年7月，项目三楼铺面出现大面积的关停、闭店等现象，该楼层公共区域的灯光也直接关闭，人气略显不足。

如今，上述项目再度“易手”。不少市场人士认为，项目频繁流转，主要与周边客群、竞争压力有关。

从地理区位来看，项目位于上海松江新城核心商圈，周边大学林立，整体的商业分为较为浓厚。

不过在项目周边主要客群多是依赖节假日的大学生的情况下，如何保证客流稳定性、招商如何贴近大学生的消费水平均需慎重考量。

更重要的是，该区位的大型购物中心并不算少，印象城、万达广场等，均在该地区有所布局，项目改造完成后同样将面临一定的竞争压力。

根据合生商业公布的调整规划方案，项目将打造更具人情味和烟火气的社区生活方式中心。

在升级一楼餐饮商超、二楼教育培训、三楼日咖夜吧等社区生活服务业态的同时，扩充市民体验业态是这次改造升级的中心任务。目前项目已确定将在顶楼引进时下热门的户外运动——松江首个儿童5人制的天空足球公园、天空泵道路冲场和天空红土网球场。

轻资产蓝图

这是合生商业布局华东市场的首个轻资产项目。

作为全国经济的风向标，华东因其领先的经济水平、庞大的人口规模以及较高的消费水平，成为商业地产的兵家必争之地。

有数据预测，2023年，华东地区预计新开业的商业项目数量为192个，新增商业建筑面积接近1500万平方米；其中，仅华润万象生活，年内预计在华东地区新开业5个项目。

而此次通过轻资产的方式落地上海，一方面在行业不确定性依旧、企业融资端吃紧的当下，轻资产模式亦能降低企业的成本与风险；另一方面，则能够助力合生商业抢占高能力城市的市场份额。

实际上，随着商业地产的日渐成熟以及存量资产的持续增加，大多数企业已经由自持运营的重资产模式转向以开发及管理轻重并举的模式。

近两年，包括万达、印力、华润、龙湖、大悦城等纷纷加快轻资产业务的布局。

至于合生商业，过往该公司以重资产商业为主，形成了合生汇、超级合生汇、合生新天地及21街区等适合不同定位的商业项目。

2019年，合生商业正式启动轻资产战略，不过，相较于万达商管等企业的委托管理、租赁运营等方式不同，合生商业的轻资产模式更多是采用的是“小股操盘”的战略，即在参与商业项目的孵化及运营的同事，公司也会拥有小部分的项目股权。

比如，上海虹桥电竞合生汇，该项目由B站斥资81.18亿元拿地，用于筹建总部大楼，而合生商业作为项目的承建方和运营方，同时参与了该项目的小部分股权，也就是说，合生商业不仅仅是项目的经营方，同样也是投资人之一。

数据显示，目前，合生商业已通过“小股操盘”方式运营轻资产项目40个，运营面积超200万平方米。

除了上述模式，此前合生商业集团联席董事长罗臻毓在接受观点新媒体采访时曾透露，商业集团以后将会是在整个商业板块里面的投资者，下面有几个轻的板块，包括不动产基金是一块，主要是设立基金，盘活现有的资产，“当然还有募别人的钱，加上商业集团再投百分之二三十，做LP，再扩张买新的，这是不动产基金做的事情。”

然后是合商科技，包含两个轻资产拓展板块，一是商业管理，即帮第三方管理商场，目前大业主还是合生商业集团，另外一个大业主则是珠江投资。还有一个商业建设集团，主要负责建设合生旗下全部商业楼。

在罗臻毓看来，拓展轻资产业务是合生商业的重要布局，“不管是商业管理、不动产基金还是品牌住宅冠名及销售，都是拓展轻资产布局的打法。能参与项目管理到运营的全过程，对企业来说是非常好的机会，目前市场正在产出更多这样的机会。”