恒大8000亿巨亏里的新苗头

文/乐居财经 杨宏彬

恒大在深夜补发的三份财报，让整个地产圈大跌眼镜，亏损是板上钉钉的事情，但亏损的程度还是远远超出了市场的想象。

2021年及2022年，恒大的亏损分别达到6862.19亿元及1258.14亿元，两年亏损合计超8120亿元，虽然亏损收窄，但放在整个世界范围内都是相当炸裂。

胡润2022年富豪榜中，农夫山泉钟睒睒4550亿元财富值位列第一，字节跳动张一鸣财富值2,450亿元位列第二，宁德时代曾毓群财富值2,300亿元排名第三，他们三位的财富值加起来才能和恒大这两年的亏损一战。

亏损8120亿元后，恒大的资产还剩多少？其实在2021年底，恒大已经资不抵债。彼时公司总资产为2.1万亿，总负债为2.58万亿。而最新显示，截止2022年末，恒大总资产为1.84万亿元，总负债2.35万亿元。

2.35万亿的负债由以下几部分构成：合约负债7,210.2亿元；借款 6,123.9亿元；应付贸易账款及其他应付款项1万亿元；其他负债1,017.4亿元。

对于恒大的财报，独立核数师写下了无法发表意见。其认为恒大持续经营的能力产生存在重大不确定因素，可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债。

好的一方面在于，恒大在3月公布债务重组方案，如今又补发3份财报，距离复牌又更进一步。

自2022年3月21日以来，恒大的停牌的时间已经近16个月。据上市规则，联交所有权将已连续停牌18个月的任何证券除牌，中国恒大的最终期限将于2023年9月20日届满。目前恒大表示，公司股票将继续停牌。

何致亏损8120亿？

恒大的8120亿元是怎么亏损的，两份财报给出了一些答案。

先看亏损最多的2021年。当期，恒大的营业收入为2500.1亿元，销售成本为2684.61亿元，成本已经超过营收，导致恒大期内毛亏损184.5亿元。

而在利润表中最大的一笔亏损科目为撇减发展中物业及持作出售之已完工物业，数值达-3736.8亿元。根据财报解释，这是恒大对待售已竣工物业和开发中物业减值计提，主要因为整体市场环境下行导致。

此外，2021年恒大的亏损还包括投资物业公平值亏损为312.7亿元；金融资产减值为503.8亿元；以及土地被收回有关的亏损、联合营投资损失及其他亏损1,298.3亿元。

以上几部分的亏损合计就已经达到了5851.6亿元，加上毛亏后已经达到6036.1亿元。另外还有财务成本416.2亿元，行政成本165.3亿元以及销售及营销成本319.5亿元。

与2021年相比，恒大2022年的财报要好看一些。首先恒大的毛利润已经回正，期内营收2300.7亿元，毛利249.9亿元。

其次，得益于2021年较为充分的计提，2022年恒大存货减值拨备为16.9亿元，较2021年同期大幅减少。另外，恒大2022年的投资物业公平值收益也回正为18.1亿元。

公司2022年主要的亏损则是金融资产减值123.8亿元，以及由于土地被收回有关的亏损、联合营投资损失及其他亏损571.1亿元。

债务重组与筹码

恒大的债务，已经达到了一般人无法想象的高度。

截至2022年12月31日，恒大的的净负债及净流动负债分别约为5990.74亿元及6877.34亿元。其中，总借款达到6,123.9亿元，借款平均年利率8.12%，被列为流动负债的借款就高达5871.23亿元，而期末恒大所持的货币资金仅仅只有143.1亿元，其中还包括受限制资金。

此外，恒大还涉及诸多诉讼，标的金额3,000万以上未决诉讼案件数量共计1,519件，标的金额总额累计约3,953.96亿元。

为回笼资金缓解债务，恒大2022年内主动或被动出售的资产，也在财报中一股脑的披露出来。包括出售4个项目股权予光大信托及五矿信托，收回前期投资款19.5亿元；出售城市之光广场项目，代价13.48亿元；出售深圳商业地，总代价75.43亿元。

以及退还广州恒大足球场地块土地使用权，退还资金55.2亿元已经打到政府监管账户；香港元朗一幅土地被资产接管人以6.37亿美元出售。

但出售资产在恒大巨大的债务面前的作用杯水车薪，解决债务问题，最终的归宿还是实现债务重组。

3月份时，恒大曾公布债务重组草案，针对境外债权人。主要手段就是“以新还旧”、“债转股”，或是两者结合。而在“债转股”方案中，还是没有放过对恒大物业（06666.HK）和恒大汽车（00708.HK）。

在补发财报的同时，恒大还发布境外债务重组进展。将于7月24日至25日举行多项重组债务持有人会议。

推动债务重组，恒大手上还有多少筹码？截止2022年底，恒大拥有土储2.1亿平方米。与参与旧改项目79个，其中大湾区55个（ 深圳34个），其他城市24个。

恒大表示，这些都是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。

另外，维持经营也是给予债权人信心的重要方式。恒大销售由2022年4月份开始逐渐恢复，全年实现销售金额317亿元，回款357.9亿元。实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。

留给恒大时间已经不多了，想在9月20日前复牌，恒大还需要解决与恒大物业之间的百亿挪用偿还问题。此外，公司的清盘呈请也将于7月31日聆讯。

2022年恒大的毛利及投资物业公平值收益减去上述几项亏损后，为-443.7亿元，另外期内的财务成本为474.8亿元，行政费用为66.8亿元，销售及营销成本为60.7亿元，较2021年同期均有明显下降。