在昆明，看见云南商业的澎湃动力

7月25日，国务院新闻办公室发布消息，第7届中国—南亚博览会将于8月16~20日在云南昆明举办，主题是“团结协作，共谋发展”，由商务部和云南省人民政府共同举办，是今年中国同南亚国家重要的经贸交流活动之一。

发布会显示，本届展会设15个展馆，将举办14场会期活动。目前，已有60多个国家和地区表达了参会参展的意向。

发布会上还展示了近年来云南在推进开放发展中取得的成绩：

与南亚、东南亚国家建立了11个多双边合作机制；

与南亚、东南亚国家通航城市数量居全国首位；

与37个国家建立了106对友城关系，形成了自由贸易试验区、跨境经济合作区、综合保税区、边境经济合作区、各类口岸，以及南博会等多个平台支撑的沿边对外开放的矩阵体系。

2022年，云南省地区生产总值28954亿元，增长4.3%，外贸进出口增长6.3%。

作为国家面向南亚、东南亚的辐射中心，云南的开放之路已经越走越宽，越走越远。

对于云南商业来说，只有以国际视野，挖掘云南商业新生力，发挥云南优势，输出云南品牌力量，传播云南声量，才能与世界同行共生。

昆明人口稳定增长

商业增量放缓

作为云南“强省会”，昆明的商业发展很大程度上决定了云南商业的发展。

2023年上半年，引首店、瞄定位、做调改、拼运营，昆明各个商业项目正在以自己的行动激活云南商业新生力。

首先从大盘来看，十一年时间，昆明全市常住人口从681.49万增长到860.0万。主城区建成面积从397平方公里扩大到了459平方公里，跻身特大城市。

10多年间昆明城市布局已从"聚点围片"向"拓圈建群"转变，从"单中心"的翠湖时代，进入到核心区"东进、西拓、南控、北延、中优"的滇中时代，正迈向辐射南亚东南亚的大开放时代。

昆明城市夜景|图源视觉中国

毗邻南亚、东南亚的区域属性，让云南的国际化进程一直保持着向前的状态，而具化到商业地产领域，存在着存量粗放，增量放缓的问题。昆明存量商业整体呈上升趋势，截止2023年上半年，总体量达625万㎡，在二线城市中排名靠前，在西南省会城市中排名第三，人均购物中心面积0.71㎡/人，商业发展呈现严重不均，有量无质，结构性过剩。

2018-2020年增量商业保持稳定的增长，2021-2022年2年内出现锐减，增量呈下降势头，疫情、资金链断层等多重因素下，筹开商业体出现疲软态势。

2023年的昆明商业大环境正在陆续“回血”，存量以调改、营销来稳住客流，增量则谨小慎微，以保守的态度应对市场变化。

2023年上半年，昆明仅有星耀广场和晋宁吾悦广场两个新开项目，星耀广场是全新主题的昆明首个体育商业体，体量10万㎡，集体育、场馆、国际运动品牌、综合体育商业、健康餐饮等于一体，打造全天候全家庭式运动场地。

晋宁吾悦广场实景|图源项目

晋宁吾悦广场昆明晋宁吾悦广场为晋宁首个大型城市综合体，开业后引进了100余个晋宁首店品牌，为晋宁人民提供了更多消费选择。

城市格局打破

区域型商圈发力明显

人口剧增、空间拓展，昆明四大核心商圈（三市街、青年路、白塔路、小西门商圈）的城市格局早已被打破，区域型的商圈正铆足干劲不断拓宽边界，夯实内容。

据赢商大数据，截至2023年6月，昆明共被划分出大小20个商圈，其中3个市级商圈，17个区域商圈。从商圈的分布来看，主要集中在市中心、南片区、东南片区，东片区仍是商业的薄弱环节，有待发力。

20个商圈中，三市街商圈、青年路商圈、白塔路三大市级商圈坐牢了绝对地位。

作为昆明商业发源地的三市街商圈，依旧是整个城市的人流交互中心。2023年春节期间，仅南屏街区域人流量就达198.91万人次，较去年增长112.63%，日常消费、城市休闲、旅游度假等多类人群集中堆高。

从今年一季度的客流数据来看，青年路商圈整体商业势能在减弱。新世界百货闭店，商圈内较大的商业体剩余金鹰购物中心与百大新西南广场，目前正调整定位，积极应对消费迭代带来的冲击。

2023上半年昆明主要商圈客流情况|来源赢商大数据

白塔路商圈的变革动作最大，以中高档定位为主，目前商业的势能朝着东风广场板块发生位移。

其余的17个区域商圈中，基本是以单个的强势商业体为主导，其他商业围合助力所形成。

37家首店进驻

首店经济百家争鸣

为激活消费市场，昆明“首店经济”呈现百家争鸣的态势，各类概念店、旗舰店、潮流新品、生活好物轮番进驻。

据赢商网统计，2023年上半年共有37家首店进驻昆明，其中包含多家区域首店。

业态占比上，餐饮独占鳌头，拥有18个首店品牌，包括曼奈肉桂厨房、西塔老太太烤肉、茶话弄等在一线城市颇受年轻人喜爱的品牌。

12个零售类首店，大环境的影响下，零售略显疲软，但也引进了MSGM、Maison Margiela、Marni、HPLY荷比俪等实力首店。

2023年上半年首店的引进上，以存量商场为主，新开商场“战绩”较差。顺城购物中心引进5个首店品牌，顺城购物中心10家，海乐世界4家，同德昆明广场4家，占据TOP3。

2023年开年，昆明首店数据虽然相较去年同期有所收缩，但是餐饮业态回暖明显，整体势能较好，昆明消费业态正在不断丰富充实。

拼运营时代

调改融合增势能

疫情后，消费市场发生巨变，拼运营的时代来临，昆明多个存量项目抛出了调改大动作，要么重新调整定位，匹配相应的品牌和营销活动，要么组团式融合，聚集人气。

位于市中心的顺城购物中心通过空间改造和引入高化品牌打造顺城美妆街；

南市区的南亚风情第壹城继去年重装升级后推出全新IP“087壹”，明晰了项目立足昆明面向云南的定位，并成功举办首次城市气泡节；

南亚风情第壹城“087壹”IP|图源项目

超大体量的新亚洲体育城在开业10多年后，迎来全新商业区“BOX PARK”，以近600个集装箱打造集美食、零售、民俗文化、宠物等多种特色业态为一体的盒子公园，强化项目的“微度假”属性；

新迎商圈的瑞鼎城爱琴海购物公园上半年引入了50个新品牌，其中包含多家云南首店，例如茶话弄、挺惠买等，并结合项目的“城市无界社交欢聚场”定位，对外街的品牌做了相应调整；

永中路商圈内，海乐城改造为京东MALL，并于6月17日正式开业，形成海乐世界的一大主力业态，归为整体；

昆明京东MALL |图源项目公众号

北市区老牌购物中心欣都龙城调整项目定位，针对家庭客群和周边社区，打造城市开放式街区；

昆明富康城购物中心则在今年增加了更多与社区、街道的互动合作，把定位调整为经开区的生活消费中心；

爱琴海运营团队入驻南悦城，扩大项目品牌集合效应，与广福路爱琴海购物公园形成统一的爱琴海商业体系；

南悦城爱琴海开街现场|图源项目

南市区“扛把子”世纪金源购物中心在今年一季度引入了包括盒马鲜生、泰魔力等20余个新兴品牌，并打造场景化美食街区，让开业10余年的世纪金源重新焕发活力；

七彩ME TOWN在520节点推出昆明首届城市烘焙节ip活动，七彩云南第壹城重点打造体验业态，近期摩洛哥街区开放，吸引众多年轻人前往打卡；

七彩ME TOWN首届城市烘焙节|图源项目

和谐广场在今年收回二房东业务，由项目团队自持招商和运营，并集中打造和谐商圈概念。

政策端，疫情后，客流快速回升，各大购物中心、商业街区、大型商超等商业体都在逐步显现繁荣景象。昆明乘胜追击，通过政策引导、商业扶持等政策不断加大消费，增强商业市场活力。

1月20日，昆明市召开加快推动经济回稳向好的若干政策措施新闻发布会，发布了“促消费26条”。

从政策内容来看，26条措施具有以下特点：把恢复和扩大消费放在优先位置、把产业发展放在先导性和基础性位置、把扩大有效投资作为稳增长重要抓手、把促进对外开放和增强发展活力作为突破口。

昆明城市夜景|图源视觉中国

2月昆明发布《关于进一步优化商业活动场所服务管理弹性措施的通知》，对扩大消费做了具体的部署，包括开放临时型商业活动、商业外摆、夜市等。

昆明商业是云南商业的心脏，只有昆明商业活力蓬勃，云南商业才能以更好的姿态面向国际，而从今年上半年的情况来看，昆明各项目正在齐心协力向好向上。

人口、GDP、商业基本盘在稳健增长，国际化的战略更是让昆明迈向新的发展赛道。近观，以高阶商业为标杆，扎实的精细化运营；俯瞰，用全球化视野瞄准消费，做世界的昆明！

云南商业地产高峰论坛已经走到第九年，面对云南商业大势和消费趋势变化，作为云南商业从业者，购物中心、品牌、商业人……我们可以做什么？

2023年9月，云南商业地产高峰论坛与您相约，锚定云南商业发展方向，共话云南商业美好未来！