盈利承压的建发，回应了并表美凯龙后的风险隔离问题

撰文/彭莹琛

建发股份在9月5日下午以“网络文字互动”的形式开展业绩说明会，出席的管理层有总经理林茂、独立董事林涛、副总经理兼董事会秘书江桂芝、财务总监魏卓。

早在8月30日，建发股份已发布2023年半年度报告。

2023年上半年，建发股份营业收入达到3,834.26亿元，同比增长4.82%；实现净利润32.19亿元，同比下降23.21%；实现归属于母公司所有者的净利润19.23亿元，同比下降29.58%。

截至2023年6月末，建发股份总资产达到8,268.29亿元，净资产达到1,727.22亿元，归属于母公司所有者的净资产达到564.25亿元。

在业绩说明会上，投资者针对利润下滑，再融资下调额度，股价“破净”，以及收购美凯龙后续的合作及风险隔离等事项提出了疑问，管理层对此也一一作出回应。

承压

建发股份由供应链运营和房地产两大主业组成，两个业务在2023年上半年营收均实现同比增长，但归母净利呈现下跌。

据观点新媒体了解，供应链运营业务实现营业收入3,505.14亿元，同比增长3.21%，归属于母公司所有者的净利润16.74亿元，同比下降20.70%；房地产业务分部实现营业收入329.12亿元，同比增长25.77%，归属于母公司所有者的净利润2.50亿元，同比下降59.76%。

供应链运营业务分部归母净利润同比减少4.37亿元，主要是由于受宏观经济形势影响，部分大宗商品价格短期内剧烈波动，汽车行业疲软，部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降；而且上年同期收购建发新胜控制权产生并购收益，贡献归母净利润约1.15亿元。

与此同时，受宏观调控政策和土地成本影响，房地产业务分部的归母净利润2023年上半年同比减少3.71亿元，部分项目毛利率有所下滑。这是因为建发在过去几年高溢价拿地的影响延至展现在近年来的财报上，毛利率频频下滑。

两大主业经营模式并不一样，导致毛利率差异较大，进而建发营收结构与毛利结构有所区别。

2019-2022年供应链运营业务贡献建发股份超八成营业收入，2023年上半年供应链运营业务分部营收占比更是提高至91.42%。

从毛利来看，2023年上半年，供应链运营业务毛利率1.66%，较上年下降0.24个百分点；房地产业务毛利率15.01%，较上年下降0.7个百分点。

中泰证券研报提到，2019-2022年房地产业务贡献毛利相对较多，2022年房地产业务分部毛利占比约为63%。

总体财报数据来看，建发股份期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润11.59亿元，同比减少44.81%，归母扣非净利润下降幅度大于归母净利润。

财务总监魏卓在业绩说明会上对此表示，主要系报告期非经常性损益同比增加。而公司在经营中合理运用期货套保工具对冲大宗商品价格风险，报告期内公司持有的期货合约公允价值变动损益及处置损益大幅增加，本期金额约为4.98亿元，上年同期金额约为2.47亿元。该损益虽作为非经常性损益列示但与公司经营损益密切相关。

机会

2023年上半年，建发股份的房地产板块表现可谓是十分亮眼，无论是销售的增长，还是各城市积极拿地。

据悉，建发股份期内房地产业务板块合计实现合同销售金额1,244.2亿元（全口径），同比增长51.08%，在一、二线城市的权益销售金额占比近84%。

两家子公司在行业销售排名均有所上升。其中，建发房产实现合同销售金额941.73亿元（全口径），同比增加39.58%；子公司联发集团实现合同销售金额302.47亿元（全口径），同比增加103.19%。

同时，建发房产和联发集团加强日常资金管理，回款比例（权益口径）维持在100%左右小幅波动。回款率高于90%即表明销售回款较为顺畅。

延续着此前拿地势头，建发在2023年上半年获取土地52宗，全口径拿地金额合计约721.39亿元，一二线城市拿地金额占比超87%，较2022年占比92%有轻微的下降。

厦门、青岛、苏州等多个城市土拍中，均能见到建发的身影。其中，在上海首批供地中，建发携手保利置业以70.26亿元斩获青浦区盈浦街道竹盈路南侧“巨无霸”地块，成交楼板价18149元/平方米，溢价率8.72%，房地联动价46500元/平方米。

截至6月末，建发国际土地储备全口径货值2788.03亿元，联发集团土地储备全口径货值为760.19亿元，合计在一、二线城市的土地储备（未售口径）全口径货值占比超70%，较上年末提高2.39个百分点。

建发国际市场中心总经理卢金文在投资者会表示，在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上，下半年将继续实现土地获取，把握好土地市场的机会。

近期，多地接连官宣“认房不认贷”，加之降低贷款利率和首付比例等，活跃需求的管控措施调整使得重心于一、二线城市的建发在接下来销售提升有了更多的可能性。

此外，建发亦在拓展服务领域，包括物业服务、代建服务、商业资产管理、医疗养老等。

代建服务领域，建发房产和联发集团报告期内新拓展项目25个，新增代建面积81.18万平方米，涵盖教育、产业园、医疗、大型公建等领域。

截至2023年6月末，建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理70个商业项目，管理面积达220.20万平方米；管理项目数量较2022年末增加了4个，管理面积增加6.28万平方米。

对于是否积极推动城中村改造的提问，副总经理兼董事会秘书江桂芝回应，建发房产和联发集团大力响应厦门市委、市政府关于“岛内大提升、岛外大发展重大战略部署，积极参与城市的改造提升工作，已经参与的旧村改造项目包括“厦门后埔-杭湖旧村改造项目”、“厦门钟宅奋族社区旧村改造项目”、“厦门湖边水库东片区旧改项目”、“厦门黄厝社区城中村改造项目”等。

现金流

迈入2023年，建发股份便发布一则重磅消息，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司不超过30%的股份，投资金额达到62.86亿元。

时至6月21日，建发股份与联发集团收到中国证券登记结算有限责任公司出具的《过户登记确认书》，美凯龙23.95%、6.00%股份已分别过户至公司、联发集团名下，本次交易对应的标的资产已过户完成。

截至2023年6月30日，由于美凯龙的董事会未完成换届选举，因此建发股份尚未对美凯龙进行并表。至8月15日，美凯龙完成董事会换届选举，建发股份取得美凯龙的控制权。截至8月31日，美凯龙及其控股子公司已纳入建发股份合并报表范围。

被问及收购美凯龙与建发供应链运营方面的规划时，建发管理层表示，公司供应链业务正在探索与美凯龙进行多维度的合作。包括旗下消费品集团也与美凯龙将加强战略协同，充分发挥建发在全球供应链领域资源整合的能力，以及美凯龙作为家居建材平台的资源整合能力。

此外，建发汽车集团与红星美凯龙、卡乃驰已签署战略合作协议，就二手车汽车连锁卖场、二手车供应链服务、二手车交易平台等方面展开合作，实现优势互补、协同发展。

投资者亦关注美凯龙与原股东红星控股的风险隔离措施，对此建发管理层首先回应，美凯龙系A+H上市公司，在资产、人员、财务、机构、业务等方面均已独立于其原控股股东红星控股及其关联方。

管理层还提及，为了进一步做到风险隔离，公司采取了若干主要措施。

其中包括确保上市公司的三会制度有效运转，明确股东行为的边界，保证红星控股在法律和公司章程范围内行使股东权利；美凯龙已建立有资金管理、对外担保相关内控制度，后续将继续确保制度有效执行，与红星控股切实做到风险隔离；已向美凯龙提名财务负责人，全面参与美凯龙的财务条线的管理，及时掌握财务状况和资金情况。

就建发股份而言，收购美凯龙仍对于投资活动产生的现金流量净额有较为明显的影响。

期内，建发股份投资活动产生的现金流量净额-178.88亿元，上年同期为-70.84亿元，主要是由于房地产业务支付合作项目往来款净额较上年同期增加，以及收购美凯龙 29.95%股权，支付第一期股权投资款。

而由于房地产业务销售回款增加、支付地价款金额减少，以及供应链运营业务加快周转，销售资金回笼速度加快，经营活动产生的现金流量净额回正，上年同期为-445.81亿元，2023上半年则为233.85亿元。

资产负债方面，预付款项较上年末增长52.04%至555.58亿元，占总资产的6.72%，快速增长的原因是供应链运营业务规模扩大，预付货款增加，叠加房地产业务预付土地出让金增加。

同时，短期借款达394.21亿元，较上年末增长334.44%；一年内到期的非流动负债为128.56亿元，同比减少23.40%。截至2023年6月末现金及现金等价物余额1079.45亿元，较2022半年度的727.33亿元增加352.12亿元，现金短债比约为2.06倍。

但建发股份似乎也“钱紧”，在4月时披露了向原股东配售股份预案。按照最初的方案，配股募集资金不超过人民币85亿元，扣除发行费用后拟全部用于公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款，而非用于房地产业务。

至8月8日，建发发布的配股说明书却显示，出于谨慎性考虑，公司将本次发行董事会决议日前六个月至今的新增财务性投资金额(含类金融)从募集资金总额中进行调减，调减后，本次发行募集资金总额不超过77.88亿元，对应配股数量10.52亿股，配股价不超7.40元/股。

在业绩说明会上，配股一事也备受关注。这主要由于过去一段时间建发股份的股价持续低于净资产，即“破净”。部分投资者对募资的时机提出疑虑，并咨询管理层是否有提高市值的举措。

对此，管理层回应，公司股价受到宏观经济、市场环境、投资偏好以及市场预期等多方面因素影响。整体来看，公司目前经营情况正常，近年来在供应链和房地产板块均在持续发力，行业优势地位显著，发展前景良好。

其续称，公司认为做好经营管理、实现较好的业绩是市值管理的基础。管理层将继续做好各项经营管理工作，以良好的业绩回报广大投资者。