智见新西南|PARK108国泰优活城市广场郭剑锋：拥抱变化、适应变化

2023年10月下旬，第11届中国商业地产西南峰会暨全球品牌招商与投资博览会，将在成都/重庆举办,本届峰会以“创新”、“共生”、“可持续”为关键词，打造西南地区一年一度行业高规格盛会。 本届活动前，特别启动【智见新西南】大型人物访问专题，邀请西南商业地产具有影响力的业内资深人士，剖析发展新趋 势、共享创新经验，一起探索谋求中国商业发展新风口、新路径！

此篇邀请到PARK108国泰优活城市广场总经理郭剑锋先生，分享他关于商业地产的时代思考和PARK108国泰优活城市广场运作逻辑。

项目介绍

PARK108国泰优活城市广场

进化论是地球上唯一可靠的成功学。毕竟，适者生存，面对多变市场，“进化”显示出它颠扑不破的力量，这一点，在PARK108国泰优活城市广场上尤为明显。

PARK108国泰优活城市广场于2015年开业，位于解放碑CBD核心地段，项目连接轨道交通二号线。

2019年下半年以来，PARK108结合过去经营经验并针对市场变化，开始进行优化升级，从业态、服务、场景等多方面营造新的品牌形象。

空间调整方面 ，基于市政广场、五四路下穿道、临江路、中英联络处等外延空间的紧密联系，呈现以4个主题购物场景（O2PARK、FRESH PARK、FOOD PARK、BEAUTY PARK）、4个特色室外空间（UNDER LAND、LOST LAND、CHILL LAND、UPUP LAND）的公园式自在购物目的地。

品牌调整方面 ，陆续引进HARMAY、新川菜品牌半山·川、奥特乐、MLB、CHUU、茶颜悦色、NO NAY COFFEE、THE WAREHOUSE BY时堂等新鲜血液.....

场景改造方面 ，从外立面、公共空间、人流动线等多维度升级焕新，并融入大量极致互动体验与艺术氛围，构建体验丰富的消费场景……

与此同时，PARK108 国泰优活城市广场还通过与艺术家、行业KOL以及青年运动社群等资源展开合作，打造一系列空间美陈、艺术展览、市集等活动，给消费者带来更加多元、轻松、舒适的商业氛围。

在采访中，郭剑锋先生多次提及变革与突破，他将“拥抱变化、适应变化”看作商业地产人必备的职业素养之一。

以下为采访实录（部分）:

赢商网 ： 中国商业地产发展至今发生了巨大变化，您如何形容当下所处的时代？

郭剑锋 ：从传统百货到购物中心，过去20年商业地产都处在一个快速发展的阶段。近几年开始逐渐进入存量和同质化阶段，行业迈入一个低位平台整理期。我们必须接受爆发式的增长已经远去的事实，接下来要面对的是主流消费群体向90后00后迭代、电商直播带货的冲击、国际消费市场疲软等一系列综合因素带来的影响。因势而动主动寻求突破是必须走的一条路。

赢商网 ：您觉得商业地产可以从哪些维度寻求突破和改变？

郭剑锋 ：第一个维度是重新定位。市场在不断变化，“一招鲜吃遍天”已经不灵了。现在的人群画像、消费者偏好、品牌趋势肯定和几年前不同，所以要不断地重新梳理，寻求项目定位的升级迭代。

第二个维度是要拥抱技术。 以前我们觉得电商、互联网对实体经济造成了冲击，是实体店的敌人。但这种判断也许是有失偏颇的。互联网技术、电商，AI或者大数据，我们都可以把它作为工具，既能在抓客引流、生成消费者画像等方面提高效率，又能帮助企业控制营销成本。

同时作为商业地产人，一定要对新技术保持开放的态度。因为我相信，AI和元宇宙等技术将会对运营在消费场景、社交属性等层面带来颠覆性的推动作用。

赢商网 ：PARK108 国泰优活城市广场是如何升级迭代的呢？升级迭代效果如何？

郭剑锋 ：PARK108 开业8年，可以划分成两个阶段。2015年至2018年是培育阶段，2019年之后开始谋求发展提升。

2019年我们重新进行了项目定位。通过梳理销售、客流等经营数据发现游客占比不足20%，有60%是办公和商旅人士，我们开始反思此前以游客为主的客群定位。随后通过新的消费者画像，重新规划了品牌和业态布局，确定了“外树形象，内调招商”的升级策略。

事实证明新的定位和调整确实带来了较大成效。2020年3月疫情管控放开后，到6月份销售额恢复至2019年同期近八成。这件事对PARK108的发展影响还挺大的，再次建立了整个团队的数据意识，现在团队几乎都会通过数据做决策，提高了效率和决策精准度。

近2年来除了业态调整，还做了大量空间上的改造。PARK108是一个下沉式的商业体，外围的展示面比较少，我们做了大量的协调工作，提高外立面的使用率，留给品牌做露出。

在内部空间上，我们清退了一些不合适的业态，然后把空间重新规划，动线变得更为合理。招商上内部也开始进行差异化调整。比如餐饮着手引进异国餐饮，提升整体的丰富度和差异化。

升级的效果是不错的。 2023 年上半年整体销售额比2019 年同期增长超40%，客流量增长超30%，客单价比2015年开业时提高了8倍。

赢商网 ：PARK108 国泰优活城市广场邀请了许多新兴潮流品牌入驻，PARK108是如何与这些品牌共创共赢的呢？

郭剑锋 ：行业环境虽然在变化，但商业的底层逻辑没有改变。运营端口依然是围绕“人货场”来开展。PARK108在这点上和品牌是紧密联动的。比如针对新开业或重点商户的业绩，我们会定期定时跟踪，发现问题及时与品牌沟通。通过商户销售扶持提升，促进商户及品牌信心提升。因为整体的定位、空间和客流都匹配，销售自然有好结果。

赢商网 ：PARK108 国泰优活城市广场下一步的重点计划是什么？

郭剑锋 ：现阶段功能调改基本上结束了。接下来将以年轻力为聚焦点，打造新场景、新模式、新业态。比如持续引入一些年轻消费的业态，包括一些新兴零售、餐饮品牌等。

结语

商业消费市场的多变锻造了郭剑锋对变化的敏感度。在和郭剑锋先生的采访中，我们看到一个对新技术、新趋势充满好奇与热情的商业地产老兵。

而PARK108国泰优活城市广场不断的升级迭代像是这个时代的注脚，唯有随势而动者，才能与时代共奏。