第一太平戴维斯发布《2023年第三季度西安房地产市场回顾及未来展望》报告

·餐饮品牌积极开拓西安市场多元化零售空间焕活消费场景

·细分行业需求结构持续调整升级和搬迁类办公租赁占比攀高

零售物业市场

2023年第三季度，西安零售物业市场未录得新项目入市，市场活跃度较上半年呈略微下滑态势，零售市场需求整体走弱，推动全市购物中心空置率环比小幅上涨0.2个百分点，至11.9%。

从需求端来看，新增供应零售占比仍居首位，占比约44%，小众、年轻化的珠宝配饰本季度较为活跃，季内高化品牌Hourglass在SKP开出西安首店，该类品牌的持续加码展现出了其对西安消费市场的信心。生活服务类新增门店数量环比略有升高，传统休闲娱乐业态如KTV等仍占主流。此外，个人护理如皮肤管理、养生理疗类业态亦表现活跃。

餐饮品牌积极开拓西安市场。本季度西安零售市场整体表现活跃度虽欠佳，但餐饮品类仍有亮眼表现。季内录得多个餐饮品牌首进西安，其中包括安三胖韩国烤肉在益田假日里、大融城开出门店，麻六记季内进驻赛格国际购物中心。休闲餐饮品牌加速迭代更新，丰富消费者体验的同时，首店效应亦刺激客流增长，激发消费意愿，有望助推消费活力回升。

多元化零售空间焕活消费场景。季内龙湖西安大兴星悦荟（开业时间:2014-09-26、已签约129个品牌）对LG街区进行场景升级，将“市井气息”融入传统街区商业，以现场乐队加轻港风氛围打造夜间消费主题街区，为区域消费者提供休闲社交+消费的新场所，提振夜间经济。坐落于大唐西市旁的西虹天上市创意夜嗨街区于季内开街，该街区作为大唐西市丝路风情街二期延续项目，将文化旅游与商业融合，其建筑风格极具异域风情，主要以餐饮为主，搭配个人护理、休闲娱乐等业态，激发区域消费潜力。区别于传统盒子商业，此类新零售空间的不断涌现，加速更新零售场景，推动西安零售市场多元化发展。

2023年第四季度，有望迎来约8万平方米新增供应，新项目入市将进一步丰富区域消费选择，激发消费活力释放。第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖表示：“西安零售市场消费潜力巨大，各类品牌持续加码西安市场，在多元化零售形态和多品牌首店进驻的推动下，西安消费格局将加速蝶变。”

甲级写字楼市场

2023年第三季度，西安甲级写字楼市场迎来年内首个新项目，录得南飞鸿乐荟中心A座入市，为市场带来约5万平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量达216万平方米。季内租赁需求较为活跃，租户承租能力趋于稳定，退租量较前两个季度均有所下降，全市空置率因此下行，至26.6%。租金方面，季内带看量虽有所增长，市场情绪略有好转，但不乏部分业主通过降低租金以提升项目竞争力，季内全市平均租金仍小幅下行，为人民币102.1元/平方米/月。

细分行业需求结构持续调整。本季度新增租赁需求来源前三的行业为信息技术、房地产、专业服务，分别占比31.4%、21.1%和13.1%。值得关注的是，近年来西安硬科技实力不断增强，尤其在微电子半导体、信息技术、网络智能等方面高速发展，促使相关行业租赁需求不断释放，季内录得多家软件技术开发企业、半导体开发企业入驻甲级写字楼。同时，部分互联网服务平台公司受业务调整影响，季内租赁活跃度有所降低。房地产行业方面，建筑工程类企业仍主导租赁需求，而房地产开发类企业当下则处于办公空间整合阶段。另外，西安近年来持续优化营商环境，完善政策制度体系，推动专业服务类如律师事务所、财税服务类、管理咨询类企业季内表现活跃，季内录得多个大面积成交。另外，共享办公运营商在经历了大面积退租整合后，本季度租赁情况出现抬头趋势，在个别项目扩大租赁面积。

升级和搬迁类租赁需求攀高。受经济增长乏力影响，大量企业扩张计划放缓，致使新设立类型企业入驻甲级写字楼占比有所下降。但同时，一些发展势头良好的企业在成本可控的情况下，借此窗口期升级办公环境，推动搬迁类型面积占比环比上升3.0个百分点，升级类型面积占比环比上升6.7个百分点。

展望2023年第四季度，甲级写字楼市场预计无新项目入市，供应端放缓给予市场一定的缓冲时间，伴随需求逐步回升，预计下一季度西安甲级写字楼市场将呈平稳去化态势。第一太平戴维斯西安商业楼宇部高级助理董事索伟宁表示：“得益于六大产业规模倍增计划的持续推进，西安甲级写字楼市场韧性十足，未来在龙头企业带动下，产业链集群效应有望进一步凸显，更多上下游企业办公租赁需求或将进一步释放。”