物美零售资本化再下一子：申报首批消费REITs，与两大央企共饮“头啖汤”

作者/梁争誉

国内消费类基础设施公募REITs迈出实质性一步。

10月26日，根据证监会官网消息，四家基金公司上报首批消费基础设施公募REITs。其中，中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业REIT申报至深交所，嘉实物美（需求面积:3000-5000平方米）消费REIT、华夏金茂购物中心REIT申报至上交所，均处于已受理状态。

中金印力消费基础设施REIT原始权益人为万科旗下印力商用置业有限公司，华夏华润商业REIT原始权益人是华润置地旗下华润商业资产控股有限公司，嘉实物美消费REIT原始权益人为北京物美商业集团股份有限公司，华夏金茂购物中心REIT原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司。

这4只基金后续若获批，意味着市场首批消费REITs产品问世，万科、华润置地、物美商业、中国金茂将饮“头啖汤”。

物美商业出现在名单中，备受市场关注。除物美商业外，其他3家企业均为房地产开发企业，华润置地与中国金茂为央企。

时代周报记者查询发现，物美商业是一家以从事零售业为主的企业，控股股东为物美科技集团有限公司（以下简称“物美科技”）。物美科技实际控制人为零售企业家张文中。2003年，张文中曾带着物美商业登陆港股，成为首家赴香港上市的内地民营零售企业。2023年，张文中二次创业项目多点Dmall再次向港交所主板提交上市申请。

底层资产质量几何？

能够成为首批发布的消费类基础设施公募REITs，关键在于底层资产的质量。

据时代周报记者了解，中金印力消费基础设施REIT的底层资产杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈大城西板块，建筑面积约25万平方米，有367家商户，是余杭区体量最大的购物中心，出租率99.2%。

此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。

万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理。截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

根据华润置地公告，华夏华润商业REIT的相关资产为位于山东青岛市南区山东路6号的购物商场，即青岛万象城。青岛万象城首期2015年开业，二期2021年开业，拥有近500家店铺，是青岛乃至山东的标杆购物中心。

华润置地在公告中披露，目前预计公募资金将募集69.777亿元，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。

华夏金茂购物中心REIT的相关资产为位于湖南长沙岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目，即长沙金茂览秀城。中国金茂称，该项目是集团未来打算重点开发持有的精品物业，建议分拆是集团在资本运作方面的有效尝试，也有利于提升集团及览秀城系列产品的市场形象及声誉。

本批名单中，嘉实物美消费REIT备受关注。

嘉实物美消费REIT此次入池资产为物美商业位于北京中心城区的消费基础设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，总建筑面积77894.28平方米，当期目标不动产评估值总额为10.44亿元。各项目主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目。

盘活商业资产

于零售企业而言，相关基金获批，将进一步盘活优质商业存量资产，促进消费领域投资发展，提升消费市场竞争力。

业内人士认为，消费基础设施REITs的面世反映了REITs市场的持续创新和高质量发展，也将推动相关产业链发展，创造更多就业机会，促进国内消费市场增长，为投资者提供更多投资机会，进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。

时代周报记者注意到，此次入选的4只基金中，只有嘉实物美消费REIT的原始权益人为零售企业，其余皆为房地产开发企业。这意味着，物美创始人张文中的资本化版图将再下一子。

今年6月23日，张文中的“二次创业”项目Dmall Inc.(多点数智有限公司)向港交所递交招股书。张文中曾多次强调，多点Dmall将坚持“全面的数字化、彻底回归商业本质”的内核。

而对于长期经营不动产业务的开发商而言，消费类基础设施公募REITs的落地，同样意义重大。

万科董事会主席郁亮在近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

华润置地董事会主席李欣也曾公开表示，今年3月国家发改委、中国证监会同步拓展了基础设施公募REITs的可发行资产范围，首次将商业地产纳入其中，这意味着全资产时代由此开启。

华润置地2023年中报透露，公司已经启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，将加快推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。

“建议上市为本公司提供另一种以股权为基础的融资方式，其将使本集团的集资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。”华润置地表示，通过公募基金上市，公司将能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响，亦将增强滚动投资能力及可持续营运，有利于公司的长期表现。

中国金茂表示，在境内公开募集设立REITs并独立上市能够为集团提供股权性质融资，有效补充权益资本金，一方面能够有效助力未来持有型资产的再投资开发建设，形成投资、运营、退出的业务闭环，另一方面也能够在一定程度上优化财务表现。

业内人士认为，房地产行业近两年经历了前所未有的冲击，行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。此次中金印力REIT如能成功发行，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力万科的长期发展，对于房地产企业而言也将提供新的解题思路。