华润、万科饮“头啖汤” 4只基金光速打响消费基础设施REITs第一战

撰文/龚丽欣

前不久，酝酿已久的消费基础设施公募REITs，正式落地。

如今，不到一周时间，华润、万科、金茂、物美商业抢饮“头啖汤”，迅速进行了消费基础设施公募REITs的申报工作。

最新消息显示，10月26日，证监会官网公开信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金4只产品申报。

如若此次申报成功获批，华润、万科、金茂及物美商业将正式进入公募REITs的发行阶段。

作为首批申报消费基础设施REITs的4家企业，华润、万科们似乎拿出了最大的诚意，从底层资产来看，华润以青岛万象城作为首发资产，而万科则以杭州西溪印象城作为底层资产，金茂则以其首个览秀城项目——长沙金茂览秀城作为底层资产。

对于首批4家企业的申报，资本市场的关注度并不低，毕竟，华润、万科们走出的第一步，很大程度上影响着消费基础设施公募REITs的未来路。

毕竟，首发基金的表现，很大程度决定了资本市场对于后续企业发行消费REITs的态度，以及行业、企业的发行信心。

申报发行快通道

距离消费基础设施公募REITs正式落地仅6天，华润、万科、金茂及物美商业光速进行了申报工作，抢饮“头啖汤”。

10月26日，在证监会官网披露首批4只消费基础设施REITs申报情况后，所涉及的发行主体陆续开始释放底层资产的信息。其中，华润计划以青岛万象城作为底层资产，而万科印力杭州西溪印象城作为底层资产进行申报工作，金茂所涉及的相关资产为长沙金茂览秀城，物美则暂未披露更详细信息。

对华润、万科们而言，光速申报足以看出企业的迫切性。

对上述企业而言，一方面，试水消费基础设施REITs能够有效盘活旗下存量商业项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率；另一方面，企业能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，从而降低负债水平。

实际上，早在今年3月，监管部门便首次文件明示，要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，彼时，便有不少商业运营企业跃跃欲试。

其中，7月12日百联股份率先宣布计划将“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs。根据彼时的公告，上述基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做。

除了百联股份，天虹股份亦公告称，旗下天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作。

无独有偶，万科在7月份的一次路演活动中同样透露，正在尝试发行商业地产REITs，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

合生商业罗臻毓在此前接受观点新媒体的采访时亦强调：“可能会将几个主要商场，如合生汇、合生广场放到REITs。”

如今，伴随着消费基础正式纳入公募REITs行列，企业的发行工作更进一步。

不过，观点新媒体发现，于早期宣布发行计划的企业当中，目前仅有万科完成了申报工作，百联、天虹等暂未更新动态。

但在市场看来，此次华润、万科们的申报，无疑是打响了消费基础设施公募REITs的第一枪。

如若试水成功，接下来，将会有更多优质资产持有方与资金方实现对接。

不仅如此，诸如华润、万科等企业，旗下仍有大量的商业资产，同样能够持续扩募到现有基金，甚至进行第二支、第三支基金的发行工作。

底层资产属性

申报仅仅只是第一步，底层资产属性如何？能否获得资本的青睐？是市场更加关注的问题。

据了解，华润此次基础设施REIT的相关资产项目为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场，项目公司为华润商业资产的全资附属公司华润置地（山东）有限公司。

观点新媒体查阅发现，上述资产为青岛华润万象城，于2015年4月30日开业，体量达到45万平方米。

从项目区位来看，青岛万象城位于市南区中央核心政务、商务区，东临交通主干道山东路，地理位置较为优越，同时，地铁2号线与3号线交汇于此，交通便利。

按照本地媒体的报道，青岛万象城开业4天的客流量就超过60万人次，营业额突破5000万元，创造了青岛商业新纪录。

不过，开业一年后，青岛万象城的客流及销售额出现下滑，随后青岛万象城进行了定位及业态组合进行了调整，第三方数据显示，该项目于2021年实现销售额40亿元，2022年实现销售额45亿元。

此外，从公告信息来看，预计公募基金将募集人民币69.78亿元。于建议上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%，而公众基金份额持有人持有70%基金份额。

至于中金印力消费类基础设施REIT，根据万科在深交所发布招募说明书显示，该基金的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。

据了解，杭州西溪印象城位于浙江省杭州市余杭区，毗邻西溪湿地，从地理区位和周边配套来看，整体较为优质。

项目A座于2013年5月开业，其建筑面积19万平方米，可租赁面积8.2万平方米；B座于2018年12月底开业，建筑面积7万平方米，可租赁面积1.7万平方米，被称作是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。

从营业情况来看，第三方数据显示，2020年，杭州西溪印象城客流突破1800万人次的客流，销售额超过23亿元，2021年、2022年，分别实现30亿元、35亿元的销售额。

而金茂，此次发行REITs的相关资产为位于中国湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的长沙金茂览秀城，总投资额近20亿人民币，商业建筑面积约18.3万平方米，于2016年9月30日正式开业。

这也是金茂商业的第一个览秀城项目，坐落于长沙百万级商圈梅溪湖国际新城内，被誉为长沙城市新名片，更被定义为中国金茂的“城市运营标杆”。

而伴随着后续基金的分拆及上市，中国金茂将透过上海兴秀茂将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。

虽物美商业暂未披底层资产的信息，但仅从已经披露的三家企业来看，无一例外，均选择了较为优质的资产作为首发项目，其中，显然也有自身的考量。

一方面，优质资产能够吸引更多优质资金的参与，如若发行成功，对于企业构建商业地产“投、融、管、退”商业闭环，实现资产和资金的高效运转有着重要意义。

另一方面，华润、万科迈出的一小步，亦在很大程度上影响着行业、企业对于消费基础设施公募REITs的发行信心。

也因此，华润、万科们的第一战，至关重要。