サンリンク株式会社（Sunlink Co.,Ltd.) 代表取缔役丁烨：中国REITs时代要真正开始了

由赢商网举办的2023年中国（国际）购物中心峰会，于8月24日在上海浦东嘉里大酒店隆重举办！本届大会主题为“激活内生动力”，邀请国内外各大购物中心与本土品牌代表，共同探讨激活商业发展动力，「中国零售商业首店监测联盟」、「赢商网东京站」宣告正式成立，「金鼎奖」、「2023全国六大区域购物中心主流榜」、「全球“最”美门店」颁奖环节也陆续上演，共同呈现一场激荡商业思维的行业交流盛宴。

8月24日峰会现场，サンリンク株式会社（Sunlink Co.,Ltd.) 代表取缔役丁烨带来《日本零售商业地产的发展现状与趋势思考》主题演讲。

サンリンク株式会社（Sunlink Co.,Ltd.) 代表取缔役丁烨

在演讲中，丁烨以日本购物中心现状、日本房地产证券化的历史与趋势、日本购物中心碳中和努力、日本存量改造项目的趋势与启示四大方面，剖析了日本零售商业地产的发展现状与趋势。

近十五年间，日本购物中心一直维持在3100个左右，店铺总面积一直维持在5440万㎡左右。其中，地下街租金在日本是最高的，其次是车站商业设施；餐饮行业租金是所有行业中最贵的。

01 日本房地产证券化历史与趋势

2023年3月国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，当中提到“优先支持百货商场，购物中心，农贸市场等城乡商业网点项目”。我认为中国REITs时代要真正地开始了。

日本不动产证券化市场至今已经发展23年。以我在日本从事商业地产基金运作的十几年经验，无论是历史、法律，还是实际操作层面，日本REITs对中国来说还是有很多可以借鉴的地方。

比如需要投资法人来持有不动产和贷款、专业化管理以及透明化要求。根据法律，一般地产基金需要好几个其他的公司进行协助，比如说AM（公司资产管理公司）、PM（公司项目管理公司）、BM（公司物业管理）。

目前日本REITs已成为目前亚洲最大、世界第二的REITs市场，并且逐渐形成了区别于美国的独特模式。

02 日本房地产证券化的展望和趋势

我简单总结三点：第一，个人投资家比率非常低，只有7%，远远小于日本股票市场16.6%，日本政府希望为了增加个人投资家的参与，尤其是年轻人；

其次，指数基金有着较低的资金门槛，因此更加容易投资；

第三点是ESG标准，成为机构投资家非常重视的因素。

03 日本购物中心碳中和努力

2008年，日本经济产业局要求2030年的能源强度与2005年相比减少23%。在日本房地产行业努力之下，2022年能源强度相比2005年减少了41.76%，提前完成了2030年的政府目标。

日本商业地产从设计阶段就开始导入零耗建筑（ZEB概念），建筑物使用可再生能源，并采用ECM混凝土。在运营阶段则采取更换LED照明灯等节能方式。

04 日本存量改造项目的趋势与启示

已有五十多年历史、位于东京中心地区的涉谷Parco。2019年经过重建，运用了时尚、艺术与文化等概念，让整个商业体不仅是一个商场，更成为文化媒介的平台。

第二个项目位于日本三线城市熊本市，为日本最大规模的汽车站综合商业体，总投资达到8亿美元，在日本非核心地区是非常罕见。