参投Pre-REITs基金 百联股份商业REITs的“两手准备”

在消费基础设施领域，老牌商业公司百联股份做了两手准备。

其一，在今年7月中旬，该公司便宣布以旗下成熟资产——上海又一城购物中心进行公募REITs的申报工作。

其二，10月30日消息，百联股份宣布拟参投Pre-REITs基金，计划借此收购社区商业、购物中心、奥特莱斯等符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目。

Pre-REITs基金顾名思义，是在基础设施或商业不动产等领域，以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。

而百联股份此次参投Pre-REITs基金，无疑能够加速优质资产的孵化，提升公司在商业零售领域的影响力和市场管理规模。

更重要的是，一边着手将成熟项目打包发行公募REITs，一边设立基金关注优质资产，前者为后者提供了退出渠道，后者为前者扩募提供了储备粮，百联股份打了一手好算盘。

参投Pre-REITs

10月30日，百联股份发布公告称，该公司拟与国泰君安证券股份有限公司下属国泰君安创新投资有限公司、上海百联资产控股有限公司及其下属上海百联百世资产管理有限公司共同设立百联国泰君安商业Pre-REITs基金。

据观点新媒体了解，上述基金将通过直接或间接收购持有符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目(社区商业、购物中心、奥特莱斯等)的公司股权。

公告明确，基金重点关注出租率、租金良好且运营稳定、现金流充裕的核心资产/核心增值资产，区域聚焦上海、长三角核心城市、成都，以及不在上述区域但有特别优质项目的城市。

此次百联股份参投设立Pre-REITs基金，一方面，将有效增加基础设施项目的流动性，盘活存量资产，拓宽融资渠道，将金融活水引入实体商业的发展当中。

另一方面，通过设立商业不动产的资本运作平台，打通消费基础设施项目与公募REITs的衔接路径，加速优质资产的孵化发展，助力优化企业资产结构，增强企业综合竞争力。

百联股份在公告中表示，作为Pre-REITs的投资人及运营商，将有助于公司借助轻资产模式进行主力业态连锁拓展，提前锁定优质资产，进一步提升公司在商业零售领域的影响力和市场管理规模。

信息显示，上述基金的存续期限为4年，其中投资期3年，初始退出期1年，投资项目无法在退出初始期限内退出的，经合伙人会议决定，合伙企业的退出期可在退出初始期限的基础上进行一次不超过1年的延长。

基金的目标认缴出资总额为人民币10亿元，全体合伙人先行认缴出资总额人民币4.5亿元，后续待种子项目确定引入外部投资人完成基金扩募。

其中，国君创新投、百联百世作为基金的GP，前者认缴2亿元，后者认缴100万元，而百联资控及百联股份为基金LP，分别认缴1.49亿元及1亿元。

值得注意的是，百联资控是百联集团的全资子公司，而百联百世是百联资控的全资子公司，也就是说，百联集团本次参投资金，共计投资2.5亿元。

百联集团下设三个平台共同参与本次Pre-REITs基金，足以看出企业对于商业地产未来发展前景的看好。

今年10月20日，市场翘首以待的商业地产公募REITs正式开闸，伴随着我国经济基本面的修复，购物中心等资产的估值不断回升，商业地产的交易规模与活跃度亦逐步回暖。

不少市场人士认为，我国消费基础设施资产存量大、质量高，未来消费基础设施REITs规模有望达到万亿级别，前景十分广阔，而百联股份提前布局，无疑是想抢占先机。

公募REITs考量

但百联股份参投Pre-REITs基金的考量或许并不止于此。

实际上，借助Pre-REITs产品，百联股份能够提前在一级市场锁定优质的消费基础设施资产，后续通过获取项目控制权等方式，对不动产项目进行孵化，并为公募REITs储备项目，构建基础设施等不动产的闭环投资模式。

早在今年7月12日，百联股份就曾宣布计划开展消费基础设施公募REITs的申报工作，彼时提到，交易所涉及的资产为上海又一城购物中心项目。

上海又一城购物中心位于上海市杨浦区淞沪路8号，坐落在坐落于上海城市商业副中心——五角场商圈中心地带，项目于于2007年1月26日基本建成并开始试营业。

从市场消息来看，项目总建筑面积12.6万平方米，分为地面9层与地下3层，集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，由百联股份耗资10亿元打造。

运营时间超16年，有数据显示，2019年项目销售额超过20亿元，2023年国庆期间日均客流6.35万，同比提升20.2%。

按照百联股份的计划，该公司拟将上述项目打包发行公募REITs，暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，发行上市之后，百联股份及关联方将认缴超过20%的额度。

完成成熟项目的上市只是第一步，加速挖掘优质资产，扩充储备粮或许是接下来的重心。

在11月2日举办的观点商业年会上，印力集团董事长丁力业强调，公募REITs上市不是“一锤子买卖”，而是要求企业保留项目的部分股权，还要确保经营稳定。企业拥有很强运营能力的同时，批量储备优质资产才可能发行公募REITs，在此情况下，头部企业的优势会进一步凸显。

从储备资产方面，截止至2023年7月初，百联股份在营商业项目为45座，商业面积总计338.38万平方米。

除了自身在营商业以外，显然百联股份还瞄准了庞大的存量市场。

戴德梁行数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米。

一方面，通过成熟项目的上市，为旗下优质商业不动产打通退出通道；另一方面，通过Pre-REITs基金提前锁定更多优质资产，为企业中长期价值投资提供必要的项目储备，更为公募REITs构建了储备粮仓，这或许是百联股份一连串动作的最终逻辑。