港铁造Mall：高奢“圆方”看齐海港城，新秀“围方”戳中内地买房客

撰文|商业地产分析师 梁珊

主编|付庆荣

图片来源| 除特殊标注外均由商业地产头条拍摄

       编者按|Preface

如歌的香港商业，正在回归。奢华、烟火味犹在，但进化有些缓慢，呼唤fresh air。【重读香港】系列，关注大湾区宏大叙事下，香江商业变化中的闪光点。此篇为，港铁商业。

商业垂直生长的香港，靠着四通八达的地铁交织出了一张横向纵贯的网络。

高铁九龙站、港铁东涌线九龙站，是网格中醒目的焦点之一。港铁旗下唯一的高端商场——ELEMENTS圆方，依九龙站而生，靠九龙站而红。

当我们试着重新理解香港商业的真实面貌，圆方必然是个绕不开的地标存在。它是香港首个“横向”高奢mall，坐拥内地搭乘高铁入关、数以万计消费者，毗邻凯旋门、擎天半岛、君临天下豪宅区，以及118层的环球贸易广场、大中华区首间W酒店。

可看似占尽天时地利人和，圆方却时常出现在社交平台的吐槽贴中，最大槽点莫过于“怎么逛都逛不明白的动线”。这个以中国五行“金木水火土”分区设计的横向 mall，会让初入者、老朋友均陷入“不知在何方”的迷惑之感。

毫无意外，再次探访它的我们，再次迷路。但身边来来往往、熙熙攘攘的人群，无不在提醒我们：这个“香港最难逛明白的mall”之一，自有其区别于海港城、太古广场独特的掘金法则。

从圆方出发，步行近600米，在屯马线柯士甸进站，转东铁线到大围地铁站。港铁2023全新商场围方，即落于此。它是大围站上盖项目“柏傲庄”的基座，大围区内唯一的大型商场，有“八爪鱼天桥”连接火车站、新翠邨、名城。

如果说16岁的圆方，是个高雅内秀的“旧贵族”。那么还不到1岁的围方，则是个外向奔放的“新青年”。赶时髦的它，在商场内设立了全港最大室内单车停车场，面积约13000平方呎，提供330个单车泊位；还有39个电单车位供顾客使用，“新能源友好度”拉满。

●图片来源：深港荣利公众号

同时，2-4楼8万平方呎的平台花园，内置一个“宠物公园”，有宠物优先停泊位、宠物专用厕所、垃圾桶等等，“宠物至上”深得民心。

当香港的新mall们铆足劲学步K11大打文化艺术牌时，围方的别出心裁带来的新鲜感扑面而来。而这种差异化的动作背后，会看到年近半百的港铁顺潮而动的自我更新与行动魄力。

01

圆方Elements

香港首个“横向”高奢mall，

奢侈大牌含金量高

自高铁西九龙站M口出站，经行人天桥，即可进入这个香港老牌高奢商场。

圆方开业于2007年，商业面积1.4万方，是香港典型的TOD商业项目。四通八达，是圆方的首要特点。

商场分地上3层、地下1层，与港铁东涌线九龙站接驳。除港铁及高铁线路，商场2层还可直接通往环球贸易广场、天际100、W酒店、丽思卡尔顿酒店、西九龙文化区等地。

整个商场以港铁东涌线与机场快线为中心，场内品牌以环状分布在其周围，整体动线也是由两个小环线组成大环线。

从港铁九龙站电梯直上，即到达圆方购物中心1层的木区。我们看了下商场示意图，发现圆方的整个分区十分有趣，不同于内地常见的以东西南北划分，其是以中国传统风水中的金木水火土五行元素进行分区。

按照粗略划分，金区汇集了顶级名店和世界级餐饮；木区以健康、美容、时尚为理念；水区，多姿多彩的国际美食；火区动感娱乐地带；土区集合各国潮流服饰。每个区场景设计，完美契合五行之意，且都有一个大型艺术装置，成为必经打卡点。

商场G层仅有火区一部分，区域狭长且面积较小，日常游逛的消费者很少能够轻松地找到该区域。因此商场将部分大众餐饮放在这里以带动客流，再加上港人钟爱的滑冰场亦设于此，可以将一些家庭客群小范围地聚集于此，滑冰累了可以直接在玖芳冰室、大快活来份畅快运动后的“能量餐”。

自G层的火区进入1层，沿着主要的环形动线游逛，能明显感知品牌层级的过渡和业态的变化，以及因地铁流动而出的人群逐渐增多。

1层木区主要以精品超市、美妆护肤及家具生活业态为主，可找到SK2、POLA等贵妇级护肤品牌，也能看到FANCL、Fresh等更加大众化高性价比的品牌。

主力大店是亚洲首个全有机食品的超级市场3hreesixty ，定位高端，曾是众多香港中产及明星贵妇们最爱，颇有一股“老钱”味道。

但在高端精品超市领域，3hreesixty的市场份额 、知名度上已被City Super抢尽风头，成为“新贵”宠爱。

ZARA男装、女装成为木区、水区的过渡店，行至水区，多种风格菜系的食肆在下午1点多仍能见到满位用餐的景象。

随后，则进入土区、金区。在这里可更加直观地感受到这个老牌商场的高奢底色，LV、爱马仕、劳力士在土区小中庭内三足鼎立，大环线的中间廊道及金区分布着轻奢服饰、鞋履品牌。

● 图片来源：ELEMENTS圆方商场官网

贵气的金区，有多个2层品牌门店，联通1层、2层 ，它们多自带电梯。很明显，2层才是圆方商场的重头戏，品牌能级较1层大幅提升，全球一线高奢品牌多安家此地，并集中占住了金区中庭至通往RF层的通道处。

伯爵、卡地亚、尚美巴黎、FRED、DE Beers等重奢珠宝腕表类品牌主力大店，门店挑高、面积较其他零售类高奢品牌更大，矜贵的老钱风格扑面而来。

● 图片来源：ELEMENTS圆方商场公众号

经由金区中庭穿过重奢主力店，就有多部电梯可通往天际100观景台、环球贸易广场、丽思卡尔顿酒店等高端商旅人士出没的地带。显然，类似香港太古广场把爱马仕、LV开在三楼，圆方的重奢品牌聚集在2层，同样是为了最大限度吸引高端酒店商务人士，以和1层来往通勤及周边居民消费者分隔开来。

五行分区，楼层串联。 乍眼一看，仅两层商业空间的圆方听起来好逛很多，但是大面积平铺在一层的店铺在真实游逛起来的时候堪比“拉练”。

东南角的火区，呈现出不规则的枝杈状，行走到该区域时会有种与其他区“脱轨”之感，再想去其他区时也不可避免地要走回头路。

● 图源：圆方Elements官网

可纵然时常被贴上“迷路”的标签，圆方依然是香港高端商业圈的头部玩家。它外部低调但内部奢华，既保留着香港老牌高奢商场的矜贵调性，又增添了许多包容性。

它虽不及海港城的商业体量和品牌数量，但在有限的空间内做到了海纳百川。重奢品牌齐全，品牌能级够高，同时又兼顾了大众消费者的偏好，加入中端到大众化的零售及餐饮品牌，提升品牌丰富度，确保各种类型的消费者都能在其中找到心仪之物。

02

围方The Wai

大围区首个大型商场，

设全港最大室内单车场

在圆方，港铁的“轨道交通+物业”商业模式被时间验证可行，且越发有活力。于是乎，当大围站开通，大围附近区位价值逐渐凸显，港铁再掷重金，造了一个“创新版”TOD商场——围方。

这里到港岛仅需15分钟，与香港城市大学和香港浸会大学仅一站，同时东铁线还与罗湖及落马洲口岸接驳，仅需40分钟即可通关深圳。

今年7月，围方正式开业，起名“围方”，呼应“圆方”。 两个项目一新一旧，打法异同，值得一探。因此，圆方探盘结束后，我们就杀到了围方。

围方的开发及合作方式与圆方一样，港铁负责拿地及地铁线路的建设与运营，地铁上盖的物业则与开发商进行合作开发。大围站上盖的住宅部分即柏傲庄，是与新世界合作的住宅项目，而柏傲庄项目基座就是围方The Wai。

九龙圆方上的凯旋门，是老香港们钟爱的豪宅；而围方上盖的柏傲庄则深受内地人青睐，尤以赴港读书的学生为主，多因此地区位条件优越，距多所学校近且交通便利。同时，由于此前在大围站周边商业项目稀少，多重因素叠加，围方的项目定位与圆方大有不同。

乘坐港铁东铁线前往大围站，在出站口便可发现众多围方商场的宣传广告及指示牌，方便快速准确地识别进入。在围方入口处的标识中，可明显看到“宠物友好”的提示信息，精准拿捏新青年们爱宠之心及宠物经济的消费需求。

围方购物中心共4层，总建筑面积约65万平方呎，共引入商户110家。相较于圆方流线交叉，围方项目地块呈较为规整的长方形，动线简洁清晰，每层商铺数量控制在25-30家，中间设置一个大中庭为各类营销活动及展览等提供足够场地。

●图源：香港围方The Wai商场官网

室内设计上，围方以简约现代风格为主，用黑白线条的不断延展带动顾客的视线，视觉感开阔敞亮，起到引导游览的作用。

与圆方高奢的定位不同，定位社区Mall的围方，主要客群集中在新中产家庭客群以及青年学生群体，品牌组合方偏年轻化和潮流化，强调新中产人群的品质生活与精神格调。

商场内基本没有奢侈品品牌，业态以服饰零售及餐饮为主，包括全港首家百年名古屋乌冬麵店“山本屋”， 并 加入了多种体验类、家居类以及文化类业态，如诚品书店、日本城等，还有全港最大的一家Market Place商超。相较于圆方3hreesixty品牌的高端调性，Market Place在保证品质的同时更能贴近新中产们的生活。

同时，为迎合年轻一代对于游戏及潮玩的消费偏好，围方引入了全港首家任天堂概念店、日本游戏机中心NAMCO及微影（Tiny）（以“传承香港情怀、讲好香港故事”为宗旨，致力于开发及生产具有香港特色的玩具及伴手礼）等特色业态品牌。

●图源：香港围方The Wai商场公众号

娱乐方面，围方The Wai引进了大围区域首家戏院——英皇戏院Plus，戏院共占两层，设有6件独立影院，912个座位，其中包括185个座位的独臂全景声影院，为项目周边居民及游客带来全新的观影体验。丰富多元的特色业态，年轻化大众化的品牌组合，为围方提供持续的吸客力。

●图源：英皇电影公众号

除了室内设计与品牌选择，围方还在很多细节之处为顾客提供更贴近生活的娱乐休闲体验。由于大围周边十分适合公路骑行，围方特意在停车场中增加330个室内单车停车位；在3层设置户外绿色空间并布置有本地艺术家及设计师创作的大型艺术装置，为消费者提供亲子空间的同时也为商场增添几分艺术氛围。

此外，为满足爱宠人士的遛弯及社交需求，围方把花园平台打造成了“狗公园”，被一波“铲屎官”点赞。

赶时髦的围方，显然是个懂得当下香港年轻人、新中产家庭及内地买房客情绪价值的高能玩家。它不按套路出牌，自成一派，自有活法。相较之下，守住奢华底色的圆方，迭代起来有点缓慢，但高兴的是，它确实也在步步求变，找寻高端之外的第二锚点。