南京IFC 17年终成，新鸿基内地业务终见起色

历时漫长的17年，新鸿基地产的第三座IFC终于得以见全貌。

2024年1月3日，南京国金中心（南京IFC（开业时间:2024-01-03））正式试营业。这是新鸿基地产继香港、上海之后，第三座高端商业品牌IFC项目。

也许是整体市场表现仍低迷，又或许超长的打造周期消磨了市场的关注与期待，南京IFC如今整体入市，比起往常也少了些热闹与喧嚣。

南京IFC 17年终成

从2007年拿地到2024年整体亮相，南京IFC这17年里也历经了不少坎坷与无奈。

2007年，新鸿基地产以底价8334万元成功竞得南京河西新中央商务区G90地块，实现在南京的首度落子。该地块也就是南京IFC的所在地。

然而，新鸿基地产直到四年后，才正式披露该地块的开发计划。2011年3月，新鸿基公布，将在此建造南京环贸广场（ICC），总建面达20万平方米。

根据当时官方资料，南京环贸广场（ICC）规划建设一栋高290米的办公及酒店主塔楼、两栋服务式办公塔楼、一座大型商业裙楼，以及连接两条地铁线的下沉式花园广场。

次年，项目开始动工。不过此后该项目再度陷入沉寂。

直至2016年，新鸿基地产正式官宣，将在此打造南京国金中心（IFC）。至此，G90地块才正式敲定了建设方案。此时距离拿地已过去将近十年光阴。

关于这十年的蹉跎，彼时市场就曾指出，或受新鸿基集团自2008年起长达6年的郭氏家族风波影响外，南京河西新城的迅速发展及规划设计也是令新鸿基在南京项目上有更多考量的原因之一。

从ICC到IFC，变的不仅仅是名称，背后还有对区域发展规划及前景的通盘思考。

按照南京河西中央商务区的规划，未来将发展成为集金融、总部、文体、会展、商贸于一体的现代服务业集聚区。显然，IFC的定位更贴合区域发展的需求。

“承袭在香港及上海的成功经验，南京IFC项目与集团在香港和上海等地建设的IFC项目，有着一脉相承的国际化、现代化及商业一体化的血统。”从当年的宣传资料中不难看出，新鸿基对南京IFC的厚望。

资料显示，南京国金中心总楼面约30多万平方米，包括2幢甲级写字楼，约10万平方米的高端购物中心及安达仕奢级酒店。

根据最初的计划，南京IFC将于2017年运营商业部分，2020年竣工。后来，运营计划调整为写字楼部分先入市，时间为2018年第4季度。

然而，正当市场以为南京IFC终于迎来入市曙光之时，南京IFC再一次进入缓慢开发的旅程。

南京IFC写字楼部分正式对外开放，已经是又过了三年的事了。根据官方资料显示，两栋写字楼即南京国金中心一期及二期，分别于2019年2020年落成启用。

三年又三年，南京IFC商业部分于2023年初才进入运营。当时，南京IFC购物中心4-7层陆续对外开放，餐饮店也陆续营业。同年4月，安达仕酒店开业。

直到2024年1月试营业启动，南京IFC才算是正式露出了全貌。尽管“不紧不慢”走了17年，但总算结束了所有的建造进程。接下来，南京IFC也将正式加入南京高端商业消费市场的激烈厮杀大潮中。

就在南京IFC的对面，还有个全新的高端购物中心——河西德基广场，计划今年开业。该项目总建面约44万方，涵盖五星级豪华酒店、时尚生活广场、空中花园豪宅、世界贸易中心等。

内地业务终见起色

尽管新鸿基第三座IFC姗姗来迟，但其第四座IFC可能很快也将面世。

2019年8月，新鸿基地产联合平安不动产以132.6亿元总价拿下杭州江河汇综合体地块，即杭州IFC项目地块。

据了解，整个项目规划总建筑面积约82.2万平方米，分为汇东和汇西两个区域。汇东地块主要修建住宅；汇西地块总建筑面积约为25万平方米，主要建设1栋25层高超甲级金融中心办公楼、1栋29层高五星级酒店及配套商业。

住宅部分预计2024年底建成、商业部分预计最快2025年建成。

也就是说，拿地时间相差12年的两个IFC项目，很可能落成时间只会相隔2年，一定程度上反映出新鸿基的建设进度在加速。

鉴于港资地产商的惯有做法，以及新鸿基自身的过往开发史，杭州IFC的落成计划同样存在跳票几率，但目前汇东地块部分住宅楼已封顶，汇西地块的酒店和办公楼则正在做地下室的施工，相信最终落成时间不会偏差太多。

只是，即便按计划时间落成，“加速”建设的杭州IFC，从拿地到建成也至少花六年时间。

项目建设周期过长，亦多少累及新鸿基地产内地业务的增长表现。

就截至2023年6月30日止的2023财年，按所占权益计算，新鸿基地产在内地只录得合约销售额约为40亿元，仅占该年度整体合约销售额约12%。其中一部分，就来自杭州IFC住宅部分前两期的预售。

新鸿基内地持有型投资物业的租赁业务水平同样未能如愿撑起半边天。2023年财年，内地物业租赁52.15亿元，仅占整体的约24%。主要来自上海国金中心、北京APM、广州天汇广场、成都环球贸易广场等。

事实上，新鸿基地产在内地的布局并不小。资料显示，截至2023年6月，集团在内地的土地开发量约627万平方米，其中约438万平方米为发展中物业，约189万平方米为已落成物业，覆盖北京、上海、广州、成都、杭州等核心城市。

未来，随着南京IFC的入市，以及杭州IFC、广州南站ICC等项目的陆续开业亮相，新鸿基地产在内地市场也将逐步迎来收获季，也必然对其内地业务业绩表现有一定的拉升作用。

标普日前更作出预计，新鸿基地产在中国内地的综合租金收入将在2024及2025财年反弹至55亿至60亿港元，而2023财年和2022财年的综合租金收入分别为48亿港元和56亿港元。这是因为租金减免政策的逐步退出，以及新落成写字楼和商场（如上海ITC项目和南京IFC商场）的贡献。

标普更称，鉴于新鸿基地产将在2026财年前建成逾800万平方英尺的写字楼和购物中心，预料新鸿基在中国的经常性收入基础将继续增长。