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大连商业，真的被低估了……

赢商云智库 2024-03-12 08:00

核心提示：恒隆广场、时代广场收割富人，万象汇、熊洞街成新晋顶流

本期作者丨熊舒苗主编丨付庆荣

图片来源 | 项目官方渠道

浪漫之都、“北方香港”，曾经的大连，有优越区位、工业底蕴与开放环境三重buff加持，一度成为东北的璀璨明珠。

但在东北衰落的时代浪潮中，大连亦逐步退出主流关注圈。

“尔滨发光、东北发热”背景下，作为东北“F4”之一、东北“经济一哥”、东北热门旅游城市的大连，迎来新一波关注—— 仅2024年春节前5日，大连全市共接待游客455.14万人次，同比增长196.80%；旅游综合收入61.24亿元，同比增长343.25% 。

有人有钱，物产丰饶，按理是个商业丰沃之地。可除了恒隆广场、时代广场之外，大连被商业地产圈津津乐道的商场、品牌却总有一种“小透明式”的模糊感。

在知乎上，有个话题讨论度很高，“为什么大连的商场这么少？”。在当地消费者的实际感知中，“中心城区商场多，下楼就是商场，买东西很方便”。

回到商业地产语境，大连当下的商业地产基本牌面究竟如何？未来潜力在哪？我们应该关注的看点，还有哪些？

GDP东北第一，商业存量垫底“东北F4”

2023年，大连全市实现地区生产总值（GDP）8752.9亿元，按可比价格计算，同比增长6.0% 。

虽连续多年担当“东北经济一哥”，但在全国范围内，大连这颗北方明珠的耀眼程度相对早年大有下降，要实现2021年提出的“三年挺进万亿GDP城市的目标”仍需时日。

在赢商大数据最新发布的《2023年中国城市商业力排行榜》中，大连位处商业二线城市中下游，城市商业力全国排名32，与2022年持平，落后于东莞、温州、珠海等南方非省会城市，也不及同一区域的沈阳、哈尔滨。

商业规模上，截至2023年12月，大连购物中心存量355万㎡（统计范围：商业建筑面积3万方及以上的购物中心），在“东北F4”中垫底。其中，2018~2021年，经历“0增长”阶段， 2017~2023年增量不足50万㎡，供应节奏较为缓慢，市场以存量项目调整优化为主。

人均购物中心面积上，大连在“东北F4”中排第三，为 0.48㎡/人，相对不高；加上购物中心整体客流水平不高，人气活跃度相对低，属于典型的“潜力挖掘城市” ，存在长期机会空间。

（“潜力挖掘城市”释义：城市消费者前往购物中心的活跃度不够，消费习惯培养和购物中心吸引力提升两方面都需要挖掘机会。短期谨慎进入，长线关注城市进入机会，适当储备优质综合用地，分期开发。）

商业项目矩阵：类型丰富，高端/时髦/大众

虽商业体量不占优势，但大连商业构成丰富，既有集聚国际一线奢侈品牌的高端Mall，亦有满足大众化消费的亲民商场、奥特莱斯，还有当下最时髦的“非标”项目，可满足多元消费需求。

开发商实力强劲，不少为外资集团项目，恒隆、九龙仓、华润万象生活、万达、凯德、印力、新城等知名企业旗下项目已进驻。

大连罗斯福广场：客流NO.1，男女老少“通吃”

西安路商圈人气最旺的大连罗斯福广场，始建于2002年7月，拥有19万㎡的商业面积，2019年被评定为国家五星购物中心。

目前，项目已进驻200多个品牌，集餐饮、服装、数码、儿童乐园、书店、影城、live house等于一体，涵盖多层次全品类消费，2023年客流达3600万，其中2023年12月31日跨年当天客流突破23万。

全国连锁品牌占比超70%，包括周大福、ZARA、H&M、SEPHORA、华为、星巴克、西西弗书店等知名品牌，亦持续引进了NO ONE ELSE、神盾局、嗨特购、K22酸奶草莓、趁热集合、ME+、TOPTOY、KKV、名创优品等备受新世代追捧新潮时尚品牌，不断引领城市消费风向。

在日常运营上，项目经常打造促销活动、节日美陈等聚客活动。今年春节期间，由大连圣亚海洋世界主办，大连罗斯福广场承办的“龙飞鹅舞过大年”活动在罗斯福广场北广场热闹开场，企鹅出馆拜年闪亮出圈。

大连恒隆广场：大连奢华地标，2023收入大涨19%

恒隆地产最新公布的2023财报中，大连恒隆广场收入同比增长19%、租户销售额增长29%，增幅为恒隆所有项目最高。

大连恒隆广场，为恒隆在内地打造的第8座恒隆广场。总建筑面积37万㎡，购物中心商业体量22.2万㎡。建筑以太极双鲤鱼为设计意念，装上了约3,000块鱼鳞状玻璃，及9,900米长的LED灯饰，可展示不同主题的图案和文字，让项目成为市内瞩目地标。

开业之初，项目定位次高端，以轻奢及快时尚品牌居多，业绩表现平平。2020年其开始向高端转型，BOTTEGA VENETA、SAINT LAURENT、BVLGARI、BRUNELLO CUCINELLI、EMPORIO ARMANI、MONCLER等众多一线国际品牌陆续启幕，打造大连首屈一指的高奢品牌集群。

此外，项目亦兼顾多元化消费，持续引进运动潮流、人气餐饮、休闲娱乐等各品类品牌。项目业绩连年上行，2023年出租率提升至90%，成功从时尚生活购物商场转型为区域性高端时尚商场。

大连时代广场：老牌高档商场，高奢品牌最全

大连时代广场坐落于大连市中心商务区——人民路，毗邻香格里拉大饭店及富丽华大酒店，隶属香港九龙仓集团。

项目于2008年12月12日开业，占地近1.7万㎡，楼高两层，云集30余个国际一线品牌，是大连唯一集齐Hermès、CHANEL、Louis Vuitton、Dior、Gucci、Prada六大重奢王牌的商场。

商场一大卖点是，Louis Vuitton、Giorgio Armani、Dior、Gucci、Prada等面向人民路的两层高东北旗舰店，高档气派，酷有东京银座即视感。

商场常年打造高格调主题美陈、国际范艺术展览等品质活动，传递前沿时尚，深受追求创意设计、享受文化生活的高端人士的追捧。

大连华南万象汇：新晋流量商场，首店品牌占七成

大连华南万象汇位于都市副中心华南商圈，建筑面积16.4万㎡，拥有地上5层、地下3层商业空间，与地铁1号线接驳，于2022年12月30日启幕，是华润置地在大连布局的首个购物中心。

聚焦品质、颜值与趣味，大连华南万象汇以国际二线品牌、城市级旗舰店为领衔，引进高品质的首店阵容。据华润置地2023年3月发布的信息，大连华南万象汇首店163家（占全场品牌的68%），其中东北首店15家、城市首店54家、区域首店94家。

大连华南万象汇联手多家国内外知名设计公司，打造城市与自然对话的美学空间：主入口月牙镜面水池将主广场与城市界面连为一体，形成最大的形象展示面；下沉广场延续海浪登陆岛屿的设计理念，呈现无边界的社交空间；空中花园融入多元自然生态元素，多层次、融合式的空间表达塑造项目场景力……

大连熊洞街：老厂房变身潮流街区，年接待游客130万

大连熊洞街，建筑面积约1万㎡，位于大连冰山慧谷产业园区，是利用旧工业厂房改造而成的新一代创新型文商旅综合体。2022年6月爆改出街，开业1年累计接待相当于5A景区量级的130万游客，成为大连超级城市地标。

熊洞街建筑形态保留了部分原有厂房形态，浓浓的工业风，同时融入了蒸汽朋克设计风格。以“大空间+小商业”模式，熊洞街集巨兽巡游表演、美食娱乐、潮流艺术、科技研学、潮玩周边和夜间经济于一身，是“大连人的欢乐街，年轻人的理想国”。

身高5.3米、体重20吨的室内机械巨兽白熊北北，是熊洞街的核心IP。围绕着熊北北，一层是巨兽巡游和游乐开展的蒸汽朋克风的美食餐饮区；二层则是烟火气十足的文创零售与主题品牌餐饮区，三层则是娱乐潮玩为核心开展的ACG主题文化街区。每一层的商业空间都可以全角度与北北互动。

赛博之夜电音节、草莓音乐派对、梦幻冰雪季、冬季动漫盛典、大连首届汉服花朝节……场景设计、业态组合之外，熊洞街吸引城市青年争相到来的杀手锏，还有全年不打烊的N+1种次元活动。

未来看点：名企项目持续入市，提升市场活力

当前，招商商管、杉杉奥莱、碧桂园文商旅集团等在大连均有项目筹备中，开业后将进一步为当地商业注入新活力：

大连招商花园城

大连招商花园城落位于大连体育新城板块，该片区是大连城市发展“西拓北进”战略的中心地段，聚集大量高端楼盘。项目是3公里范围内体量最大且唯一的购物中心，拥有7.5万㎡的“盒子+街区”型商业空间，将打造成集休闲、零售、亲子、配套于一体的一站式综合购物中心。

大连杉杉国际名品运动小镇

大连杉杉国际名品运动小镇，位于甘井子街道梭鱼湾板块、大连梭鱼湾足球场北侧，是杉杉奥特莱斯集团旗下的首个滨海国际名品运动小镇，总投资10亿元，将打造大连湾区“新型微度假目的地”。占地面积9.6万㎡、规划建筑面积13万㎡，将引入国内外知名品牌200家以上，打造东北浪漫滨海特色时尚品牌旗舰商业综合体。

据悉，按照2023年11月1日杉杉国际名品运动小镇动工现场透露的工程建设规划信息显示，项目预计2024年12月完工，将在2025年开业。

大连开发区碧乐时光

大连开发区碧乐时光，前身为“大连银帆广场”商业项目，由碧桂园文商旅集团携手大连兆赢商管重塑。项目位于大连经济技术开发区银帆-远洋商圈核心，总建筑面积约4.4万㎡，是大连为数不多的能看海的商业综合体，将打造“多功能、一站式、更精致”的环滨海区域家庭乐活中心，成为开发区20万青年家庭客群的消费首选目的地。