佛山功夫了得：125个mall较劲，千灯湖环宇城、岭南天地业绩逆袭丨城市商业报告

2022年，佛山市GPD达1.27万亿元，连续4年突破万亿，在广东紧随深圳、广州，位居前三位。

但与此同时，3797.72平方公里的佛山，其0.98平米人均购物中心商业面积，则远超广州、深圳。

进入2023 年，佛山政府提出全力拼经济，“要拼出佛山功夫，干出破竹之势”，确保今年GDP增长6%。

消费作为“三驾马车”的关键环节，在这个商业武林擂台中，如何拼出“佛山功夫”巧劲，给市场带来新惊喜，成为购物中心和品牌商的重要课题。

本文将从商圈、项目、品牌视角，复盘佛山2022年商业发展情况，并展望2023年趋势。

01

2022年佛山市场商业回顾

存量/增量：存量全国第十，2022年增量跌至个位数

​紧邻广州，依靠“广佛同城”的发展，佛山商业的增速发展有目共睹。截至2022年末，佛山购物中心（含独立百货）共计125个，总体量高达976.72万㎡，位居全国第十，在华南区仅次于深圳、广州。

增量方面，据赢商大数据统计，2016至2019年，佛山年均有两位数的新增项目入市，其中2017年、2019年新增商业体量均超百万平米。

2020年起，受疫情影响，佛山商业新增项目数依旧保持两位数水平，但体量却开始放缓，并呈现下行趋势。至2022年，佛山新增购物中心数跌至个位数，仅开出了8个新购物中心（商业体量≥3万㎡），对应体量为75.3万㎡，照赢商网此前统计的拟开业项目数（30个），该年实际开业率为26%。

即便如此，2022年佛山不乏亮眼项目，爱琴海、星盛商业首进当地，万科、钧明集团加码布局等等，注入了不少新鲜活力。

• · 爱琴海集团布局广东首个项目——佛山爱琴海购物公园，也是佛山新城首个TOD项目，引入100百盒超市、万达影城、星海英雄、星巴克、麦当劳、华为、屈臣氏等区域首店品牌，全场商户首店占比30%。

◎佛山爱琴海购物公园

• · 星盛商业首进佛山打造的佛山长华星河COCO City，带来华为MSC授权体验店、Adidas MEGA、NIKE SPORTS M、水云间、LOHO、良品铺子、臻享无招牌、燧·碳烤工房&狩锅、富巨自助烤肉火锅美食百汇、奈雪的茶、桃里巷、LINLEE等品牌首次入驻狮山。

• · 佛山万科打造第一个TOD社区商业季华园万科里，是万科在佛山的第二个标杆万科里项目，开业首日开业率92%、招商率95%。

• · 钧明集团打造的5.0沉浸式综合体高明钧明城，聚集高明首个户外裸眼3D屏、通天彩虹梯、空中云道、水幕秀场、艺术特展广场等特色商业内容。

• · 铜锣湾中心商业运营团队进驻千灯湖丽致汇广场，项目拥有“印象南海郡”国风商业街区、近4万平方米的户外欧式园林景观，引入德国保拉纳现酿啤酒坊、大粤团圆粤菜酒楼、宴灯湖轻奢粤宴、广佛首家中影联娱国际影城、H PARTY派对KTV等首店。

◎千灯湖丽致汇广场

商圈：2大市级商圈成“顶流”，“3+9+N”多层次城市商圈崛起

据赢商大数据统计，佛山已形成25个商圈，包含2个市级商圈和23个区域商圈。

“出圈”的两大市级商圈——祖庙商圈和千灯湖商圈，分别代表了佛山城市的传统与新生。

祖庙商圈作为佛山的商业原点、零售发源地，如今开发较为成熟且饱和，包括12家已开业购物中心（独立百货），商业存量达85.23万㎡。

祖庙商圈乃至佛山商业的代表项目为岭南天地，是瑞安新天地对祖庙东华里片区地块长达十余年的改造呈现。2022年，岭南天地依旧是祖庙商圈的“顶流”，租金收入1.89亿元，同比增长1%，出租率达90%，为商圈带来总客流超过2500万人次。

2022年，开业十周年的岭南天地，稳步推进商业迭代更新，提升佛山商圈的国际潮流时尚品牌聚集能力。其中，开放式街区着力推动商圈内的餐饮升级，持续打造夜经济聚集区，NOVA岭南站引入超过15家首店。

◎岭南天地

另一个城市级商圈千灯湖商圈，是佛山造城运动的典范，聚集了万达、保利、万科等商业巨头，目前已开业8家购物中心，商业存量达81.70万㎡，未来两年将迎来2家新购物中心亮相。

新兵旧将大集结，千灯湖商圈内存量mall调改动作不断。

2022年，佛山保利MALL透过保利华南资产运营优化，招调焕新32家品牌，其中佛山首店12家。与此同时，接连佛山保利MALL的灯湖西街，通过保利华南的焕新改造，上新了长60米宽8米华南区最大的灯光水幕全息水秀，以及欧式风情街区、滨水城市广场、艺术雕塑、天幕投影等，带动当地夜经济“出圈”，更助力南海千灯湖片区成为第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。

◎佛山保利MALL&灯湖西街

两大市级商圈之外，为提供更优质的消费选择，佛山政府将规划打造“3+9+N”多层次城市商圈体系。

• · “3”指重点建设祖庙—季华路商圈、禅桂商圈、大良—容桂商圈3个佛山核心商圈，形成面向全市、辐射粤港澳大湾区和珠江西岸地区，满足高端购物、金融、商务等多元化消费需求的商圈。

从祖庙商圈延至季华路商圈，集聚了王府井紫薇港、佛山创意创业园等商业项目，是禅城打造国际创新消费中心的主战场。

其中王府井紫薇港，体量达32万㎡，自带20+一线高化、100+区域首店，共400+品牌，成为佛山高端商业的代表。

2022年，王府井紫薇港围绕永旺超市、优衣库、覔书店、横店纷腾影城等各大主力店作出相应的同业态品牌升级，如引入流量茶饮咖啡提升氛围感，继续扩充“他经济”相应品牌等，全年录得超1200万人次总客流、年销售额同比提升37%。

◎王府井紫薇港

王府井紫薇港的出现，撬开了佛山高端商业的缺口，带动了商圈内其他项目的高端化转型升级。

在桂城商圈，千灯湖环宇城2022年发力美妆高化品牌，实现零售业态的提档；进一步网罗餐饮网红品牌、扩大首店矩阵。全年销售15亿元，同比上升10%；全年客流超1800万，同比上升8%；餐饮全年销售千万店铺超15家，不断巩固在当地市场的领先地位。

◎千灯湖环宇城

• · “9”指打造佛山新城、陈村—北滘、乐从—龙江、大沥广佛路、狮山、西樵、里水、高明荷城、三水西南等9大区域商圈，构建与城市核心商圈错位经营和功能互补的发展格局。

去年可观察到，9大区域商圈有新增供应，如佛山新城的佛山爱琴海购物公园、里水的佛山里水嘉洲广场、高明荷城的高明钧明城，有效推动当地商圈发展。

• · “N”指提升岭南天地、创意产业园、顺德欢乐海岸PLUS、佛罗伦萨小镇等4个省级特色步行街（商圈）配套建设，打造以普澜路、塔坡街为代表的岭南特色综合商街，支持千灯湖、东方广场等打造成为省、市级示范特色步行街（商圈），建成一批集主题性、特色性、文化性、情景性为一体的综合性商业设施。

岭南天地加持省级特色步行街（商圈）光环外，另一个点名为省级特色步行街（商圈）的顺德欢乐海岸PLUS，作为广东省省级旅游度假区，凭借文商旅属性带动城市商业跃升。

据悉，欢乐海岸PLUS继2019年9月对外开放后，至今累计客流量近3500万人次。2022年，该项目从开业期逐步过渡到经营调整阶段，引进新型夜间娱乐休闲品牌和市集，持续强化夜间经济和经营品牌；透过新能源汽车矩阵提升项目科技时尚元素与智能生活体验；以及在儿童亲子体验、餐饮品牌升级，完善生活类配套业态，深耕城市客群。

◎顺德欢乐海岸PLUS

2022年，顺德欢乐海岸PLUS累计会员数超160万、商户营业额同比增长20%以上，入选“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”。

品牌：全年100家首店相争，餐饮品牌在美食之都疯狂抢戏

据赢商大数据不完全统计，2022年全年佛山共开出100家首店品牌，其中99家落位至19家购物中心内。

具体来看，拥有港资背景的岭南天地（包含岭南站NOVA）独揽近30家首店；极具发展韧性的国央企，如佛山保利Mall、千灯湖环宇城这一年内均吸纳超10家首店，占据前列。

当然，也有高明钧明城、千灯湖丽致汇、季华园万科里等新开业项目携手新首店亮相，为市场注入新鲜血液。

从首店级别来看，这100家首店中，佛山首店以83家领衔。另外，去年佛山还揽得4家广东首店、2家华南首店以及11家全国首店。

在业态分布上，餐饮首店品牌以50%的占比，再度证明佛山这座美食之都拥有巨大市场。不少购物中心在去年积极开展招调举措，焕新一批首店餐饮品牌，强化首店效应，占领餐饮高地。

最大看点集中在休闲餐饮，2022年，出圈的露营风、兴起的车尾箱市集，爆红的围炉煮茶，均让全国首家喆喆咖啡、Tims天好咖啡佛山首个红枫plus店、佛山首家露营主题餐饮店边度野等品牌带来较高的出镜率。

◎喆喆咖啡

零售首店紧随其后，占比达27%。其中高品质感进阶，是最为突出的一大表现。如千灯湖环宇城招调引入Dior Beauty、POLA等品牌，成为中海环宇商业华南区域首个引入高化组团的购物中心；佛山保利MALL引入的YOU WEI & MAGGIE DESIGN、little mo&co、Laurel、歌力思等品牌，注重中高产人群高品质消费需求。

◎POLA

文体娱业态在去年仍以12家新晋首店扛着复苏的旗帜。像扎根广州的唐宁书店首进佛山，SEVEN-FIT私教健身馆、沃德·喜马拉雅冰雪乐园、璟点台球Club这类首店品牌相继填补佛山当地市场消费空白。

◎唐宁书店

儿童亲子及生活服务首店占比较少，尤其是双减政策下佛山鲜有新晋的教培类品牌，市场需求低迷，little MO&Co.、奇幻萌宠部落、奇妙之城这些首店品牌赛道更聚焦至儿童零售、游乐等领域。

02

2023年佛山商业市场展望

2023年商业地产市场复苏回温，佛山拟开商场数再次回到两位数。据赢商网不完全统计，全年预计将有13个购物中心（商业体量≥3万㎡）登场，带来新增商业体量达116.9万㎡。

从开业时间来看，考虑到市场已全面开放，不少项目将会有序根据自身计划节点铺排推进工程、招商、筹开等进度，预计2023年整体开业率会比2022年有很可观的提升。

从区域来看，南海作为佛山的供应大户，以6个新购物中心、64万㎡新增供应独占鳌头。禅城、顺德、高明、三水也各自有新项目入市。

从体量来看，5万㎡以下的精致型商业有3个，且小体量商业类型已不再局限于社区型商业，非标商业、商务配套均有涉足。5-10万㎡（含10万㎡）项目有5个，10-20万㎡的商业项目有5个，占据市场份额近8成。

· 桂城万达广场：万达商管集团精耕广东佛山的第四座商业项目，总建筑面积11.6万㎡，项目位于南海区桂城街道南海大道主干道旁，前身是南海天河城，如今随着万达商管接手，项目将依托老城区“旧时光”，营造“新生活”，规划打造区域全客层休闲中心。

· ALSO：是一座围绕「内容共创社区」建立的综合文化商业体，坐落于顺德，紧邻广州地铁7号线美的站，该项目是美的集团投资，联合天目里策划运营，也是天目里团队走出杭州、首进华南的项目，致力于实现 「All Soul In Live」的鲜活状态，打造一个触手可及的精神现场。

· 高明勤天汇：位于西江新城核心地段，拥有“文化中心”及“荷城”两个有轨电车站，佛山地铁2号线（荷城站）与勤天汇城市综合体无缝衔接，是高明地铁上盖的60万㎡文商旅城市综合体，其中购物中心体量达15万㎡，项目致力于打造城市型微度假潮流生活聚集地。

除了新项目为佛山消费市场持续造浪外，2023年佛山还有接连不断的利好消息。

隔壁的广州，在今年印发了全国首部国际消费中心城市主题规划，提出要与湾区内各大城市消费联动发展，明确强化广佛等城市间的合作，联动佛山等建设区域消费中心城市。

与之呼应的是，佛山在更早前也出台了建设大湾区新型消费中心三年行动方案，近期又发布了促消费十条举措，其中第一招就是高起点谋划、高标准建设国际创新消费中心。

2023年佛山市政府工作报告也提及，将积极恢复和扩大消费，其中便包括：

1、实施建设区域消费中心城市八大行动，促进消费扩容提质，着力满足个性化、多样化、高品质消费需求。

2、引导商圈特色化差异化发展，提升岭南天地、创意产业园、千灯湖、欢乐海岸PLUS等特色步行街配套建设，打造“3+9+N”多层次城市商圈体系。

3、积极拓展消费新场景，培育发展定制消费、时尚消费、体验消费，大力发展首店经济。

4、完善“互联网+”消费体系，培育引进电商平台，支持社交电商、网络直播等经营模式，发展智慧超市、智慧商店等新零售业态。

5、支持大型零售、餐饮集团、连锁企业在我市成立销售子公司，培育壮大限额以上“批零住餐”企业群体。

6、提升传统消费，滚动推出一批具有“佛山味、岭南风”的主题消费活动，促进汽车、家电、家庭装修等消费，加强市级美食集聚区及粤菜名店、名菜、名点品牌培育建设。

7、繁荣夜间经济，加快夜间经济集聚区建设，打响夜间消费品牌。

8、大力发展全域旅游，优化旅游产品和服务，提升文化旅游、健康旅游、露营旅游等业态。

9、强化消费维权公共服务，营造良好消费环境。

越过2022年，佛山市场的活跃度向好以及政策利好叠加，加之宏观大环境消费复苏与增长，无论是企业方、项目方还是品牌方，都将在佛山这片商业武林中大展拳脚，拼出功夫。