168家购物中心同场“较劲”，佛山商业疯狂“内卷”！

编者按：今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之佛山。

佛山商业市场回顾

作为“天下四大聚”、“中国四大名镇”之一的佛山，数千年的发展历史沉淀下，有着独特的商业底色。

翻至现代商业的开端，1982年开业的升平百货，率先引进了香港“shopping mall”的先进商业理念，拉开了佛山百货商场的序幕。

而后，90年代，佛山商业网点密集增长，城市商业呈现出一篇欣欣向荣之景。1997年，楼高254米的百花广场横空出世，至今仍是佛山最高摩天大楼。

21世纪初，佛山商业迎来进阶。即便当时尚未有“广佛同城”这一概念，但随着1996年广州天河城率先开创国内购物中心的先河，后续同频传导至佛山。自2000年佛山迎来首个购物中心南海广场的诞生，东方广场、世纪广场、三水广场等一批批购物中心接连登场亮相，如同击鼓传花，遍至各区各地。

2009年，广州和佛山两城签署同城化建设合作框架协议，次年广佛首条地铁开通，开启“广佛同城”发展，也敲开了购物中心高速发展阶段。

正是得益于与一线城市的同城衔接，佛山吸引了万科、保利、中海、万达、瑞安、华侨城、凯德等企业进驻，呈现“百花齐放”的局面。

如香港瑞安集团对祖庙东华里片区地块长达十余年的改造，于2012年至2016年，接连开出岭南天地一期、二期商业街区及购物中心岭南站NOVA，成就“来佛山必去岭南天地”的佳话。

临近广州的南海区，保利水城（现为保利MALL·佛山）、南海万达广场、南海万科广场、佛山环宇城（现为：千灯湖环宇城）等一批批实力选手陆续登场亮相，共塑南海商业繁华。

作为全国“百强区”榜首的顺德区，顺德华侨城欢乐海岸PLUS、顺成·大融城、美的置业广场同时于2019年开业，为顺德城市与商业带来升级。

可以说，“广佛同城”发展黄金十年，也造就了佛山商业的增速发展。尤其是2016至2019年，每年均有两位数的新增项目入市，其中17年和19年更是带来超百万体量供应。

2020年起，受到新冠疫情影响，佛山商业新增项目虽然依旧保持两位数水平，新增的体量供应却开始放缓，但也不乏出现如32万㎡巨无霸体量的王府井紫薇港这类优质项目。

自疫情以来，佛山筹备的商业项目遭遇招商放缓、工期滞后等影响，并随着市场复苏而回温。2021年新开购物中心11家，总体量94.6万㎡，依旧保持高位状态。

截至2022年6月30日，佛山购物中心（含独立百货）共计162个，总体量高达960.62万㎡，但参考今年上半年仅开业一家购物中心，下半年筹备开业项目仍有待观察。

区域商业发展

//行政区：“造城运动”定五区，南海、禅城、顺德三足立鼎

在2002年起，佛山先后“吞”下了南海、顺德、高明、三水等多个市县，城市市区面积从77平方公里扩大到3800平方公里，一夜之间扩容50倍，完成了广东省乃至新中国历史上都颇具影响力的行政区划调整。

这场“造城运动”，佛山设立了禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个区，并延续至今。

在商业上，南海区、禅城区、顺德区成三足立鼎的姿态，贡献超9成的商业项目。其中南海区存量商业项目数量位居全市第一，顺德区、禅城区则分列二、三位。

在增量方面，南海区和顺德区作为佛山常年的两大供应大户，未来2年内依旧会有多个项目入市。禅城区受限于老城区土地供应极度短缺，三水区和高明区则是有待市场挖掘的潜力区域。

//商圈：祖庙商圈、千灯湖商圈领跑市场

伴随佛山的城市规划与拓展，佛山这座由“镇街型+区域型”拼接而成的城市，从中心及商业发源地禅城区向着“多极”发展。

据赢商大数据统计，佛山所有城区已形成25个商圈，包含2个市级商圈和23个区域商圈。

已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的168个项目，有97个项目在商圈内，其中24个项目在市级商圈内，占比14.3%，73个项目在区域商圈内，占比43.5%。

其中，能让佛山商业“出圈”的两大市级商圈，祖庙商圈和千灯湖商圈，分别代表了佛山城市的传统与新生。

前者作为佛山的商业原点、零售发源地，如今开发饱和，以13家已开业购物中心（独立百货）位列第一。后者成为造城典范，吸引众多商业项目集聚，目前已开业8家购物中心，未来两年还将迎来3家新购物中心亮相。

运营商洞察

以百货作为近代商业开端的佛山，在80年代，由国营商业主导市场。彼时，佛山市民购物目的地兴华商场，集吃喝玩乐购多功能于一体，大胆实行开架式敞开经营，实际上已有“shopping mall”商业运营理念雏形。

在90年代，佛山商业依旧是本土百货的天下，但运营模式上更为开放，接纳外资先进理念，并有着资本化的运作模式。如仍走在前端的兴华商场，在1993年引入佛山首家麦当劳进驻，并在1997年作为纯商业公司在深交所挂牌上市……

商业车轮滚滚向前，千禧年后，随着佛山首个购物中心南海广场的诞生，后续接连吸引万科、万达、保利、中海、瑞安、华侨城、凯德等国内民企、央企、港资、外资进场，通过打造新的购物中心项目，为市场注入“新鲜血液”，推动佛山商业的运营模式进入“进阶”篇章。

如今，广佛同城加持下，佛山既成了市场的洼地，同时也是商业扎堆的竞技场，其中无论是本土还是外来者，民企力量成为主导，购物中心（含独立百货）中民营企业占据大份额，虽然央企、国企，以及港资和外资企业占比较少，但本身领先市场的精细化经营策略，也以此拔高了佛山项目的运营档次。

项目情况

//项目档次：高档断档、中高档稀缺，大众化寻求突破

目前佛山已开出的108个购物中心和独立百货，我们发现在营项目中，高档型断档，为0，中高档和中档项目28%，大众化项目占比最重，达到了72%。

佛山已连续三年上榜城市商业魅力排行榜新一线城市，在赢商大数据《2021城市商业力排行榜》上，佛山入围商业准1线城市，商业化水平均较发达，拥有不俗的消费力。但这座城市，仍缺乏高档型购物中心撑场。在以岭南天地、王府井紫薇港为首的代表项目出现后，才有效填补中高档购物中心的空白，打破当地高端消费者外溢至广州的局面，并跑赢市场。

而占比较高的大众化购物中心，在佛山遍地开花，并且同质化严重，也加剧了市场的激烈竞争。如今，不少大众化购物中心，通过差异化定位、商场调改升级，不断深挖细分市场，以此寻求突围。如主打新青年生活实验室的A32·万科里、契合文旅度假的O’PLAZA欢乐海岸购物中心、中海商业收购佛山怡丰城改造的佛山映月湖环宇城等。

//出租情况：超五成样本出租率不及80%，敲响空置率警钟

《2022购物中心年度发展报告》显示，自2020年疫情影响下，零售商业市场受重创，二线城市消费力提升不及商业开发速度，购物中心生存压力仍较大，2019年空置率水平已逼近10%，2020、2021年均超过10%，购物中心生存压力加大，或加速行业洗牌，运营创新已刻不容缓。

在赢商网重点监测的45个佛山购物中心中，有6家购物中心出租率达到95%以上，6家购物中心出租率在90%-95%之间，出租率在80%~90%之间的共有10家，出租率小于或等于80%的购物中心达23家，占比超5成，高企的空置率，也敲响了市场的警钟。

//样本业态占比：并非全业态布局，文体娱、儿童、生活服务各有取舍

透过45家购物中心租户业态面积，分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布，我们发现：

目标购物中心的餐饮业态面积占比区间为3.32%~45.48%，中位数15.79%。本身佛山自带“美食之都”属性，餐饮在当地是强业态，不少购物中心会加大餐饮业态的面积和比重，以求打造强大的餐饮品牌矩阵。

零售业态面积占比区间为1.1%~78.44%，中位数33.38%，零售业态一直以来均是购物中心的主力业态，也是商场的“印钞机”，即便样本中有小部分项目主攻文体娱、餐饮等体验业态而缩减零售业态，但绝大多数样本购物中心保留了四成占比的零售板块。

儿童亲子业态面积占比区间为0%~40.99%，中位数16.35%；文体娱业态面积占比区间为0%~80.23%，中位数27.14%；生活服务业态面积占比区间为0%~33.81%，中位数7.35%。

有意思的是，这三大业态均有个别案例是零布局，如主打名品奥特莱斯的佛山佛罗伦萨小镇，更为聚焦零售品牌，摒弃文体娱及生活服务业态，也从侧面反应不同购物中心的定位和客群辐射，对相应业态需求均有所取舍。

佛山商业展望

以制造工业、岭南文化、美食、武术而闻名的佛山，传统历史感与现代化进程的共振，给商业带来独特的律动曲线。

佛山在各个区域多极发展下，在“广佛同城”和粤港澳大湾区城市群战略加持下，商业市场机遇与挑战并存。未来2年，佛山购物中心依旧疯狂“内卷”，预计新增项目体量达405.8㎡，到2024年总数达168个，合计商业建筑面积将达到1366.42万㎡。

虽然现如今受疫情反复与商业大环境影响，佛山市场仍承压前行，但并未意味着，这座城市的商业力严重不足。随着后续诸如佛山爱琴海购物公园、南海富力广场、万科天空之城等一批新的实力选手登场较劲，加剧佛山商业市场竞争的同时，也势必加速购物中心往差异化、精细化的路径继续进阶。