被吐槽的成都青羊商业,要“变天”了?

赢商网 王燕   2024-04-26 08:02

核心提示:如今,青羊区新商业落地有了苗头,新商圈打造迈开了第一步。

​青羊,是成都的源城,有着成都最好的教育、医疗、人文资源,“西贵”从来不只是说说而已。

但提到商业,青羊源城土著张女士不止一次吐槽,“附近找不到逛街的”、“都是菜市场和小超市”、“隔壁子春熙路、大悦城经常去”……

如果说源城还有底商和菜市,更远的新城的中坝、蔡桥等板块,商业更难寻觅,同样遭到不少附近居民吐槽。

实际上,从青羊区的商业分布来看,确实还未形成诸如春熙路商圈、交子金融商圈那样集中度高、商业层次分明的商圈。目前其商业分布以点状为主,虽已有部分商圈,但商圈内项目数量较少,基本为2-4个;且项目之间距离较远,难以形成游逛的联动效应;此外项目类型和档次较为单一,彼此形成竞争而非竞合,不利于商圈的多样化发展。

与此同时,青羊的街巷商业十分发达,尤其在青羊源城,作为成都传统老城的代表,琴台路、奎星楼街、小关庙、金阳路等片区的街巷,汇集了各种不同主题的美食,吸引着八方来客。

另外,青羊的文旅商业亦相当出圈,运营多年的宽窄巷子、文殊坊,节假日人流如织;新近开业的祠堂街,以多级别首店火爆社媒。

正因如此,青羊消费者一直在高呼大悦城、万象城等综合性商业体的到来。如今,新商业落地有了苗头,新商圈打造迈开了第一步。青羊商业成圈,似乎指日可待。

图源/官方微信号@宽窄巷子最成都

#01

商业现状:

存量135.27万㎡

暂未形成高集聚度商圈

辖区面积约66平方公里的青羊区,常住人口约95万(截至2023年2月,数据来源:青羊区人民政府)。2023年其社会消费品零售总额1121.1亿元,仅次于锦江区、武侯区。

梳理青羊区目前商业,发现其存量体量达135.27万㎡,存量数量也有18个。当中,83%的项目位于青羊源城,仅有3个项目位于青羊新城。

值得注意的是,18个项目中,开业5年以上的占比72%。近5年新增商业项目仅5个(含存量更新项目),新增商业体量29.4万㎡,平均每年新增约5.88万㎡。

2024年,还将有成都西源集、成都乐活秀万和广场入市,均位于青羊源城,预计新增体量8.1万㎡。

从项目地理分布来看,据赢商tech城市商业地图,18个项目中的10个分布于5大商圈中,其中项目最为集中的是骡马市商圈、金沙商圈和中坝商圈

//骡马市商圈

骡马市商圈曾是成都第一代CBD,与春熙路商圈、盐市口商圈并称为“成都商业铁三角”。然而,随着春熙路商圈的崛起和虹吸,加上商业南移的影响,其在商业领域的声量已经不复往昔。

目前位于商圈内且隶属青羊区的已开业商业项目,仅有成都富力广场、成都铂金·城购物广场、成都时尚百盛奥莱(成都新城市广场)3个,档次均为大众化。另有即将开业的成都乐活秀万和广场。

图源/项目方

3个商场开业时间都在10年以上,其中铂金·城、时尚百盛奥莱更达20年。由于开业时间久远、消费客群变化,加之商场并未随之改变提升,因此在新消费时代显得有些格格不入。

//金沙商圈

金沙商圈位于成都西中环,周边住宅小区密布。涵盖商业项目成都城西优品道广场、成都西单商场

城西优品道广场形态涵盖盒子+街区(美食街、东坡live、优品街),项目于2009年开业,是城西较早开业的购物中心之一。2021年改造其东坡路街区,以「东坡live」全新亮相,悦百味、沙胆彪、大洗桑拿鱼等餐饮品牌的入驻,拉了一波流量。

图源/项目方

西单商场开业超20年,是成都为数不多的老牌百货,涵盖超市、百货、餐饮等社区生活业态。

//中坝商圈

中坝商圈为青羊新城目前唯一商圈,周边居住小区密集,客群基础较好。商圈集合了成都青羊万达广场、成都西环壹方里、成都鹏瑞利青羊广场3个项目。其中,成都西环壹方里为2022年12月开业项目,与青羊万达隔日月大道快速路相望。

从项目类型来看均为大型综合商业,档次偏向中档和大众化,主要服务周边年轻家庭、成熟家庭客群。

图源/项目方

以上三大商圈之外,还有位于盐市口商圈成都天府广场今站购物中心,位于春熙路商圈成都恒大广场。天府今站由于无缝衔接天府广场,客流一向表现不错。近期更因在二次元领域的发力,吸引不少细分圈层客群。而恒大广场多层出现空铺,运营日渐式微。

另外,成都仁和春天百货(光华店)是青羊区唯一中高档商业,2009年开业以来,很大程度上带动了城西的消费升级,至今仍是青羊区销售额靠前的商场。

#02

商业特性:

以大众化项目为主

文旅商业表现突出

​//以大众化项目为主

从青羊区商业项目类型来看,购物中心占绝对大头,数量达11个。此外,独立百货2个、文旅商业3个、商业街3个。

商业项目档次较为单一,以中档、大众化商业项目为主。其中,大众化项目8个,中档项目4个,仅有1个中高档项目仁和春天百货(光华店),缺乏高档项目。

//文旅商业表现突出

从商业类型来看,青羊区作为成都历史文化底蕴最为丰厚的区域之一,其文旅商业发展向好,以宽窄巷子为突出代表,另外文殊坊、祠堂街也有不错的表现。

以清明假期为例,成都A级旅游景区接待游客353.1万人次,实现门票收入3446.8万元,其中,宽窄巷子、东郊记忆、洛带古镇游客接待量居前。

文殊坊二期在去年已经开业,与一期合为整体运营。宽窄巷子二期也将于今年开工建设,建面约12万㎡,包含文化旅游街区、多功能城市演艺空间、博览展示空间等,目前38号地块建设已完成招标。祠堂街一期去年开街,二期目前处于规划中。

#03

商业未来:

打造层次分明的商圈体系

城市级+区域级+社区级

据《成都市青羊区关于推进商务商贸产业高质量发展实施意见(征求意见稿)》(以下简称意见稿):

“下一步将积极推动以骡马市TOD为核心,联动宽窄巷子、祠堂街、原成都市体育中心等周边街巷及产业载体,高品质打造最富成都味和最具国际范的城市级新商圈;以蔡桥光华大道沿线、万家湾片区为核心,加快引进新型商业业态,打造区域级城西新商圈;在金沙光华片区和火车西站TOD片区,联动周边产业载体及街巷,打造富有烟火气和航空文化特质的社区商圈。”

壮大商圈经济将是青羊商务商贸产业发展重点,未来将重点打造1个城市级商圈、1个区域级商圈、2个社区级商圈

当中的城市级新商圈为骡马市商圈,商圈中的「骡马市TOD」拟打造集高端零售、超甲级写字楼、高端酒店为一体的市中心地标级TOD城市综合体。

根据规划,该TOD分三期打造,地面将有10栋高楼拔地而起,当中包含1栋348米高的成都第四高楼;地下包含五层,B2-B5为1/4/10/18号线站台层,B1为站厅层和地下商业。

目前,骡马市TOD一期、二期地块已经完成出让,三期地块也已出现在青羊区2023年投资机会清单中,这意味着整个新商圈的打造业已开始。

天府文化公园效果图 图源/青羊区投资指南

另据天府文化公园片区规划,骡马市TOD西南侧还将打造「青羊坊」街区商业。至于原锦城艺术宫地块规划打造的「天府茂业城」(3栋超高层+22万方商业),目前暂无动工消息。

天府文化公园规划图 图源/青羊区投资指南

如果说骡马市商圈的打造在于推动中心城区(青羊源城)商业复兴,那么区域级城西新商圈——蔡桥光华大道沿线、万家湾片区的打造便是推动新城(青羊新城)“白纸画图”。

据2023年12月29日的青羊区推进商务商贸产业高质量发展大会,总投资30亿元的华润置地商业综合体项目落子天府动力源(青羊航空新城)。此外,会上完成签约的还有大悦城商业综合体项目。这意味着商圈内可能落地华润置地、大悦城旗下系列商业。

图源/青羊区官网

大会还专门提到了青羊新城的两宗商业用地。“在青羊新城,国创中心片区地块共104亩、万家湾片区地块73.8亩,规划建设城西城市级大型商业综合体,以满足周边园区及高档小区居民生活消费需求并辐射全市。”以上两宗商业用地或与前述两个商业综合体项目对应。

2024年2月23日的青羊区城市投资价值推介会上,104亩商业地块出现在了2024年青羊区投资价值读本中。

实际上,这一商圈本已有多个居住小区。并且,作为青羊区重点发展板块,此前已出让多宗住宅用地,如华润·青羊润府、中铁建·青羊樾府、建发·书香云锦等。这意味着商圈客群还有增量,对商业的需求已经较为迫切。

除此之外,青羊区还将在金沙光华片区+火车西站TOD片区打造社区级商圈

结语

用张女士的话说,还是希望身边有更多好逛好耍的综合项目,而不只是一个一个的单店。

青羊区商业,因其街巷商业、文旅商业的多元繁荣,积累起了难得的烟火气。未来,叠加城市级、区域级、社区级商圈的重点打造、大型商业综合体的落地、多级次业态品牌的布局……区域的零售市场竞争力将进一步提升,同时消费者的生活场景和购物体验亦将得到进一步丰富。

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文章关键词: 成都青羊区青羊区商业
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