嘉实基金王艺军：消费商业基础设施REITs助力产业升级转型

巨浪翻涌之时，方见英雄之魄。由【赢商网】主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第19届中国商业地产节于2024年5月15日-16日在广州·南丰朗豪酒店隆重举办。本届大会以“长风破浪”为大主题，百强商业地产&零售商业大咖齐聚，一起携“长风破浪”的雄心与冲劲，开启新思维，激发新变局，共同论证中国商业的韧性生长。

5月16日，在主论坛『商业推动地产论坛第19届年会』上，嘉实基金董事总经理、首席投资官，公募REITs板块负责人王艺军带来了《“新趋势、新发展、新机遇”——消费基础设施REITs助力产业升级》主题演讲。

嘉实基金董事总经理、首席投资官，公募REITs板块负责人王艺军

消费类基础设施REITs的发展，为我国存量巨大的商业不动产发展提供了新机遇。2023年12月15日，首单民企消费类基础设施REITs嘉实物美消费REIT获批，为畅通民营企业融资渠道提供了新的范例。

1、REITs本质是权益属性，具有分红稳定、积极成长、信息透明的特点

REITs不动产信托投资基金，其本质是以持有不动产资产为基础，通过专业的物业经营管理来提升资产价值，同时将不动产所产生的稳定的租金收入和其他经营性收入以派息的方式分配给投资人，使投资人能够在享受不动产增值收益的同时获取长期稳定的租金收益和其他经营性收益。

REITs最早起源于60年代的美国，至今全球已有40个国家推出了REITs。在全球市场中，美国REITs市场是发展最成熟、资产类型最丰富的市场，总市值占比达到全球REITs市场的近70%。因此在考虑REITs的投资与制度建设时，无疑需要参考美国REITs市场的发展与历史。

截至2023年底，零售REITs是美国众多REITs资产类型中市值最大的一类，这也体现了零售商业类REITs的重要性。纵观美国REITs行业过去30年，整个REITs直属表现收益率整体高于直属，也高于REITs平均波动。其中的高波动性、高收益背后代表着人的主观能动性、管理的动能在REITs中的体现。

目前全球主要市场和主流的REITs产品是权益型REITs，对于企业来讲其本质是权益属性，资产的上市可类比为一个新的IPO板块。

在此基础上体现出的REITs产品的特点，首先是分红稳定，REITs产品的运营模式相对简单，即收取基础设施的运营收入。由于REITs具备强制分派的要求，因此体现出了其分红的稳定性，这也是REITs能够吸引全球机构投资人的重要原因之一。

第二，REITs产品具备积极成长的特点。这也体现了运营管理在REITs管理中的重要作用，通过积极主动的内部运营管理，既能提升自身资产的经营效率，进而提高收入与分红水平，同时通过外延式的收并购，也可以带来市值增长，为投资这带来更高回报，对于运营管理团队来讲则是其管理规模的进一步扩大。

第三，REITs产品具备信息透明的特点。作为上市品种，REITs产品的信息披露设有一整套严谨的信息披露制度，信息透明度非常高。信息透明度高带来的优势是很强的展示性，同时这种展示性也可以通过资本市场进行放大。优秀的运营管理团队能够获得市场更高的认可，而较弱的资管团队则会被倒逼提升综合管理能力，否则将被市场抛弃。

2、肩负两大使命，两大产品创新助推国内REITs长期健康发展

国内REITs的发展经历了漫长的过程。2006年证监会开始准备研究，到2016年发改委通过设立PPP专家库，与证监会共同合力，于2020年4月30日推出中国公募版REITs。2021年首批REITs正式上市，发展至今已有35只REITs成功发行，总市值超过1000亿元。相较于海外市场的情况看，发展速度比较理想。

国内的公募REITs肩负两大使命，一是通过发行REITs打包资产上市，加速企业构建“投、融、建、管、退”的良性循环，真正实现基础设施资产的自我循环和良性发展；二是盘活存量资产，有效降低企业负债，推动宏观杠杆率的降低。两个使命契合在一起，为国内公募REITs的未来长期发展提供了基础。

我国REITs产品制度和规则参考了海外市场经验，但我国公募REITs产品具有两大创新点。第一是在产品结构方面，中国基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。

第二个重要的创新在于资产类别。作为基建大国，中国公募REITs率先在全球首屈一指地引入了基建项目，即特许经营权类的资产。作为基建大国，中国具有庞大的基础设施资产，加上产权类的不动产类别，两大类型的资产无疑让公募REITs可以在未来超越美国，并成为全球第一大REITs市场。

消费类基础设施REITs是一个新品种，其推出具有重要意义，主要在于四个围度：

ü 提振消费，促进经济高质量发展；

ü 成为REITs市场的重要补充，实现国际化接轨；

ü 房地产金融领域的新模式，推动房地产企业转型升级；

ü 盘活存量商业资产，推动商管行业高质量发展。

3、消费类基础设施公募REITs是商业不动产的重要发展机遇

消费类基础设施公募REITs的推出，成为了商业不动产行业的重要发展机遇，其原因主要有以下四个方面：

第一，消费类基础设施公募REITs的推出可以有效产业转型升级，国内零售商业（购物中心）发展已经进入存量时代，消费类基础设施REITs打通资产上市渠道，有利于品牌运营商的资产盘活，实现企业从“重资产开发”到“重资产经营”的思维转变和经营模式的战略转型，从而提升资产运营效率和估值水平，有效扩大资产管理规模。

第二，有利于企业打造商业不动产“投、融、建、管、退”完整闭环，实现重资产物业的自我循环和良性发展，并通过资产退出端对接资本市场，以退定投，反馈价值信息至前期物业资产的投资、开发、运营环节，对资产的全周期管理具有重要的指引作用。

第三，通过透明的信息公示制度向市场展示项目运营业绩，业绩的公开展示一方面会倒逼运营管理能力提升，实现租金的持续增长；另一方面也能让优秀的商业运营管理团队更快地实现管理规模和品牌影响力的提升。

第四，费基础设施REITs对资产的收益水平和收入增长提出更高要求，需要提高客流吸引力或引入商户竞争，优胜劣汰，促使商户推陈出新，推动消费产品升级，培育消费品牌。同时，REITs的公开透明将会更好地传播消费品牌、特别是初创期品牌的美誉度，助力品牌的孵化和成长。

最后，消费基础设施REITs对今天在座的每个人，也包括我代表的公募基金行业都是一个重要的机遇，希望我们能共同合作，来更好抓住这个机遇。