自运营3年，租金上涨107%！这个社区商业是怎么做到的？

购物中心时代式微，社区商业的蓝海已来。

相关研究表明，国外发达国家的社区商业在社会商业支出总额中高达约60%，而我国城市居民40%的消费支出集中在社区周边1公里范围之内，这种差距昭示着社区商业巨大的发展前景。

政府早已洞察“最后一公里”的城市化突破口。商务部等部门印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，计划提出五方面实施重点，包括系统谋划设计，优化社区商业布局；改善消费条件，丰富居民消费业态；创新消费场景，增强多元消费体验；推动技术赋能，提升智慧便捷水平；促进就业创业，提高社区居民收入。一时间，社区商业百花齐放，展示向阳势头。

伴随新消费的蓬勃发展，社区商业已经进化到第四代，甚至步入差异化发展浪潮之中，痛点、难点显现。普通“标配”早已无法满足新时代人们的物质和精神层面的需求，进而需要个性化、品质化、提供“情绪价值”以及“疗愈体验”等全方位满足。

社区商业的定制规划和创意运营依然有路可循，据绿城小镇产业负责人陈雷介绍，位于杭州的绿城小镇缤纷里，在社区商业的创新升级上，提供可借鉴的示范：于定位，富有“邻里”的人情味；于品牌，突破传统与居民共创；于场景，多元而迸发活力；于氛围，弥漫美好生活的期盼。至此，新一代社区商业形态有了新的具象。

“从0到1”的大蜕变：

自运营打造“有温度的社区”

绿城小镇缤纷里坐落在杭州未来科技城板块绿城桃源小镇内，为一站式的体验式BLOCK街区，体量约1.5万㎡，定位“有温度的社区”，随着消费的变化和社区商业的迭代，缤纷里转“自营”之后，完成了0到1的蜕变。

作为杭州城西极具代表性的大型居住区，桃源小镇交付之后，覆盖7478户，包含普通住宅、洋房和别墅区。正如社区商业建设的初衷一样，它将“人”与“社区”以更为人性化的方式结合在一起，缤纷里是社区内唯一的商业街区，承载小镇居民对于美好生活的期盼。

起初，商业街由运营公司托管，引进了小镇食堂、颐乐学院、干洗店、洗车店、推拿店等基础生活服务配套，满足居民的日常生活需求，但同时也出现了人员流动性大、街区品质不稳定、经营效应较低等各种问题。

社区商业的成功依赖后期持续、高质量的捆绑运营，需要强运营服务思维，全方位盘活市场的活力，传统的运营思路不适用于当代重体验、重社交、重开放的消费需求。自2021年起，绿城小镇收回运营权，开始对缤纷里进行改造和迭代。

首先，在空间上打破沉闷，以人性化的重构激发活力感。

缤纷里改变原来冰冷的招牌和不够流畅的空间，利用碎片空间提高昭示性和通达性；植入生活场景，通过网红橱窗和灯箱设计提升商业氛围；在商户外增设外摆，亮化休憩装置；还增加玩乐设施和文化空间，增设逗留点，延长客留时间；对景观进行改造，提升了开放性和品质感。

例如，下沉广场的不定期的活动及美陈，蔬菜物语、蹦蹦云，有效地激发小镇的有孩家庭的到达率，形成欢乐潮趣的氛围；在公共空间打造“周五书店”，形成有效的逗留点，传递温情。

空间更加通透，动线更加开放和流畅，以此带来稳定和增长的客流，为品牌的调整奠定基础，新丰小吃、罗森、吉祥馄饨、肯德基、星巴克、宋太阳等陆续进驻。

其次，在业态调整上，根据消费需求优化比例，与居民共创商业空间，提升商业氛围感和社区的归属感。

缤纷里增加了生鲜比例，通过市场化竞争优胜劣汰；优化餐饮品类，尤其是聚焦夜间消费，带动社区的夜经济氛围；引入休闲餐饮主力品牌，带动人流；丰富零售品牌，加强休闲属性。

在店铺形象上，缤纷里还特别联合商家利用质感的美陈设计，对商铺的氛围进行焕新打造，增强了视觉引导和消费的互动。

3年后，这里入驻近70家品牌商户，包括星巴克、肯德基等连锁品质商业，驱动社区消费升级，美食、消费、娱乐、游玩、市集等全维的生活配套营造属于桃源小镇自己的烟火气。而且这里的商户一半以上都是业主，品牌与顾客的关系更像是“家人”，而消费体验不是“到达”而是“归属”，重新定义小镇居民的理想生活。

例如“不伏精酿”，根植于社区的啤酒精酿店，文艺的门店风格和轻松的营业氛围吸引了一群爱生活爱社交的消费者和居民，成为了桃源小镇的文化客厅，在这里讨论生活压力、文化艺术和理想、交换故事。主理人构建了专属社群，小小的门店成为了社群根据地，每天都在发生着不同的新鲜事。

正如缤纷里运营团队所说：缤纷里的商户们不仅记住了每一位顾客的消费喜好，甚至能准确记住一些看似微不足道的细节。这种“温暖流转”恰恰是社区商业的魅力所在。缤纷里也从绿城小镇的“日常”变成了“亮点”，实现域外客户引流，形成多元、轻松、多样和社交场域，成为社区内外的热门焦点。

如今，缤纷里的招商率达100%，在营率100%，客户满意度97分；年租金上涨107%，实现突破性的增长。

“从1到N”的进阶迭代：

“三重”注解“潮趣生活”

缤纷里已经取得了阶段性的成果，并没有止于此，而是在“有温度的社区”基础之上进阶迭代，打造“缤纷里研究所”运营IP，探索新奇特的生活方式和研发各类黏性活动，不断注入潮流和趣味，将社区商业玩成了“潮趣公共生活空间”。

其一，重社交：

缤纷里以年轻化的形式，定期举办黏性的潮趣活动和社群互动，践行“月月有活动”的承诺。

时而是中秋打造的国潮古风游园会，元宵节上演的璀璨烟花秀，被冠名“有温度的邻里集市”称号的商业集市《慢集》，又或者是更年轻化的王者荣耀争霸赛、k-pop与广场舞的邂逅，用有趣好玩的方式解锁日常生活，将烟火气与人情味完美糅合。

甚至面对年轻客群传播温情浪漫，缤纷里展开情人节“应急玫瑰计划”，520“全橙爱漫漫”告白计划等，引发情感共鸣，深度链接客群。

除此之外，缤纷里不定期联合商家开展联名营销活动，如缤纷里×橘猫咖啡联名咖啡杯、缤纷里×肆拾玖坊足球观赛排队等，刺激消费和氛围感，引发阵阵热潮。

其二，重公益：

缤纷里基于大量的老人和孩童客群，通过“尊老爱幼”的童趣和公益活动，刷新社区亲子家庭和颐乐养老的生活方式。

水上电影、泡泡派对、水枪大战、儿童市集、亲子运动会，打破缤纷里原来的“八点钟魔咒”，到了夜晚，客流源源不断，顾客流连忘返；注重文化活动，以周五书店为阵地，掀起“周一循环日”、“美好读书计划”等美好互助活动。

缤纷里还联合商家，定期举办健康讲座、养生课堂、健康检查等活动，邀请专业医生、营养师为老年人提供健康咨询和养生建议。就像位于商业街的安森秀理发店，每周三为周边65周岁以上的爷爷奶奶免费理发。

其三，重友好：

关注萌宠一族小众客群，以宠物友好空间和活动，构建温馨宠物家园。

在缤纷里，不仅开出宠物友好的星巴克，还在各种角落和细节打造宠物友好的生活空间。无论是休闲娱乐还是日常购物，顾客在缤纷里都可携带自己的宠物，尽情感受与宠物相伴的快乐，将商业的“开放性”又提升了新的高度。

绿城小镇产业致力于社区商业革新

凸显“综合”和“美好”

社区商业是小规模的城市单位，却对城市有着极其重要的功能，塑造了很多“小而美”的瞬间。杰弗里·韦斯特在他的《规模》里提到：无论其规模如何，一座成功城市的标志是，它能够提供物理环境、文化和风景，利用其具有吸引力的城市风景和聚会场所，用户友好型和易用的交通及交流系统，以及对于社区、商业、文化、承诺和领导角色等观念的支持，推动并提高多样化的社会互动。

绿城小镇缤纷里在社区有限空间里，释放了无限的能量。这背后是绿城小镇产业，通过重组“友好型”“互动型”“文化型”“公益型”等多方的资源和体验，把社区商业打造综合性平台。在赢商网看来，缤纷里是当代社区商业探索新模式的范本，给社区商业的多元化未来注解新的可能。

接下来，缤纷里还将引进网红菜市场、特色茶饮等业态，与随着四时而变的纷繁活动形成衔接，继续创造新的美好生活。