吴江滨湖新城商圈：知名商企贴身肉搏，四足鼎立态势明显

编者按：商圈之于城市，纵向来看，经历了从临街商铺到百货商场，再到购物中心的演变；横向来看，其也在配合城市化进程以及经济发展速度，不断丰富和延展。如今，商圈已然成为一座城市经济、文化、活力的缩影，并且在城市繁荣看商圈的普遍定理下，商圈营造进一步聚焦于零售企业之上。在苏州城南，便有一处多家知名商企上演“贴身肉搏战”的商圈，它就是吴江滨湖新城商圈。

吴江滨湖新城商圈置身苏州新内环的核心区域与城市商业南北发展的中轴线上，坐拥优越的交通、教育乃至生态资源，在发展之初便吸引了华润、中海、新希望、绿地等大量房企扎堆，在这里开发了一系列高质量的住宅社区，并使吴江太湖新城成为苏州刚需购房族外溢的首选区域，大量“新苏州人”选择在这里安家落户，社区入住率不断提升，区域消费潜力日益凸显。

围绕“产城融合，城旅一体”的发展思路，吴江太湖新城在开发建设中对现代服务业尤为青睐，而作为现代服务业之一的购物中心也成为吴江打造南部苏州人气聚集地不可或缺的重要环节。随着吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物中心、砂之船（苏州湾）超级奥莱（原水秀天地）等项目的相继开业，滨湖新城商圈已然跃升为南苏州的商业中心。

作为成熟的区域商圈，滨湖新城商圈目前共有6家已开业购物中心，分别为吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物中心、砂之船（苏州湾）超级奥莱、联杨缤纷汇和吴江凯旋生活广场，体量共计56.25万㎡。其中，联杨缤纷汇和吴江凯旋生活广场因体量较小，在商圈内的辐射范围和影响力偏弱。

而四个超10万㎡的大体量购物中心中，除砂之船（苏州湾）超级奥莱之外，吴江吾悦广场、吴江万象汇与吴江爱琴海购物中心均与轨交四号线苏州湾东站无缝对接，属于标准的TOD 布局，商圈内竞争激烈程度可见一斑。

在吴江吾悦广场进驻之前，商圈内商业以沿街商铺和住宅社区的配套商业为主，缺少大规模、多业态、重体验的购物中心项目。在交通、教育、医疗、生态各方面规划都较为完善的情况下，新城集团率先瞄准苏州的下一个人居高地，在商业严重缺乏的太湖新城核心区域落下一子，成为商圈内的先行者。2015年6月开业的吴江吾悦广场，不仅为商圈带来了众多区域首进业态和品牌，更为吴江消费者带来了独特的购物体验，成为当时吴江新的商业地标。

苏州吴江万象汇是华润置地在苏州的重要布局，通过三大主题街区的创新打造、多家首进品牌的引入以及全方位的服务体验，与新城吾悦广场形成差异化竞争，为苏州开启“万象汇”时代的全新商业体验。

而吴江爱琴海购物中心在规划之初以独特的体验业态和美轮美奂的购物场景，与吾悦广场和万象汇形成错位经营。开业时，通过引入和打造苏州首家室内滑雪场、苏州首个mall内时尚夜市、吴江首个生态全景屋顶花园、吴江首个风情蜡像馆、吴江首家新零售超市……极大地丰富了项目空间的体验感。

而砂之船（苏州湾）超级奥莱的前身为水秀天地，因交通不变、运营不善等原因，被砂之船接手。项目于2021年10月1日重新开业，以奥莱商场为经营主体，承袭砂之船“A×(1+ N)×DT”的商业模式，打造购物、休闲、娱乐等全方位一体化的购物体验，经营涵盖国际名品、精品女装、时尚男装、户外运动、潮流鞋包、童装童玩、特色餐饮、休闲娱乐等全业态。

开业以来，吾悦广场、万象汇与爱琴海苦于项目的地理位置和客群的高度重合，不可避免的开启了长期的正面交锋，并且已然有了高下之分；砂之船则因其奥莱定位，与其他三家商场形成差异化，在激烈的商圈竞争中站稳脚跟。

赢商网在实探中发现，吴江万象汇在品牌、人气乃至空间场景的打造方面都处于商圈内TOP级地位；吴江吾悦广场综合表现次之；砂之船因其属于目的性消费场所，和爱琴海在人气方面表现基本持平，但在品牌入驻率上，砂之船拥有明显优势。

吴江万象汇全场仅3个空铺，整体出租率处于99%的高位。在零售、餐饮、文体娱等业态品牌的丰富度和层级上都处于商圈内领先地位。近期新引入TREK、Crocs、chuu、cocoon、LYNN&MILO、费大厨辣椒炒肉、巴奴毛肚火锅、西贝莜面村、我要抓娃娃等吴江首店，均处于围挡状态，是当之无愧的区域首店收割机。此外，身处区域商圈，吴江万象汇还吸引了茉莉奶白、同仁四季、扶芮、格子汉堡等苏州首店的入驻，足以说明它在整座城市中的商业影响力。

吴江吾悦广场盒子内共有9个空铺，整体出租率约为96%，较2023年底99%的整体出租率有所下降，空铺主要集中在B1楼的悦来市集。近半年来，吴江吾悦广场新引入品牌38家，主要集中在餐饮业态，包含水天堂西餐厅、椒行天下、乡村基、轩于鲜、久久丫、余阿姨等，汰换了部分表现欠佳的餐饮品牌，如松鹤楼、二当家牛肉串串、小猪查理等。目前，吴江吾悦广场还汇集了商圈内最丰富的新能源汽车品牌，如小鹏、极氪、比亚迪、一汽大众、一汽丰田、岚图、长城智选等。

砂之船（苏州湾）超级奥莱目前出租率约为97%，也是商圈内唯一拥有奢侈品牌的商场。开业之初，项目就打造了英格兰空间和意大利空间两个奢侈品集合店，近年来又引入了COACH和Kate Spade New York两家奢侈品牌，也成为了苏州除美罗百货、久光百货、比斯特购物村、苏州中心、仁恒仓街之外少数拥有奢侈品牌专卖店的商场。此外，砂之船近期还引入了网球、击剑、桌球等品类，补充了项目在文体娱业态等方面的确实。

吴江爱琴海购物中心目前整体出租率不足80%，商场内存在超30个空铺。开业时规划的苏州首家室内滑雪场、苏州首个mall内时尚夜市、吴江首个生态全景屋顶花园、吴江首个风情蜡像馆、吴江首家新零售超市等大多已不见踪迹。主力店红星电影世界于今年悄然闭店，广汽埃安、天猫优品、修身堂、和睦爱嘉等品牌也已撤铺；随之而来的是瑞幸咖啡、达美乐、东风奕派、HABA等新品牌。

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总体而言，滨湖新城商圈的商业，以苏州湾东站为中心，形成吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物中心、砂之船（苏州湾）超级奥莱鼎立的局面，虽运营表现各有千秋，但均为周边消费者提供了商业服务，是苏州未来发展的潜力所在。

吴江滨湖新城商圈的发展成熟，虽然并不会撼动市区现有成熟商圈的地位，但也在一定程度上截取了大批原本流向这些商圈的客流。而随着商圈未来发展的不断成熟，滨湖新城商圈或将成为辐射整个吴江，甚至吴中、昆山部分区域的城市商业副中心。