城市商圈焕新记：“东山再起”的苏州湖东商圈

商圈之于城市，纵向来看，经历了从临街商铺到百货商场，再到购物中心的演变；横向来看，其也在配合城市化进程以及经济发展速度，不断丰富和延展。如今，商圈已然成为一座城市经济、文化、活力的缩影，并且在城市繁荣看商圈的普遍定理下，商圈营造进一步聚焦于零售企业之上。而具有影响力的新项目的规划落地，往往促进着商圈迭代升级，是一个商圈持续焕发升级的关键。苏州湖东商圈，即将随着环贸ICC、中环广场等项目的入市，迎来翻天覆地的变化。

湖东商圈位于苏州「一核四城」的综合商务城的核心区域，是苏州成熟的区域级商圈。自2009年圆融时代广场和久光百货开业，短短十余年时间，迎来了圆融星座、新光天地、诚品、丰隆汇等一大批商业体的入驻，让湖东商圈内的业态构成和消费层级不断提升，成为苏州最为繁华的商圈之一。

据赢商大数据显示，湖东商圈截止目前共有9家已开业商场，体量达83.9万㎡。分别为圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、苏州诚品、丰隆汇、景城邻里中心、协鑫广场、晋合88PLAZA。各商业项目以圆融时代广场为中心，大体呈对称分布。除了现有商业项目，湖东商圈未来还将迎来环贸广场ICC、中环广场以及圆融国际广场的开业。

充分发挥商圈繁荣优势 多途径扩展客流

湖东商圈常住人口较少，商圈内客源主要来自区域写字楼内的办公人群。而在非工作日，湖东商圈依托自身繁华的商业氛围、各具特色的商业项目、便利的交通条件、临近景区的强大资源，吸纳了来自轨交沿线、临近商圈、周边景区的大量客流。

湖东商圈汇聚了轨交一号线的庞大客流。商圈所在的轨交一号线时代广场站，临近一号线终点站钟南街站。在时代广场站到钟南街站的四站地铁站沿线，仅钟南街有一家永旺梦乐城分布，其余地铁站周边均无大型商业体。

湖东商圈吸纳了斜塘、奥体、方洲路等商圈的消费人群。湖东商圈处于城市CBD核心区，其附近3公里范围内拥有多个商圈。其中，斜塘商圈属于苏州传统意义上的成熟商圈，但商圈内仅有邻瑞广场一家购物中心；方洲路商圈内则以邻里中心、购物超市等社区商业为主，消费层级较低；而奥体商圈目前也仅有奥体商业广场一个购物中心，且经营状况不佳，难以满足商圈内社区居民的消费需求。

借助景区资源，变游客为顾客，也是湖东商圈各购物中心扩展客源的一种方式。在这一点上，圆融时代广场和苏州诚品做的比较突出。不管是金鸡湖广场、月光码头，还是临近的博览中心，都是本地市民和外地游客经常光顾的景点。圆融时代广场借助自身开放式街区的设计优势，将商业与轨交、水景、天幕完美的交融，已经成为金鸡湖畔的一处景点；而苏州诚品则依靠自身浓郁的小资、文化气质，吸引了国内众多文艺青年前来打卡。

各大商场独具特色 竞争激烈

湖东商圈的购物中心，除协鑫广场以外，开业时间均为5年以上，最早开业的久光百货和圆融时代广场，距今已经接近15年。商圈内各商场人气的对比，更多则取决于商场位置、自身定位以及营销方式。

目前湖东商圈内人气最旺的购物中心是苏州诚品和久光百货，其次是新光天地，丰隆汇人气表现最差，近年来，圆融星座人气下滑也较严重。接下来，笔者将对商圈内各购物中心的经营现状及亮点进行逐个分析。

苏州诚品是诚品集团在大陆打造的首家旗舰店，是苏州小资阶层最爱逛的商场。在不足5万方的空间里，不仅囊括了商场、诚品书店、美食餐厅和咖啡厅，还有画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等，是一座融合了人文、自然与繁华的城市文化综合体。苏州诚品会定期举办各种具有IP效应的文化展览、作家见面会、音乐节等活动，增加与目标客群的黏性。

有别于传统购物中心，苏州诚品在动线设计上更加错综复杂，让游客不自觉的“迷失”其中。在品牌引进上，苏州诚品偏爱一些别具特色的独立品牌和网红品牌，小小的诚品商场内一共拥有200多个品牌。错综复杂的动线设计和挤满空间的品牌店铺，让节假日的诚品变得人挤人，对于消费者而言，在购物体验上较差。

圆融时代广场是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的超大型购物街区。它的总建筑面积约为51万㎡，分为办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮娱乐区以及建筑面积约10万㎡的久光百货，整个圆融时代广场被圆融和与华池街切割为四部分。

圆融时代广场注重购物的情景体验，通过500米的步行街将多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐与购物融合在一起。但松散的的门店布局，也容易让部分客流流失。圆融时代广场品牌的更新换代也比较快，大约每半年就会对一些效应不好的品牌进行调整。目前，圆融时代广场拥有喜茶、优衣库、湊湊、顺电味、小米之家、星聚会KTV、玩具反斗城等知名品牌。

圆融星座和圆融时代广场一样，都是圆融集团开发的商业项目。在设计上，有别于圆融时代广场的街区式设计以坡地和峡谷的设计和圆融购物中心相互结合。丰富的建筑形态，让其与周边的景区资源相互融合。

2020年以前，圆融星座在激烈的湖东商圈内人气排名位于前列。不仅因为开业较早，周边消费群体形成了自己的购物习惯；而且圆融星座对于自身的定位比较准确。圆融星座将都市白领、亲子家庭和景区游客作为目标客群，拥有时尚精品、美食餐饮、休闲娱乐、家庭亲子等多元业态。引入了Tims天好咖啡、麦当劳、星巴克、小爱、江边城外、星伦多等餐饮品牌，海伦多兰等儿童业态，还有银吉姆、中影国际影城等休闲娱乐品牌。

自2020年疫情以来，圆融星座在新开门店、空铺率、在营门店总数等方面表现欠佳，客流量下滑严重。据赢商大数据显示，项目7月日均客流仅约1.5万人，在全市监测的205个商场中位居第97。

新光天地因与轨交一号线时代广场站相连接，在客流表现上明显好于圆融星座。以百货起步的新光天地，近年来也引入了大量的餐饮、儿童、文娱及生活配套业态，在业态布局上更加偏向于购物中心。其中，餐饮品牌和零售品牌占比均为30%左右；儿童业态品牌占比17%，生活服务类占比约14%。这也是新光天地站在百货的肩膀上，适应新的商业环境做出的一些改变。

丰隆汇是湖东商圈内近几年开业的购物中心，但其人气状况也相对最差。这很大程度上取决于项目的落位情况。丰隆汇位于湖东商圈的最南端，既不属于地铁上盖，也不位于城市主干道的交汇处，同时距离各个景区也较远。目前，丰隆汇场内仅有桂满陇、海底捞、泰合玺、CGV等几家重点品牌，空铺率极高。

商圈影响力逐年下滑 筹开项目备受期待

2018年以前，湖东商圈是与狮山商圈比肩的两大商圈。但随着苏州中心的开业，湖西商圈强势崛起，近年来，湖东商圈的辐射范围和影响力逐渐下滑，湖西商圈已逐步取代湖东商圈在苏州的地位。究其原因，是缺少具有代表性、强吸引力的商业项目。目前，湖东商圈各项目在客流、品牌层级等方面较前几年均有明显下滑，在项目定位、品牌业态等方面亟待升级。

作为成熟的区域型商圈，近年来湖东商圈待入市项目有环贸广场ICC、苏州中环广场（计划开业时间:2026）和苏州圆融国际广场。

其中，苏州环贸广场ICC（计划开业时间:2024）是新鸿基地产在苏州打造的首座城市综合体。该项目定位为苏州高端购物商业载体及国际超一流酒店综合体，将通过引入大量国际一线品牌，打造具有苏州文化特色的高端品牌购物中心。

环贸广场ICC综合体总高300米，底部为精致商业区，繁华时尚；中部为国际标准甲级写字楼，现代化且资源利用合理；顶部则为住宅区域。

新鸿基地产一贯以世界级水准的建筑设计精心打造项目，环贸广场ICC同样是新鸿基地产的倾力之作。项目整体以“泉水”为设计灵感。裙楼的花园平台从地面逐层而起，高雅的塔楼则从花园中冉冉高升，犹如潭中涌起美丽的喷泉。塔楼在外立面上纳入了流线元素，而裙楼的花园平台也延绵弯曲，宛若水流回漩为塔楼带来波浪的能量。项目落成后，将成为苏州城市天际线的靓丽景观。　　

最受期待的则是香港置地&新建元圆融联合打造的苏州中环广场项目，将延续香港中环广场的繁荣，将苏州的传统文化底蕴与金鸡湖畔的现代精致生活相结合，为苏州商业注入全新活力，助力城市消费升级，打造苏州专属气质的城市高端消费新名片。

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根据规划显示，苏州中环广场所在地块规划了高端商场、文华东方、现代美术馆和金鸡湖摩天轮。建成后，将弥补苏州高端商业的空白，并将成为金鸡湖商圈新地标。

圆融国际广场为特色商务综合体项目，将打造园区首个集高端酒店、医疗平台、主题商业、办公平台、高端公寓等一体的特色商务综合体，提供特色高端服务及产品，提升营商环境，带动产业招商。项目将引入世界一流科技、文化、艺术展示为一体的独特服务载体，包括但不限于VR体验、机器人展示、电玩体验、扮演动漫、游戏及影视作品中的人物角色展、建筑展以及美术展等。

结语：根据《苏州工业园区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（“十四五”规划《纲要》），未来，苏州工业园区将形成“一核两轴三心四片多点”的空间布局，其中，“一核”就是金鸡湖商务主核，包括西岸商贸金融中心、东岸商业文中心以及南岸休闲中心。湖东商圈位于金鸡湖东岸核心位置，是园区当前重点打造的金鸡湖右岸区域。

湖东商圈内容纳了购物中心、街区商业、百货商场等多种形式的商业项目，各个项目之间，互有竞争，也互有借鉴，共同促进商圈的繁荣发展。而随着新项目的相继入市，湖东商圈有望再度崛起，成为与湖西比肩的重点商圈。