复牌、展期与销售 旭辉愈发谨慎的经营路线

撰文：赵焓璐、高远

9月7日，旭辉控股集团有限公司2023年股东周年大会如期举行。

坐镇股东大会上海现场的管理层包括旭辉集团股份有限公司董事长、执行董事汝海林，以及旭辉控股集团执行董事、副总裁、首席财务官杨欣；而董事会主席兼执行董事林中，董事会副主席兼执行董事林伟先生，执行董事林峰等管理层则同步出现在线上会议中。

据一位参会投资者向观点新媒体转述，此次股东会上投资者关注的重点包括了复牌进展，境内外展期、受限资金、资产处置以及盘活项目情况等。

复牌与展期之问

“复牌申请上个月中旬已经递交了，我们在大概在8月份就完成了相关要求，现在还在等反馈。”据参会投资者透露，股东会一结束，汝海林与杨欣就迎来了一波“提问潮”，最先抛出的，自然是复牌最新情况。

汝海林向在场投资者表示，旭辉已经更换了审计师，“只要联交所没有额外的要求，我们收到复牌时间后，就会把2022年的审计报表、审计报告，以及2023年的年终审计报告在复牌前进行披露”。

复牌话题进行至一半，一位投资者顺势向旭辉两位在场的管理层问及当前债务的展期问题：“为什么不选择进行一揽子债务展期？”

汝海林随即回应称，从旭辉的角度来看，自然也希望像境外债务一样进行全面长期展期，实际上是否能全面展期，还是需要看监管的态度如何。“当时监管方的想法是，做全面展期会不会对市场有一些冲击？他们当时更希望走一步看一步。”

“实际上，旭辉去年就发了公告表示采取全面履行境外债务的还款义务。”

2022年11月初，旭辉方面披露了一则内幕消息，其表示，于近期困难出现前，集团一直全面履行其所有境外债务的还款义务。即使中国房地产业面临严峻的困难和挑战，集团仍竭尽全力履约。

而自2022年1月1日起，旭辉已向境外债权人支付本金和利息约15亿美元，但于同期，公司仅筹集约5亿美元的新增境外融资。“集团也探索过不同方案以期产生足够的现金流以继续履行其财务承诺。然而，这些方案在不利的市场条件下，既耗时，也难以实现。”

彼时的旭辉已走在钢丝之上，截至这份公告发出前，旭辉的境外债务总额已经达到68.5亿美元，暂停支付的款项约合4.14亿美元。也是在这份公告披露之时，旭辉表示，暂停向所有境外债权人进行支付。

回到现在，杨欣则向股东阐述了当前的最新情况，“境外重组不是没有进展，而境内方面我们在今年5月份做了第一笔公司贷款，9月、10月我们又同时做了两笔债务的展期。”

据其透露，如果能够展期成功，剩下的债务或也将采用批量展期的形式。

销售考量与购地之问

在股东会7项议案之外，在场的股东们不仅仅关注着旭辉当前的资金情况与债务问题，销售也是这场会议后的重点讨论话题。

“8月底之前，销售市场一片狼藉，而且我们也觉得销售情况不好，但是最后没想到旭辉能够排在前20的位置。”

实际上，从去年开始，旭辉经历了经营方向的改变，“现在集团会与每个区域一起，针对项目的经营情况进行分析，重点关注经营成果。”如此看来，一向强调“保守”的旭辉，如今谨慎加倍。

除去内部因素，旭辉的转变也来源于市场的不稳定，“从市场来看，一个月不如一个月，从疫情过后二三月份部分潜在需求的释放后，销售开始逐月下滑，但是旭辉基本上稳住了整体经营情况。”

据汝海林向在场投资者透露，旭辉8月的签约率已经来到历史新低，但同期销售回款达到40%以上。“从销售端口来说，我们内部现在更看重的是权益成本及权益销售，而不是单纯看销售额的多少了。”

数据显示，今年1-8月，旭辉完成交付约6.8万套房，涉及44座城市中的82个项目，不过在相关公告中，旭辉的确并未披露前八月的销售额情况。

提及最近火热的“认房不认贷”，两位管理层则从销售市场的规律中思考政策提出的逻辑：“从5月份之后，市场就进入到一个非常差的阶段。”其表示，3-5月销售情况还不错，7-8月之后的情况不容乐观，而“认房不认贷”实际上已经算是兜箱底的策略。

销售端的另一边，旭辉也在加紧低效能资产的处置。据参会投资者透露，旭辉在持续处置一些低效资产，资产处置结束之后，则用现金流去运营这些处置项目。

资料显示，自2022年11月以来，旭辉已经先后变卖了长租公寓项目以及酒店项目，也将其总部大楼、甚至旭辉永升服务股权摆上了交易台。

不过，这场股东会唯独没有谈及7月旭辉在长春花3.7亿元拿下的旧改地块。据悉，此次旭辉摘得的地块是长春棚户区的旧城改造地块，于2012年启动房屋征收，但一直都处于征拆阶段，直到2021年年末，彼时还未“暴雷”的旭辉收购了相关公司长春万锦，就此开始推进这宗项目。

如此以来，倒也可以理解旭辉为何会选择在流动性困难之时进行拿地，但总归而言，该项目后续建设与与运营依旧需要资金实力来支撑，而旭辉在当下的困境中该如何出手，依旧需要谨慎考量。