旭辉土地储备总货值首破万亿 年底将有2个商业项目开业

　　“中流击水 奋楫争先”，行至2020年中，20岁的旭辉（00884.HK）定下了8个关于未来的畅想。在这样一个VUCA时代，旭辉的目标是要成为一家全球化的世界500强企业。

　　底气是什么？林中总结：过去20年来，旭辉沉淀了五大核心竞争力，包括生态平台力、创新引领力、组织执行力、品牌竞争力、持续发展力，这五大核心竞争力构筑起了旭辉在未来20年乃至更长远时期发展的战略护城河。

　　他表示：20岁的旭辉风华正茂，面对变化主动出击，积极创新引领行业变革。每天多付出1%，一年365天下来会有质的改变。

　　没有回款、利润的销售就是“耍流氓”

　　“旭辉不会为了数量而放弃质量，我们坚持的是有质量的增长。有质量就要有回款和利润，没有回款和利润的销售都是耍流氓。”

　　在枯燥的数据之外，旭辉控股CEO林峰用诙谐的语言阐述了公司的经营理念。他还表示：旭辉不会做大幅度、割肉式的跑量，目前旭辉的项目还在提价销售阶段。旭辉认为营销不是销售端的工作，更多是产品、设计的工作。

　　对于今年2300亿元的销售目标，旭辉管理层一再表达了强烈信心。据林中介绍：2020年1月-7月，旭辉控股已经实现合约销售额1027亿。下半年还有可推售货值2800亿元，涵盖50多个项目，其中88%位于一二线及准二线城市。因此，今年旭辉大概率能超额完成年度目标。

　　报告期内，旭辉实现合约销售额807亿，截至7月末，旭辉合约销售额和销售回款已双双突破千亿，回款率超过95%。上半年，其实现营收223亿，同比增长11%。毛利率25.6%，核心归母净利润31.9亿，同比增长11%，核心归母净利润率13.9%。同时，旭辉中期每股派息11港分，较去年增长10%，这也是旭辉连续六年中期派息。

　　关于如何保障利润率，旭辉控股CFO杨欣表示，未来旭辉将力求实现每平米售价增加100元、四项成本每平米降100元、融资成本每平米降100元，力求在利润下行的环境中维持盈利能力的稳定。

　　对于业绩增长，林中还表示：在地产开发主业之外，旭辉构筑了涵盖商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老、代建的“1+7生态平台力”，寻找新的业绩增长点，未来这些平台成熟后，也会和永升服务一样，逐步迈向资本市场。

　　多元化和招拍挂拿地四六开

　　2020年上半年，旭辉新增土储总建筑面积465万平方米，新增货值约838亿，权益比提升至69%，其中91%新增可售货值位于一二线城市核心区域。按照可售货值计算，新获项目并表比达70%。

　　据林中介绍：新增土地有90%在一二线及强三线城市，并且37%是通过多元化的方式获得，多元化拿地的比重在持续增加。

　　对于下半年拿地策略，他表示：旭辉会继续补充土储货值，量入为出，总量会比上半年略高，但不会超过回款的40%这一标准。旭辉会持续聚焦一线二线及强三线城市拿地，坚守“不拿贵地、不拿地王”的纪律，同时控制好土地溢价，上半年土地溢价在17%以内，下半年会进一步降低拿地溢价。

　　截至目前，旭辉土地储备总货值首次突破万亿，达到10300亿元，一二线城市占比近九成。

　　在商业项目的获取上，林峰介绍：商业起航后，也取得了一定的成绩。今年上半年旭辉获得了6个商业项目，下半年有信心完成剩下的6个，未来计划每年新增12-15个项目。另外今年年底旭辉将有两个商业项目开业，一个在嘉兴，一个在上海。

　　“三条红线”政策对旭辉影响较小

　　对于“三条红线”的房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

　　林中表示：优秀的企业，是实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的，这种企业会受益。但对于依靠高财务杠杆，盈利能力弱的企业，影响可能会大一点。

　　长期以来，旭辉坚守稳健自律的财务管理策略。半年报显示，旭辉加权平均融资成本5.6%，较2019年末下降0.4个百分点，净负债率63.2%，较2019年末下降2.4个百分点。此外，旭辉现金短债比2.4倍。

　　对于略高于红线的资产负债率，林中表示，旭辉会在一年之内可以将数据控制在70%以下，所以新政出台对旭辉影响较小。

　　旭辉长期稳健的财务表现也获得国际评级机构认可。今年上半年，标普、穆迪及惠誉三大评级机构分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”和“BB”的信用评级，重申对旭辉的正面展望评价；联合国际则给予旭辉BB+评级，展望稳定。