佳兆业半年报3个占比：大湾区80%、一线城市68%与旧改30%

　　8月27日下午，佳兆业披露2020年中期业绩报告，同时举行线上业绩会。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成、行政总裁兼执行董事麦帆，首席财务官吴建新等管理层出席了业绩会。

　　目前佳兆业已经拥有多个上市平台，业务则涉猎物业管理、文体、教育、医疗等多个领域，明年其在深圳的旅游度假项目也将迎来开放，多元化业务逐渐进入加速通道。作为主业的地产，或将在今年完成千亿规模。

　　业绩会上被问及三年前定下的千亿目标和未来的发展，郭英成感慨道，“企业要有目标，但可持续发展才是最重要的。”现阶段内外部环境的影响下，佳兆业希望能练好基本功，加强销售回款，保证现金流，在行业内保持强竞争力。

　　今年旧改转化总货值745亿

　　按照年报披露的数据，2020年上半年，佳兆业完成了360亿元的权益合约销售金额，同比增长3.9%，其中大湾区贡献了近60%的销售额。

　　收入方面，今年1-6月佳兆业实现了222.97亿元的营业收入，同比增长10.9%，毛利率微增至33.8%，核心净利润则同比增长了25.7%，为34.6亿元。

　　在佳兆业的收入中，大湾区依然占据绝对地位，来自该区域的收入占总比的80%，来自一线城市的收入占比则为68%。

　　不得不提的是佳兆业的旧改贡献，今年上半年，来自旧改项目的贡献销售超过了30%。佳兆业高管也在业绩会上多次强调，旧改业务会是该公司未来的增长动力所在。

　　乐居财经了解到，今年上半年佳兆业新增了20个旧改项目，旧改项目总数167个。今年佳兆业将有10个旧改项目实现转化，可售总面积达到15.95万平方米，预计可售货值高达744.7亿元，达到历年最多，“超越了每年转化80-100万平方米旧改用地的目标。”

　　其中，今年上半年已有分别位于香港、深圳、广州的5个旧改项目得到转化，共计提供了81.1万平方米的建筑面积，整体可售面积约为70.5万平方米，可售货值约为270亿元。

　　下半年还将有位于深圳的5个旧改项目继续转化，可售面积约为89万平方米，预计可售货值475.6亿元。

　　据悉，今年上半年佳兆业新增的权益土地储备约为281万平方米，权益代价222亿元，

　　按此来算，旧改供应的土地已占其整体土地供应的23.9%。

　　数据显示，目前佳兆业的土地储备约为2680万平方米，其中有560万平方米约21%的土地储备为旧改项目，旧改土储的货值高达2400亿元，约占总货值的41%。

　　另外佳兆业还有高达4200万平方米的旧改储备土地面积，预计货值高达2.6万亿元，99%都位于大湾区。

　　佳兆业管理层透露，尽管今年外部环境的影响和冲击较大，但下半年佳兆业还将有1200亿的可售货值推出，通过加快销售，加速旧改项目转化，因此不会调整此前定下的千亿目标，“有信心完成全年目标。”

　　净负债率下降目标120%

　　负债问题，依然是佳兆业业绩会上被谈及的重点。

　　业绩会上，新上任的首席财务官吴建新表示，现金安全、债务风险可控目前已被放在佳兆业发展的首要位置，“我们通过抓现金回款、抢融资放款等，保障现金安全、回款和储备。”而这也被佳兆业主席郭英成视作未来佳兆业可持续发展的重点。

　　从数据来看，今年上半年佳兆业总资产约为2920亿元，同比增8%；资产负债率78.7%，拥有的现金及银行存款约为405亿元，同比增长9%，销售回款率也增加了12个百分点到87%。

　　负债方面，截止2020年6月末，佳兆业有息负债规模约为1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%，一年内到期的额度占比约26%，为316亿元。同期整体融资成本则为8.8%，其中境内融资成本7.8%，境外融资成本9.6%。

　　关于规模和现金流、利润的平衡，吴建新也坦言感觉压力山大，“但合理的控制负债、优化债务结构、提升利润率、保持发展与债务之间的平衡一直是财务的重要工作方向。”

　　对于净负债率，佳兆业则在业绩会上提出了一个中期目标：通过加速回款、加强运营、提升利润及引入战略投资等措施，将净负债降至100%以内。

　　佳兆业管理层表示，今年佳兆业计划从两个方面加强销售回款，一是加强销售回款率、降低有息负债等运营方面的措施，另一个则是债务管理，优化债务结构，具体包括适合的时候做一些摘债券回购、用长债换短债以及拓展海外融资渠道。“2020年底我们希望净负债能降到120%。”

　　显然，相比于销售规模目标，现金和债务方面的管理，于现阶段的佳兆业而言才是最重要的。

　　三年前佳兆业以一场业绩会重回大众视野，提出了一个千亿目标，如今三年已经过去，佳兆业千亿目标在望，但作为主席的郭英成，业绩会上被问及佳兆业的千亿目标和下半年工作重心时，却仅一句千亿目标不是我们的目标就带过去了。

　　“其实一个企业要有目标，但最重要的还是可持续发展和稳健。”

　　郭英成表示，佳兆业发展过程中，外部环境影响无可避免，因此需要练好基本功，尤其是运营能力和产品溢价能力、销售回款需要做到有强的竞争力。而今年上半年的疫情虽然给包括佳兆业在内的房企带来内部管控方面的一些挑战，却也同时带来了蕴藏其中的商机。