不想做商业地产的家居卖场，不是好开发商

　　5月18日，佳兆业与居然之家（需求面积:20000-80000平方米）签订战略合作，地产与家居的跨界又增加一例。

　　消息显示，此次合作由佳兆业浙江地产公司与北京居然之家商业发展有限公司签约。佳兆业回应36氪未来可栖称，双方在商业开发与运营、金融服务、智慧物流等领域展开深度合作，体现其深耕浙江的决心。但并未透露本次具体合作形式。

　　地产+家居的跨界合作并不新鲜，此前红星美凯龙也曾携手葛洲坝、旭辉等房企布局商业地产。家居卖场龙头们的频繁动作，无疑透露了转型已是箭在弦上，而商业地产则是他们或被动或主动的选择。

　　01

　　以强补弱？

　　尽管看似此次只是区域级别合作，然而佳兆业集团控股联席总裁郭晓群、居然之家商业发展董事长罗细安均参会出席，可见双方重视程度。

　　从佳兆业和居然之家的以往业绩中可见，长三角并非是两者表现最好的区域。

　　据佳兆业年报披露，目前佳兆业在长三角项目占比仅7.9%，列全国五大区域末尾。同时在浙江省内项目大多以住宅为主，商业项目欠缺。

佳兆业2020年年报

　　查询居然之家官网可知，居然之家在浙江温州、湖州、绍兴、台州等地仅有6家门店。目前居然之家的「大本营」仍在华北地区，2020年度贡献了44.52%的营收占比。同年华东区域的营收占比为6.24%，仅高于占比为2.46%的华南区域和4.57%西北区域。

居然之家2020年年报

　　项庄舞剑，意在沛公。而佳兆业和居然之家的此次合作，或许意在华南。

　　居然之家2020年业绩显示，去年公司营收89.93亿元，同比下降2.6%；归属上市公司股东净利润13.63亿元，同比下降56.8%；经营活动产生的现金流净额20.55亿元。

　　然而根据2019年居然之家借壳上市之初的业绩承诺要求，去年公司净利润应需达到24.2亿元，显然居然之家未能完成去年的对赌要求。

　　居然之家董事长汪林朋在2020年业绩交流会上曾表示，2021年，公司将加快实体店的连锁拓展，特别是快速填补华中和华南地区一二线城市的空白、加快三四线城市及县域城市的连锁发展，全年计划新开家居卖场不少于70家。

　　而佳兆业正是起步于深圳，在营及筹建的商业项目也多位于华南等地。官网显示，截至目前佳兆业商业在营项目在深圳、广州、东莞、惠州、大连、鞍山、沈阳等地拥有10座空间运营和2座轻资产管理项目。这一规模与万科、凯德、华润、龙湖等商业巨头，仍存在较大差距。

　　据佳兆业2020年年报显示，尽管租金收入由2019年的4.5亿元增至5.4亿元，但来自戏院、百货及文化中心业务的收益同比大跌76.2%，由2019年6.64亿元下降至2020年的1.58亿元。佳兆业给出的解释是受限于2020年初新冠肺炎疫情爆发。

　　与此同时，一些居然之家门店正在往综合MALL转型，引入盒马鲜生、耀莱影院、儿童游乐等项目，从泛家居布局吃喝玩乐、衣食住行等高频次的生活零售业态。

　　第一太平戴维斯华北区商铺部负责人王蕾认为，增加业态、整合资源都是家居卖场找寻发展的突破口。商业地产中，动态的变化是常态。

　　当家居卖场转型商业综合体时，王蕾指出同时存在硬件和软件的问题。引入餐饮、儿童游乐项目等方面属于软件属性的加内容，建筑本身的硬件也涉及到水电气暖的工程调整。但最终还是回归到商业运营的核心上来，需要长期人力、财力和时间的投入，仍有待市场检验。

　　02

　　摘掉帽子？

　　要摘掉「传统家居卖场」的帽子、做转型打算的不止居然之家，有着商业地产基因的红星美凯龙也早早布局。或许他们都已看到了家居行业的利润天花板。

　　家居卖场的商业模式和百货类似，出租卖场物业是其最大利润来源。与居然之家一样，红星美凯龙家居在2020年业绩同样惨淡。2020年，红星美凯龙家居实现营业收入142.36亿元，同比下降13.6%；归属于上市公司股东的净利润17.31亿，同比下降61.37%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润11.62亿，同比下降55.53%。

　　而在疫情之前，从年报可知红星美凯龙家居业绩已现增收不增利的现象。2017-2019年，总营收分别为110亿元、142亿元、165亿元，同比增幅分别为16.5%、29%、16.1%，净利润分别为40.77亿、44.77亿元、44.79亿元，同比增长20%、9.8%、0%。

　　《2020年建材家居市场发展现状调研报告》显示，2020年超过六成的卖场遇到空租率上升、招商困难的问题。其次是客流量明显下滑，不知如何引流，以及促销活动支出增加，效果变差的困境。在2019年的报告中，选择空租率明显上升的企业占比为53.5%。2020年，这一数字上涨到64.5%。

　　新冠疫情对于家居门店的冲击，使红星美凯龙业绩大幅下降，甚至一度传出“债务危机”，乃至“出售公司”的传闻。

　　3月底，红星美凯龙控股传出了出售其下红星地产传闻。随后证实是远洋资本战略入股获红星企发18%的股权，股权转让对价为人民币10.3亿元。

　　而红星地产的模式正是依托美凯龙家居商场门店的资源优势，在商场附近一并获得部分其他商住用地。数据显示，2020年1-9月，红星美凯龙控股旗下各业务板块中，商业地产住宅销售与商业管理共计占比39.7%，而一直被外界认为是核心业务的家居建材板块占比42%，可以说两者基本持平。

　　“爱琴海集团”是红星地产旗下的商业管理品牌之一，红星美凯龙实控人车建新对其有着很高的期望。2013年，车建新曾对外宣称等到2020年要在全国建成100个爱琴海购物中心。然而据媒体报道，截至去年末拥有22个已开业运营综合体项目。

　　100个爱琴海的小目标还在筹建中，作为第一家开业的北京太阳宫爱琴海购物公园早已在2019年闭门歇业。

　　03

　　轻资产之路

　　商业地产不仅被传统家居卖场视为转型的选择，也是一些房企所瞄准的「香饽饽」。

　　据佳兆业年报显示，佳兆业集团在2014年之后加大了对投资物业的布局（投资物业即办公楼、零售店铺及停车场等作租赁用途的商用物业）。据年报可知，2013年，已完工用作租赁用途的投资物业总建筑面积为18万平方米。2014年这一数据同比增长122%，达40万平方米。

　　截止到2020年12月31日，佳兆业集团共持有19个投资物业项目，总建筑面积为133万平方米，已完工用作租赁用途的投资物业总建筑面积为54万平方米。

　　在佳兆业年报的资产负债表中，投资物业规模发展更显「迅猛」。2012年资产负债表中投资物业规模仅为75亿元。2015年这一数据为306亿元，相比三年前增加了308%。截至2020年12月31日，投资物业账面余额则为345亿元。

　　投资物业规模大涨，为佳兆业贡献了一大部分利润。同花顺iFinD统计显示，2014至2017年间，佳兆业集团实现的税前利润总额达到了101.73亿元，其中，其投资物业的公允价值变动贡献了137.02亿元。

　　与此同时，商业地产的轻资产运营成为越来越多企业的选择。

　　2016年开始，爱琴海集团开启轻资产计划。据报道，2021年春节时，车建新与家居、地产板块相关人员召开过一次内部会议，强调为了发展，要去重资产化，走轻资产化道路。

　　佳兆业曾在2018年发布新的产品线：佳纷广场(区域型)、佳纷天地(社区型)，及K-link(对外管理输出)。在此之前佳兆业商业主要以自持项目“佳兆业广场”为商业产品线进行全国项目布局。官方公布的数据显示，2019年其轻资产拓展连下5城。

　　王蕾表示，就商业地产来说，选择轻资产的运营商越来越多了，合作方式和进入途径的选择也变得多了。品牌输出、资本运作、人才锻炼等等多种组合选择，也降低了风险和投资成本。

　　但轻资产的劣势也同样明显。「不是自身资产，某种程度上必然会受制于人。」同时商业运营是长期而持续的管理和经营，过程中必须对项目不断地提升、改善及调整，需要较长的时间才能看到收益。