农贸市场首单 易方达华威农贸市场REIT底色

 REITs的火热让越来越多的底层资产寻觅到新的出路。

9月29日，深交所发布，易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金状态更新为已受理，国内首单农贸市场公募REIT准备上马。

据披露，易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金经证监会准予注册，基金发起人与原始权益人均为福建华威农商（集团）有限公司；基金管理人为易方达基金管理有限公司。

基础设施项目类型为消费基础设施中的农贸市场。

此次推进的易方达华威农贸市场REIT是以华威西营里农产品交易中心为底层资产。据了解，该项目是福州市区内重要的农产品采购流通节点和保供单位。

根据招募说明书，华威西营里农产品交易中心资产为位于福建省福州市仓山区盘屿路855号，总用地面积92,966.67平方米，总建筑面积98,925.84平方米，包括建筑物所有权及其占用范围内的国有土地使用权，内部共有7座建筑，目标不动产评估值为16.278亿元。

项目自2013年12月开业，截至目前运营时间近11年，而地块的土地使用权出让年限为2005年7月28日至2055年7月27日止，剩余年限为31.3年。

商业客获悉，福州市现时已经明确将华威西营里农产品交易中心，定位为福州市南三环市场集聚区的核心组成部分，且三环内不再增加和扩建大型商品交易市场。

政策的重视以及缺少竞争对手使得华威西营里农产品交易中心常年保持较高经营水平。

根据各楼栋及楼层承担的功能及业态不同，华威西营里农产品交易中心划分为三个功能区，分别为首层（农产品交易区）、非首层（仓库及海鲜美食体验区）和冷链仓储区。

由于农产品批发市场与其他商业综合体和购物中心相比，在业态布局和经营方式有很大的区别，农产品批发市场商户进出货需要有车流通道以实现进出货和采购的便利快捷。

因此农贸市场一层租金单价明显高于其他楼层，是农贸市场最主要的收入来源，同时出租率也一直保持在高水平。

2023年度，首层已租赁面积平均租金约224元/平方米/月，收入占底层资产当年总收入的95%；2021-2023年首层收入占底层资产总收入均超过93%，出租率也保持在90%以上。

非首层已租赁面积平均租金约41元/平方米/月，占华威西营里农产品交易中心总可租面积约21%，收入占底层资产当年总收入的5%。该区域涉及装修以及商户的重新选择，出租率有所下降，目前出租率仅68%，仍在继续招租中。

值得注意的是，说明书披露，华威农贸中心新建的冷链仓储区从2023年11月取证招租，2023年末出租率便达到100%，由于当时处于免租期内，未统计入2023年收入。目前，华威农贸中心冷链仓储区部分区域结束免租期，已租赁面积平均租金约98元/平方米/月，2024年一季度冷链仓储区收入占总收入的比率达到1%。

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数据来源：招募说明书

招募说明书还披露，根据测算，在满租状态下首层租金物业收入占比为72.89%；非首层租金物业收入占比为13.03%；冷链仓储区收入占比可达到14.08%。

租约方面根据已签署的租赁合同，截至尽调基准日，约37.64%租户合同于2027年到期、19.00%租户合同于2031年到期、14.06%租户合同于2036年到期，合同分散到期为租户续租、店面招商补商等预留充足时间。

并且此前华威西营里农产品交易中心面对商户租赁合同的集中到期实现了较高的续租率，2021-2023年及2024年1-3月，到期租约面积分别为35,288.96平方米、6,735.92平方米、2,665.45平方米和263.00平方米，续租率分别达到90.07%、81.84%、90.42%和100%。

运营方面，项目公司运营模式为租赁模式，主要盈利模式为收取租金物业收入、停车费、广告费等，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

2021-2023年度及2024年1-3月，基础设施项目收入规模分别为7637.33万元、7347.88万元、7929.75万元和2205.10万元，其中，租金物业收入分别为6809.96万元、6721.17万元、6845.92万元和2017.82万元。毛利率分别为56.72%、53.44%、55.84%和54.16%，净利润分别为1586.21万元、1398.76万元、1580.32万元和718.15万元。整体运营状况比较稳定。

数据来源：招募说明书

负债方面，2021-2023年度及2024年1-3月，华威西营里农产品交易中心总体负债规模分别为33637.42万元、34519.44万元、43143.36万元和41815.74万元，整体处于较稳定水平。

从负债结构看，流动负债占总负债的比重分别为66.24%、68.07%、50.67%和50.06%；非流动负债占总负债的比重分别为33.76%、31.93%、49.33%和49.94%。

流动负债以应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款为主；非流动负债以长期借款、递延收益与递延所得税负债为主。

根据招募说明书披露的项目现金流测算分析及未来运营展望，假设2024年4-12月及2025年预测可供分配金额100%分派，该公募基金2024年4-12月和2025年的预测净现金流分派率（年化）将分别达到6.06%和6.07%。