仲量联行：上海商办市场持续利好租户方，零售租赁势头进一步回暖

近日，仲量联行发布《2024年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告。报告指出，2024年第三季度，随着租赁策略的持续调整优化，上海的办公及零售物业租赁活跃度均有改善。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“租金优惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。”此外，零售租赁势头进一步回暖，这主要得益于新项目的良好预租表现以及原有项目的招商力度增强。在三季度，零售租赁需求主要集中在平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌等领域，且性价比高的品牌因消费者日益理性而受到更多青睐。

零售物业

上海零售物业租赁势头在2024年第三季度进一步改善，全市整体净吸纳量达到34.3万平方米。这一积极的变化主要得益于新入市项目的良好预租表现，以及现有零售物业项目通过加大招商力度，有效填补了空置面积。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“三季度租赁需求主要来自平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌、本土设计师品牌和潮流玩具杂货等类别。同时，随着消费者趋向理性消费，更具性价比的品牌越来越受到市场青睐。”

三季度非核心商圈迎来四个项目开业，带来近34万平方米的新增供应。新项目预租进展都较为顺利，招商率达到70%至100%之间。空置率方面，由于业主愿意提供更为灵活的租约和优惠条件以吸引和保留租户，核心商圈空置率从9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也从13.2%下降至12.7%。

三季度全市平均租金继续下行。更多业主愿意以价换量来吸引或留住租户，品牌的议价空间进一步加强。核心商圈首层平均租金环比下降1.3%至46.1元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降2.0%至16.3元每平方米每天。

随着年轻一代逐渐成为消费的主力军，预计平价潮流服饰、运动服饰及装备、二次元相关产品和潮流玩具杂货将继续受到青睐，其门店扩张更为积极。

投资市场

2024年第三季度，上海投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度环比增长14.3%。第三季度，市场成交仍由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。虽然部分外资机构和内资保险机构有所动作，但大多数投资者仍选择谨慎观望。

三季度，办公资产以34%的成交金额和46%的成交宗数稳居市场首位，吸引了包括各行业企业以及政府平台等在内的众多投资者。零售物业也展现出较强的吸引力，三季度成交金额占比达24%，其中，外资机构积极入场寻求稳定收益的项目，而高净值人士则通过法拍等渠道成功布局。同时，商办综合（占比17%）、产业园区（占比12%）及酒店（占比6%）等资产亦表现活跃，共同营造了一个多元化的投资市场格局。

从投资目的来看，市场明显回归投资主导，投资占比高达72%，自用占比则为28%。核心行政区如徐汇、静安、黄浦成交集中，占据近总成交额的三分之一，凸显出市场对核心区域资产的强烈需求。三季度，外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。”

上海酒店市场

国内外旅游市场持续加持下，上海整体酒店市场业绩保持稳定。根据上海统计局的数据，截至8月份，全市星级饭店客房入住率同比增长2.3个百分点，平均房价同比增长2.3%，每间可出租客房收入同比增长6.2%，已基本恢复至疫情前水平。

2024年前三季度共新增2,520间高端及以上酒店客房，第四季度还将迎来约990间新增供给。第三季度开业的代表性酒店项目包括更牌后的上海阿丽拉酒店（188间客房）、上海城中希尔顿酒店（381间客房）和上海张江voco酒店（281间客房），以及位于全球最大室内滑雪场上海耀雪冰雪世界旁的上海冰雪世界皇冠假日酒店（370间客房）和上海虹桥商务区voco套房酒店（131间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁祖瑞浓表示：“随着上海市政府一系列刺激服务类消费的举措，包括新版都市旅游卡的推出等，上海整体酒店市场业绩表现有望获得持续稳定的发展。”

随着2024年进入尾声，酒店运营商及业主对本年度业绩持续关注，并对2025年业绩做出展望。近期，仲量联行对酒店运营商开展了信心指数调研，共有621位来自中国内地的酒店运营商及业主参与。调研显示，酒店业者对整体业绩表现预期持谨慎乐观态度，近六成酒店业者认为，2025年酒店总收入与总经营利润(GOP)有望实现微幅增长。此外，酒店运营商对酒店人才储备及发展路径、餐饮、婚礼和会展等个性化需求、增强客人入住体验的资本性支出以及可持续发展等方面都更为重视。