开业一年客流翻倍，北京这座公园式商业是如何做到的？

在快节奏的北京，人们总是在寻求一隅安放疲惫灵魂的场所，爆火的“公园20分钟效应”也验证了这一点，在公园里亲近自然、重拾松弛，被戏称为“当代人的精神快充”。

2023年9月28日，全新升级启幕的「林奥CITY PARK购物中心」，为北京带来了一座绿意盎然、开阔通透的商业新空间，与“心灵按摩”的港湾。

商业地产观察注意到，在北京运达通汇集团旗下林奥嘉园商业管理有限公司的精细化运营下，林奥CITY PARK购物中心在过去一年内通过更精准迅捷的品牌演变、更别致的业态组合以及更具魅力的店铺风貌取得了超预期的成长，找到了极富特色的项目标签，已成为北苑地区的商业新地标。

01

开业一年，稳坐商圈首位

林奥CITY PARK购物中心位于北京“城市绿心”奥林匹克森林公园北侧，凭借造价数千万的近10000㎡户外下沉绿化公园和露天广场，与北辰绿色中央公园、景藏健康公园等休闲胜地相连，形成城市绿色走廊，打造“公园式商业”模式。

身处亚奥商圈的核心，紧邻安立路、清林路等城市主干道，依托奥林匹克森林公园每年约1200万人次的客流量，及周边林奥嘉园、世茂奥林花园、大湖公馆、紫御华府等高品质住宅社区的居民，客群稳定且具有消费意愿及潜力。

在独家专访中，北京运达通汇集团执行董事兼总经理朱洪策对商业地产观察表示，基于对地理位置及市场需求的研判，林奥CITYPARK 购物中心自开业后不断调改至今，项目日均客流已实现翻倍，销售额提升50%以上，项目的商业吸引力显著提升。

对于大型社区商业，项目周边5KM的核心客群无疑是重中之重。目前，在商场超过15万自有会员的基础上，项目还积累了近万人的稳定私域社群，通过个性化营销、活动定制等方式大幅降低了营销成本，并提升顾客的留存和转化率。这与项目在大众点评榜单上长期位于北苑地区商场好评榜第1名、评分高达4.9（满分5分）的成绩也是吻合的。

在竞争激烈的北苑地区，林奥CITY PARK购物中心想要保持领先的商业实力，无疑是需要“稳定输出”的。其目前的高水平表现，内核仍源于项目近一年来的精准焕新，在业态升级、品牌调整、营销策略、细节提升、服务优化等方面交出一份亮眼的成绩单。

02

强化标签+策略调整

突破传统商业模式

实体商业的调改焕新是适应市场变化和消费者需求的必然选择，以林奥CITY PARK购物中心为例，开业一年时间内引进70余家新品牌，不仅保持着商业活力，更大幅提升了核心竞争力。

// 围绕核心客群需求，变革业态品牌布局

随着市场环境千变万化，林奥CITY PARK购物中心觉察到消费者对个性化、新鲜感、体验感的追求，果断调整业态品牌组合，变革零售布局、告别传统零售品牌组合。从原本满足 “生活刚需消费” 转变为满足 “优质生活方式消费”，引进众多有品质、有腔调的体验类零售品牌，如已经开业的金本首饰实验室、皮加手工皮具及清筑自然微景观手作等，与消费者达成良好的互动。还有即将开业的收藏辟中古收藏店等一系列特色零售品牌，紧紧抓住当下手作及文艺复古热点，彰显项目定位特色。

针对当代女性个性化、多元化的审美观念，和对服装品质、设计的追求，项目还精挑细选了数家匠心独具的“宝藏个性”时尚品牌，摆脱连锁品牌的千篇一律，挖掘和展现每个女性身上独特的魅力。在店铺规划方面，也减少了传统的封闭式店铺布局，打破传统购物中心的封闭感和沉闷感。

亲子业态作为该项目的强势业态，通过开业后的不断调整补充，其优势也得到了进一步的夯实，引入超800㎡布噜布噜儿童书店（北京旗舰店），奇乐城堡户外游乐场、义凡搏击（北京旗舰店）、河马叔叔儿童剪发及斯坦熊亲子密室等20余家品牌，还有即将开业的四季赶海乐园（购物中心旗舰店）、雪乐山滑雪及马博士儿童游泳馆（北京旗舰店）等儿童娱乐体验品牌，创造了全龄段、全方位的儿童教育成长空间，在寓教于乐的过程中激发孩子们的创造力和想象力。

从餐饮角度来看，如今餐饮的吸客能力对于商业空间来说是至关重要的，根据食客们对口味、环境、性价比、社交属性的偏好，林奥CITY PARK购物中心强化餐饮矩阵实力，不断引进餐饮旗舰店、北京首店，如弄堂小笼包鼎配店（北京首店）、嫩牛家潮汕牛肉火锅（购物中心首店）、西红市休闲西餐（全新形象店）、蜀王蓉遇火锅（北京首店）、贵凤凰贵州菜（北京旗舰店）、五道口西餐打卡人气榜餐厅Vinup薇葡·Brunch&Bistro以及五道口顶流韩餐韩鼎丰等近30家品牌，呈现出更多“出品+场景+体验”的交互属性。

// 以公园式商业为王牌，强化三大标签打造

在打造「家庭全年龄成长场所」的过程中，除了“公园式商业”这个深入人心的基本定位之外，林奥CITY PARK购物中心通过对市场的细致洞察和研判，项目又打出了“亲子经济”“夜经济”“宠物经济”三张王牌。

【亲子经济】

当人们迈入林奥CITY PARK购物中心，会不自觉地被其沉浸式欢乐氛围所感染，随处可见的原创IP形象“林小奥”，为项目注入童心与活力，不仅有3个楼层作为主场，规划布局儿童亲子业态，同时在空间上打造主题区域“林小奥儿童庄园”作为专属儿童游乐互动空间。

林奥 CITY PARK 购物中心在亲子家庭客群的营销活动方面也展现出了独特的策略和显著的成效。围绕亲子家庭客群开展系列互动活动，除了一直以来反响极高的儿童剧、红鼻子戏剧之外，在本次一周年庆中深度联动各个儿童品牌，开展定制亲子儿童巡游活动，将时下大热IP元素融入互动之中，反响十分热烈，同时联动周边社区儿童艺术团开展演艺活动，将“遛娃”属性得到淋漓尽致的展现。

由此，项目覆盖了孩子从婴幼儿到青少年的成长历程，形成占比大、品类全、吸客能力强的亲子品牌矩阵，全方位满足家庭亲子生活的细分需求，推动林奥CITY PARK购物中心进一步成为吃、喝、玩、体验、教育一条龙的京北“遛娃”首选之地。

【夜经济】

如今，夜经济不仅是城市商业的重要组成部分，也是推动城市经济发展的重要力量。林奥CITY PARK购物中心结合外广场独特的设计优势，联动场内丰富的品类，打造夜间消费场景，并着重进行了夜间户外亮化升级，比如南侧2号门“星愿树”和东侧6号门“星光大道”，兼具导视功能及亮化功能，已成为其晚间光影展示的新亮点。

餐饮业态是夜间经济的主要参与者，项目东侧户外下沉广场打造极具松弛感的生活街区，让人们可以在花园外摆区域享受美食；北侧露天广场则新引入更多国内外特色餐饮，营造出“日咖夜酒”的氛围感。

在休闲娱乐方面，除了观华国际影城、优昂游泳健身、GOLFZONG PARK高尔夫体验馆等场所外，还将迎来北京北部第一家魅KTV（直营店）、同时也将补充引进提供24小时专业服务的知名台球俱乐部、电竞网咖、私人影院及密室逃脱等细分娱乐业态，构建多元的夜间消费场景和体验氛围，用满满的烟火气为周边客群的夜间消费提供了绝佳场所。

【宠物经济】

依托先决条件的优势，宠物经济也将会成为林奥CITY PARK购物中心的重点发展的方向之一，目前不仅吸引了三盟猫舍（朝阳区购宠热门榜第一名）、羊驼公社、宠萌日记、C.C.one.钓虾馆及猫咖肉垫社等宠物主题店入驻，未来还将深化宠物友好公约，进一步提升相关服务，配备宠物友好硬件设施，设置宠物休息、社交玩乐等区域，将宠物经济链发展完善。

笔者观察到，经过一系列调整“组合拳”之后，林奥CITY PARK购物中心最优的业态品牌组合崭露头角，推动项目占领京北地区的商业桥头堡，为消费者提供更加舒适的美好生活体验。

03

锁定商业锚点

“三步走”实现差异化运营

作为北京运达通汇集团旗下的首座购物中心，林奥CITY PRAK购物中心对集团来说意义非凡。谈及集团首次涉足商业板块的动机和初衷，朱总表示，这是洞察市场趋势、‌集团资源的坚实支撑、‌战略转型的迫切需求、丰富的‌运营管理经验、‌多元化发展战略和政策支持等多方面的综合因素促成的。

‌地产集团在长期发展中‌积累的品牌声誉和市场口碑，在商业板块同样具有显著价值，‌同时，借助‌地产集团强大的资源整合能力，土地、‌资金、‌设计、‌建设、‌运营等各个环节的资源得到高效整合，‌形成强大的协同效应。

在本次专访中朱总表示，在林奥CITY PARK购物中心亮相伊始，便定下了“三步走”的目标——开起来、活下来、火起来。经过一年的运营，项目已经实现前两个目标，拥有了一支属于自己特色的团队，朱总也代表集团对林奥商管团队一年来的工作给予高度评价。

笔者也观察到在林奥CITY PARK购物中心的一周年庆活动现场，布满气球美陈，五彩斑斓的气球，加上巧妙的造型和布置，让每一位顾客都能感受到温馨又欢乐的节庆氛围，IP“林小奥”形象巨型“蛋糕”吸引众人打卡拍照。

为了回馈消费者们一年以来的支持，项目周年庆活动不仅有京北首秀的奇幻故事剧演绎、百万团券补贴及消费满额赠等系列活动，同时也在一周年生日当天，由项目总经理刘昊带领商业管理团队，在现场为顾客切分蛋糕，感谢开业一年内每一位顾客的支持与厚爱。

04

多维度持续升级

有机生长共赴美好未来

作为京北首家公园式商业综合体，林奥CITY PARK购物中心不仅填补了北京在公园式商业领域的空白，亦通过其独特的定位和创新的商业模式，为亚奥片区乃至整个北京的商业发展带来了新的活力和增长点。

在这里我们可以看到，项目如何将商业与自然景观完美融合，提供一种全新的公园式购物体验，既满足了消费者对健康生活方式的追求，也为商业空间的设计和运营提供了新的思路。

围绕大型社区商业的定位，林奥CITY PARK购物中心持续因地制宜地进行突破传统的变革。凭借其独特的地理位置、高品质的客群、多元化的业态组合、夜间经济的发展潜力、亲子和宠物友好的环境以及持续的创新精神，项目有望在未来几年内继续扩大影响力，成为北京乃至全国的公园式商业标杆，商业地产观察也将持续关注其未来动态。