为什么太古的商业不过时？

撰文|fufu

主编|付庆荣

头图来源| 赢商网

设计师原研哉曾说过一句话：一个好的社区是什么？从我的热爱，到我们的热爱。

从“我”到“我们”，是没有边界感的包容性，没有距离感的可及性。而贯穿始终的“热爱”，是跨越时间最稳定的武器。

社区营造50年，太古把这份热爱从香港鰂鱼涌带到金钟道，从广州天河路带到了北京三里屯，从成都春熙路带到上海前滩。

漫漫时间长河中，太古的社区在一个个周期中更新再生，容貌虽有微变，但内核从未改变——对城市的热爱，对文化与自然的尊重，对人与人连接的着迷。

当世界开始从富贵逼人慢慢走向返璞归真的年代，我们再次反思：为什么太古的商业不过时？

答案，已然可知。

01

东荟城名店仓

“漂亮出走”

西九龙高铁站出来，我们搭上网约车，前往东荟城名店仓。地图显示，耗时约30分钟。司机大哥目测不到40岁，一口流利普通话，主动打开话匣子，“我很喜欢聊天的，什么都可以聊呢！”

见状，我们抛出此次香港行的第一个话题：“香港纳入淘宝、京东包邮区，对香港人影响大吗？”听到问题后，司机大哥异常兴奋：“当然大了，我每年要在淘宝消费十几万块，什么都在上面买……”

他划开手机淘宝订单页，有上千真皮沙发、几百块的书架，以及各种不到百元的大小家用物件。“我不骗你们，我很喜欢用淘宝买东西……便宜又方便。对比之下，香港真的发展太慢了……”

平价、多SKU、包邮是淘宝京东之于香港人“非即时性消费”的强吸引力。但回到即时消费场景，当我们问司机大哥平时在香港会去哪逛街时，他丝毫不带犹豫：“家楼下社区商场，方便又好逛。”

在香港，社区商场是日常的存在。它们可以是社区的“菜篮子”“食堂”“医院”，也可以是孩子们的“游乐场”“补习场”“训练场”。多功能、复杂多元的角色，是它们生命力所在。

本以为，作为香港机场往来旅客心头好的东荟城名店仓，会是一个“没有人情味”的奥莱基地。但当我在L1层麦当劳附近入口看到涌入的学生党时，当我在B1层TASTE超市出口看到排队结账的银发族时，当我在L5楼羅麥記、7楼LIFE KAN生活馆看到背着帆布包等位的情侣，背着电脑包淘生活小物件的外籍人士时，这座“披着奥莱外衣的社区mall”突然多了很多烟火气、人情味。

●图源：WIN商业地产头条摄

东荟城，是恒隆、恒基、新世界、新鸿基及太古“香港五巨头”的合作之秀，由购物商场、商业大厦和酒店三部分组成，其中购物商场部分（名店仓）2000年4月8日正式启用，诺富特东荟城酒店2006年初开业。

开业24年，东荟城名店仓一直是香港最大的名品折扣“购物天堂”。直通东涌地铁站，离香港机场不到5公里，紧邻港珠澳大桥香港口岸，地利是其最大的聚客武器。

靠着汇率优势、折扣诱惑、上百品牌，东荟城曾是内地游客“最佳剁手地”。L1层的麦当劳，见证了无数个“血拼族”拎着大包小包狼吞虎咽的场景。于他们而言，来东荟城买买买才是正事，连吃饭时间都觉得是浪费。

●图源：WIN商业地产头条摄

可随着人民币贬值，疫情封关带来的物理、心理上的阻碍，以及内地免税店大火、奥莱店翻红，东荟城之于内地游客的吸引力大不如前。以前它是超级目的地，现在它可能只是游客们漫游香港的“可选地”之一。

常态认知中，少了内地游客的东荟城，可能也会陷入“萧条”之状。但据东荟城名店仓相关人士分享，“东荟城整体客流与销售额都没有太大波动”。据太古公告，今年一季度，东荟城名店仓零售销售额增同比增长6.5%，而整个上半年同比下滑了2.6%，但“一直是满铺”。

●图源：太古地产2024中报

消失的内地游客，靠什么来补？东荟城的人士给出了一个新答案：“东南亚新客群。”5小时以下的机程、高性价比酒店、独特的港风文化，香港成了东南亚旅客热门“微度假圣地”，东荟城就此承接了新一波流量。而这本质上，靠的是前瞻性区域布局带来的财富。

东荟城穿越数个周期，在动荡中坚韧，除了游客，最离不开的是工作、居住在周边社区的港人。据了解，东荟城名店仓L1层有天桥通往富东邨、海堤湾畔，GF层可通往东堤湾畔。此外周边，还有配套的小学、市政单位以及一些外事机构。

●图源：百度地图截图

这从根本上决定了，东荟城必然不只是一座奥莱，它的另一层属性就是社区mall。正因如此，这个奥莱商场有着超40家中西餐饮店，也有着生活配套的书店eslite bookstore、超市Taste、豊澤Fortress电器店、滙豊银行等。

工作日的下班时刻，当一波波游客满载而去，东荟城的热闹来自另一波人。他们可以是从中环地铁返家的普通上班族，可以是接上放学的娃来此美餐一顿的父母，可以是在周边办事处下班和同事来此小叙的外籍人士……

●图源：WIN商业地产头条摄

站在人群之中，突然get到东荟城名店仓的slogan——“漂亮出走（escape in style）”。这个屹立湾畔的物欲横流之地，给了所有人漂亮且自由的选择，且让每一次的交流与互动都自然、流畅。

它欢迎你来购物，欢迎你来觅食，欢迎你来社交，欢迎你来遛娃，也欢迎你只是来这里转个机、歇个脚、打个盹。最关键的是，你来了。

02

太古坊

“无界连接”

日落时分，东荟城到太古坊，记不清沿途经过了几座大桥。但立体感知，这座城的山与海，平地与高楼，从未分离，总有连接。

连接，是太古社区营造最为醒目、深刻的标签。不仅是建筑物理形态的连接，更重要是人与人、人与社区、人与自然的心理连接。

时隔一年，再走太古坊。在一座、二座连廊围合之下，“太古中央广场”已然登场。

●图源：太古地产

“太古中央广场”及去年启用的“太古花园”均由国际著名园景建筑师Kathryn Gustafson设计，连同太古坊中庭的休憩空间，共计为太古坊增加超过70,000平方呎的休憩园林，让太古坊的室外绿化空间比例增至物业总占地面积30%。

●图源：太古地产

寸土寸金的香港，太古坊的室外绿化空间占比占到了总面积近1/3。如此大手笔，只为“腾点空间给自然”。据太古方面介绍，两个绿化空间，从香港本地“风水林”获得灵感，挑选及栽种超过260种原生及外来植物物种，“协助缓解生物多样性丧失，以应对气候变化”。

●图源：太古地产

作为香港规划最完善的私人商业区之一，太古坊由太古地产发展及管理，吸引超过300家跨国企业，包括众多《财富世界500强》公司。整个区域由10幢办公楼组成，提供超过700万平方呎的办公楼面积，容纳超过3.5万名员工，是香港首个全5G覆盖的商业区。

10栋办公楼，超3万名员工，太古坊自成一座城邦。活在城邦里的人，不想做冷冰冰钢铁森林的“工作机器”，他们需要确定且鲜活的生活场景，需要连接。

• 连接自然，饭后楼下公园散个步，或是经过连廊去到柏架山来个“微徒步”，亦或是去不远处的海边跑个步。

• 连接伙伴，太古坊多用途场地ArtisTree、创新共享空间Blueprint、私人会所The Refinery，可聚会交友，可商务宴请。当然，你想一个人享有“独处时光”，同样OK。

• 连接社区，下班后可以去购物商场太古城中心聚餐、购物，或是看场电影、溜个冰。不疾不徐，不赶不慢，回到时尚生活品味酒店香港东隅，及服务式住宅东隅。

人都是有感情的动物，在一个地方待久了，脚就会生根。一代一代的港人，一代一代的租户，在太古坊扎根数十年，只因“舒服”，这也是“为什么太古的商业不过时”的答案之一。

●图源：WIN商业地产头条摄

隐藏其后的是太古超前的社区营造理念与思维。早在1972年，太古地产应运而生之时，瞄准的不只是糖厂船坞腾出的土地，而是50年、100年后的整个鰂鱼涌片区。

“太古城充满活力、设施齐全的卫星城市……随着61栋住宅大楼分十一期落成，居民还需要些什么？……太古城中心至今仍是港岛区最大的商场……商场需要更多的顾客，于是我们又兴建了多座办公楼以营造蓬勃的社区商业……为接待旅客，我们又打造了一个创新的商务旅居及休闲酒店品牌……”

充满活力、包罗万象且综合多元，这座太古连接而成的城邦，城墙在一步一步外延，模样在一年一年翻新。太古坊一座、二座落成于2018年、2022，是太古150亿港元重建计划中新增的两座甲级写字楼。

●图源：WIN商业地产头条摄

今年亮相“太古中央广场”及去年启用的“太古花园”，是太古保护城市生物多样性，践行2030可持续性发展计划有效落地。

赶在万圣节、圣诞节及元旦前，东隅酒店的翻新工作加速进行中。不远处的糖厂街，Mr FOX西餐厅餐厅依旧一座难求，但多盛大厦楼下新开的YUNG’S BISRRO(镛镛·兿嚐館）是觅食者的新打卡地。

在太古城运营了37年的“冰上皇宫”，全新的外观明亮，全新的设施时髦，唯一不变的是时不时传来的欢呼声、嬉戏声。

50年太古坊，变化总是静悄悄，但从未间断。往后看，这种微变还在继续。那天，站在糖厂街对面、英皇道的红绿灯处，仰看太古坊笔直的写字楼时，一个地铁工作人员走过来说：“不只是现在右边这些楼，糖厂街左边这栋楼，太古也已经买下来，正在更新改造呢！”

●图源：WIN商业地产头条摄

03

太古广场

“快乐至上”

让人自在，是太古商业不过时的底色。而让人快乐，则是其不过时的保鲜剂。即便是在贵气的太古广场，也不例外。

初识太古广场，是在2015年。彼时内地楼市新一轮牛市诞生，在港上市的房企喜欢在金钟一带的高级酒店举办半年度、年度业绩发布会。它们邀请投资人、中小股东、媒体记者出席活动，以见证、记录那些蹭蹭蹭上涨的销售额、净利润、股息分红。

那时的太古广场，穿梭着上市企业掌舵者、眼神犀利的投资人，当然还有内地、海外奔赴而来的爱马仕、LV的爱好者们。空气着弥漫的快乐，随着公司股价市值、奢侈品抢购上下波动，炽烈且直接。

9年后，内地楼市高光褪去，上市房企们正在为“活下去”绞尽脑汁，而来香港IPO敲钟的企业同样锐减。同行伙伴跟我说：“现在房企基本都搞线上业绩发布会，很少来这里的酒店办活动。”

但太古广场人声鼎沸不减，处处可见的“自然的曲线”——玻璃栏板与扶手、电梯玻璃瀑布、外立面石材、卫生间门与内饰，以及粉调魅影的空中灯饰，丝毫不过时，先锋感、时尚感填满。

●图源：WIN商业地产头条摄

“高奢聚集地”L3层，爱马仕、LV、DIOR、FENDI、CELINE、ZEGNA、Chanel、Ferragamo、宝格丽一字排开，围成大圈；Gucci、葆蝶家、Tiffany&Co.、卡地亚和香港唯一一家开在商场的Goyard，组成小内圈。它们是太古广场最原始、最坚固的快乐制造机。

●图源：WIN商业地产头条制

虽然坍塌的中产、流失的富人，让奢侈大牌在中国的日子也不好过了。但顶奢大牌们并不会就此放低姿态，因为它们手握的VIC群体的购买力丝毫没有减弱，反而因更强的稀缺性而有增强的态势。

因此，在太古广场，富人们的快乐，还是最美的一道风景线，可不再唯一。更丰富、更可及的快乐正在产生，温暖且惬意。

实探那天，LG1层中庭，由日本平面艺术家VERDY与文化企业家@Kevin Poon联手打造的艺术装置展览「VISTYPLAYGROUND @PacificPlace」正在展出。VISTY波波池前，带着小朋友而来的大人们，排队进场时的快乐，闪着最纯粹的童真之光。

●图源：WIN商业地产头条摄

Elephant Grounds提供独家VISTY主题限定咖啡杯和雪糕口味，引出了打卡小姐姐甜甜的笑。

L2层Lady M蛋糕店对面，有个大写、深木色的W，走进一看才发现，这里是屈臣氏。“这也太方便了吧，买完自己喜欢的东西，再来这里买点常用的药回家，完美！”

在金钟地铁站直通商场最醒目的位置，L1层的超级主力店换成了MUJI。偌大的门店，明亮的灯光，三三两两的顾客。那种一种从容、闲适、放松的快乐。“应对市场变化，商场现在品牌调改的一个大方向，就是引入更多的生活方式品牌，强化客群宽度。”

●图源：WIN商业地产头条摄

当我再次回到LG2层时，同行的一个小姐姐说，“天一酒家隔壁的wellwellwell，一个午间单人套餐，只要68块呢，划算又好吃呢！”

显然，多元的模样，意味着多样的快乐。喜欢逛太古广场的人们，早不把这当成纯粹的商场，而是一个快乐的集散地。因为，商场之外，可以链接的快乐，随着空间、场景的延展扩容可无限放大。

●图源：太古广场官网

星街小区，由星街、月街、日街、圣佛兰士街及永丰街组成，是喜爱独特生活模式的都市人聚脚地。时至今日，星街小区已经从满载历史韵味的地方发展为一个具浓厚艺术色彩的新兴休闲区域，布满了咖啡厅、餐厅、酒吧、画廊、时尚服装精品店、家居设计店铺……艺术画框里的日常生活，有一种不同于烟火气的独特调性与味道。

●图源：太古广场官网

与日月星街相隔不过几十米，太古广场6座前身为宝华大厦及晏顿街、兰杜街的旧唐楼，由太古收购改造，今年正式落成，目前出租率超50%。在写字楼围合的香港中环，这座写字楼是街头citywalk打卡热门地，一眼望去的插画墙，会有种掉入宫崎骏电影的错觉。而经过重新粉刷后的绿色铁闸门时，又会瞬间被拉到上个世纪怀旧的香港街头。

●图源：WIN商业地产头条摄

当然，从太古广场发散的citywalk路线，还有一条连接自然。隔街对望，是香港公园。占地8.16公顷，于1991年5月正式启用。公园的现址原为域多利军营，近半山部分交由前市政局和前英皇御准香港赛马会合作发展公园，工程耗资达3.98亿港元。

●图源：香港公园官网

这个位于香港中心地带的公园，面积不大，却立体垂直分布着超1000种植物，模拟热带雨林环境饲养了150多种雀鸟，全方位、沉浸式展示了一个“微型城市生物多样性”场景。导览途中，会碰到扛着“长枪大炮”的花鸟植物爱好者，而更多是怀着好奇心而来的citywalker。待到出口中，这其中的部分人，会搭乘缆车登上太平山顶观看维多利亚港夜景，再返程太古广场或附近餐厅吃晚饭。

以太古广场为中心，形成了一个完美的快乐闭环。在闭环中行进的人，总能找到最适配的快乐之道。关于这点，我在成都太古里亦有深刻感知。

今年农历七夕，我在成都太古里待了一整天。在LV的门店，见到了玩捉迷藏的小朋友、闲适自在的泰迪小狗，还有对门店艺术装置好奇上前瞅一眼的老人；在GUCCI门前，有“名媛风”的小姐姐打卡，也有“旅行团大妈们”争相合影；在卡地亚后门正对的植物景观上，几个大人坐着闲聊，而孩子们正在斜坡上嬉戏奔跑。在他们眼中，奢侈品可能只是个虚无的符号，而在太古里“快耍之乐”是真实可感的。

尤记得，在商场打烊前夕，东广场的喷泉表演还在继续。二楼观景台，一家三口，躺在躺椅上，安静看着水花高低起伏，又在音乐戛然而止时，瞬间消失。他们脸上的表情，没有丝毫焦虑，有的只是“慢活之道”。

此时的成都太古里，“作为一个具有精神价值的城市公共空间，我们所提供的生活方式和生活场景，是从情感和文化层面，还原成都城市生活的精髓和传统，同时又为生活在这里的人们提供与他人、与世界和与未来的连接。”成都太古里总经理伍玉珊此前接受赢商网采访时如是描述。

的确，无论是成都太古里，还是香港太古广场，亦或是正在成长的北京太古坊，不过时的太古商业总是在呼应着一句话：商业是一种观念，是你相信什么能让世界变得更好、更快乐。