重新认识太古地产：从高塔到广场

撰文|fufu

主编|付庆荣

图片来源|除特别标注，均由fufu拍摄

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【编者按】Preface

如歌的香港商业，正在回归。奢华、烟火味犹在，但进化有些缓慢，呼唤fresh air。【重读香港】系列，关注大湾区宏大叙事下，香江商业变化中的闪光点。此篇为，太古地产。

往期回顾：

【HK72小时·上】【HK72小时·中】【HK72小时·下】【谁在香港勇敢开店】【香港日料】【旧改先锋华懋】

历史学家尼尔·弗格森在《广场与高塔》一书中，将世界的影响力分为两种。

第一种叫高塔，所有人都像仰视高塔一样仰视你；第二种叫广场，建立一个协作网络，让越来越多参与者成为你的利益共同体。

从高塔到广场，是建立在高度与形态差异之上，发展模式与深度的拓展。太古在香港的百年风云，即为一个从高塔到广场纵深进阶的完美实证。

糖厂船坞到太古城邦，它在高塔和广场两种建筑间自由切换；鰂鱼涌到金钟道，它自东向西沿着香港岛海岸线，建高塔、造广场，步步为营。

不疾不徐，不矜不盈。太古在香港商业圈的影响力，从塔尖流向社区。社区营造50年，与城共生、与人共舞，是刻进太古DNA的“品位感”。

当我们进入穿越的时光隧道，站上太古糖厂、船坞旧址重建的高塔，走在连接太古城、太古坊、太古广场的道路、连廊、绿地中，会感慨它们的融合如此自然、和谐。

这些高塔、广场，在时间作用之下，没有斑驳沧桑，却见历史之味；没有分散割裂，反显聚合美感；没有冰冷陌生，犹生温热人情。

01

“香港首个大型雇主”

太古社区营造从糖厂、船坞开始

重读太古，从太古集团历史档案馆开始。

这是一座根据英国标准历史档案的存储及展览指南构建的历史档案馆，温度长期保持在18C、相对湿度50%、4小时防火墙、烟雾探测系统、FM-200气体抑制系统、闭路电视、监控报警和门禁控制。

这里是太古发展历史的储存卡，4000个档案盒的纸本历史文件、超过49000张照片及900卷胶片，每一件藏品都记录着集团百年香港故事。

●图片来源：太古地产

在太古历史档案部总监施清近1个小时的讲述中，深刻感知了太古在香港商业圈穿越周期的影响力。

19世纪70年代，太古在香港初立门户，开洋行、建糖厂、造船坞，行行做到“香港最大”或“全球最大”。彼时的它，建立起了一座座被人仰视的实业高塔。

●1900年代位于中环干诺道１号海旁的香港办事处 图片来源：太古地产官网

太古糖厂，1884年正式投产，至20世纪初已成苏伊士运河以东最大的炼糖厂，每星期生产2000吨糖，足够冲调2.24亿杯茶。

太古船坞，1907年开业，移山为地，造鰂鱼涌港，自行发电，造彼时“一个可容纳全球最大型船舶的干坞”。

太古成了香港首个大型的雇主，“为员工提供宿舍，在鰂鱼涌设计和建造了一个完全自给自足的社区……还供应社区设施，并建造水库和管道从山上输送食水。”

这个“水库”，即为太古水塘，不仅为厂房也为员工宿舍供水；这座山，则为柏架山，山上有彼时为太古高管建造的避暑度假村。围绕着鰂鱼涌、柏架山，太古建立了一个“new community（崭新的社区）”。

不料，二战袭来，这些新高塔连带着新社区，在炮火轰鸣中颓败归零，成了战争的代价，又于1950年代重启——太古糖业、太古船坞再度全面投产。

瞄准战后复苏商机，太古1965年进军装瓶业务，收购香港汽水厂——当时年产1.04亿瓶可口可乐的美资公司。一个可口可乐“隐形装瓶商巨头”的商业故事，徐徐展开。

● 香港最早期的可口可乐运货车图片来源：太古地产官网

随着现代化货柜船等新设备、新技术出现，太古炼糖厂、太古船坞结业迁出，它们在柏架山下鰂鱼涌空出的土地，孕育了太古在香港地产圈的新高塔。

1972年，太古地产应运而生，分阶段开发糖厂船坞腾出的土地。香港岛首个私人屋苑——太古城，以及太古城中心（包含零售及办公楼综合项目），在太古船坞及附近旧址上拔地而起；太古糖厂，则成为了太古坊商业区。

●1978年太古城进行首期兴建工程 图片来源：太古地产官网

此后50年，太古地产在鰂鱼涌建立起了一座新的太古城邦，住宅、商场、办公楼、酒店，连同周边的城市公共空间，融为一体。它们彼此相连，却又分工明确。

“太古城充满活力、设施齐全的卫星城市……随着61栋住宅大楼分十一期落成，居民还需要些什么？……太古城中心至今仍是港岛区最大的商场……商场需要更多的顾客，于是我们又兴建了多座办公楼以营造蓬勃的社区商业……为接待旅客，我们又打造了一个创新的商务旅居及休闲酒店品牌……”

叠加着“太古站”开通带来的交通优势，太古地产总结出了一套“社区营造”的成功秘方——“将充满活力、包罗万象且综合多元的社区，以便捷的交通网络连接起来”。

02

行走鲗鱼涌

柏架山、“怪兽大楼”与太古城中心

站在太古历史档案馆玻璃窗前，西望柏架山，北看糖厂街，而糖厂街的对面就是英皇道，我们此次“行走鰂鱼涌”的真正起点处。

沿着英皇道南行，经过青年发展联会（原为英童学校），到达柏架山入口。这个入口，昔日的太古游乐场、太古村（本地员工宿舍）营房、太古可口可乐厂不见踪迹， 而靠《变形金刚4》取景地走红的“怪兽大楼”，成了香港citywalk的热门打卡地 。

柏架山拾级而上，出现的第一个带有显眼logo的建筑，则是“鰂鱼涌街市和熟食中心”。在香港，街市、熟食中心是社区营造的标配元素，且多数占据着区域内交通最佳位置，以方便四面八方食客。一如，领展爆红的乐富街市，就盘踞在乐富地铁站上盖，是整个乐富广场的门店担当。

海拔增高，视野渐开。高处俯瞰，有四座以「太」字命名的楼宇——太成楼、太就楼、太兴楼、太隆楼，它们是昔日太古本地员工宿舍。与它们形成鲜明阶级对比的是林边屋，原为太古糖厂二级管理层的欧籍职员宿舍，昔日佑民街上设有吊车供他们上下班之需。

这栋由红砖及花岗石砌成的两层小楼，于1976年移交给香港政府，现已改为“林边生物多样性自然教育中心” (1998年被评为二级历史建筑物) 。从私人高级公寓到城市公共空间，太古的社区营造工程，从来都不是静态的，而是在历史变迁中动态而为。

●图片来源：太古地产

再次回到英皇道，依次经过佑民街、基利路，在路口红绿灯处出现的逸桦园，是太古地产2003年打造私人屋苑，共有442个单位，面积在790-1147平方呎，顶楼四个Penthouse单位面积在1508-1737平方呎。

背对逸桦园，过街后右行再左拐，会进入一条安静的小路。周边明亮矗立的大楼，在玻璃幕墙折射的粼粼光线中，呈现出与熙攘英皇道全然不同的精致感。突然间，一个硕大的“coucou”门头迎面而上，左边就是“太古城中心第一期”的入口。

太古城中心楼高六层，是港岛区最大购物中心，座落港铁太古站上盖，总楼面面积约111万平方呎(约10.3万平方米)，有170间零售及餐饮商户，以及文化生活概念电影院MOViE MOViE影城、港岛最大型的溜冰场“太古城中心冰上皇宫”。

●图片来源：太古地产

作为一座成熟的社区MALL，太古城中心的硬件内饰并不惹眼，零售商户组合算是中规中矩。跨2层的H&M门店，占据最佳扶梯位置，这在内地商场中已不多见。但沉下心来观察，还是有被商场的一些细节惊喜到。

在跨层的无障碍通道上，能听到了孩子奔跑的嬉笑声。脑海中想起了新加坡怡丰城顶楼嬉水乐园孩童嬉闹的画面，那刻才能感知到“一个有温度的购物中心”该有的模样。

在就餐的导览区，商场将餐饮品牌按照国籍、味道、场景进行了分类推荐——“中华荟萃”“细味亚洲”“西式美馔”“轻便·甜食”“快趣滋选”“慢活时刻”“美食广场”。这份“餐饮指南”，呈现在商场每一个显眼的位置，且旁边都跟着一个“小兄弟”——“GREENER TOGETHER”布告。

“餐饮消费可获电子餐饮礼券！惠顾「绿色厨房」认证食肆更享额外5000 LIVE+积分！以行动支持「绿色厨房」实践绿色生活！”

践行“可持续发展”理念，香港的商场们总是铆足了劲。它们将这一行动视为理所当然，而不是一件值得或需要大肆吹嘘的事儿。相较之下，多数内地玩家们还处在入门阶段。

值得一提的是，回酒店路上，看到“冰上皇宫”翻新信息——更新了场地外观和设施，全方位数字化升级。1987年运营至今，“冰上皇宫”一直是太古城中心的吸客名片，此次更新是太古地产在社区营造与2030可持续性发展计划重要部分。

03

爬上太古坊顶楼

走在太阳能发电板下感受“绿色”

如果说，在太古城中心，仅仅目睹了太古地产2030可持续发展策略的小小片段。那在相距不到1000米的太古坊，有幸看到了这个计划的全貌，及集大成的作品。

太古坊有10座相连的办公楼，包括港岛东中心、太古坊一座、太古坊二座、濠丰大厦、电讯盈科中心等，是现今香港规划最完善的私人商业区之一。

其中，太古坊一座、二座分别于2018年、2022年9月落成，是耗资150亿港元的太古重建计划中新增的两座甲级写字楼。

在59层的港岛东中心，太古地产的伙伴进行了一场“太古地产2030可持续发展策略”报告会。一组组具体数字、目标逐个展示，“1.5℃减排目标”“2050年或之前实现净零碳排放”“54%香港新装修/翻新餐饮租户参与「绿色厨房」”……

这是一次清晰、实在、连续的“逐绿行动”，购物中心、写字楼的可持续发展内置在太古地产发展全过程。

在太古地产官网，太古坊一座自我介绍：“一座以最高可持续发展标准建成，并获得多项荣誉及奖项……香港首座商业建筑采用以生物柴油作燃料及转废为能……全港其中一座最先设有结合太阳能光伏系统及绿化屋顶的双层屋顶设计的商业大厦。”

每一个title都响当当，且随着经验积淀更显分量。而当我们亲自行走在太古坊二座，听到关于它的那些牛逼“绿色标签”时，总会引起阵阵惊叹声。

●太古坊二座获得能源与环境设计先锋评级(LEED)、WELL建筑认证、 绿建环评(BEAM Plus)的铂金级预认证、香港首批获得WiredScore楼宇通讯及SmartScore智慧楼宇最高铂金级认证的建筑之一

从Design（设计）-Construction（建设）-Operation（运营）-Demolition（拆除），太古坊二座给我们呈现了一副“全生命周期的可持续发展蓝图”。在这幢42层、超100万平方呎的超级建筑中，位于楼顶的太阳能、风能发电系统，“可供应近10%的用电”。

乘坐工程专用电梯来到了顶楼，走在一排排太阳能发电板底下的通道中，听着机器转运的轰鸣声，手臂环抱不过的钢管中流过的细微水声，以及远处海浪伴着海风拍打的沙沙音，感触于所谓的商业可持续发展，不是个空中楼阁，而是一个一个系统、一个一个设备、一个一个步骤串联的整体。

当然，要想活成像太古这样的“逐绿巨头”，光有理念、信念显然不够，还需要实打实的资本投入，因为这是一门有关未来的投资生意。

“绿色”之外，行走在太古坊，另一个让我们为之着迷的元素是“连廊”，说这是太古地产社区营造的杀手锏，一点不为过。

太古坊二座、太古坊一座有多条高架行人走廊与区内其他八座办公楼连接，这些连廊就像是一双双伸出的手，彼此拉住，环成一个互相联通的空中城堡。

连廊之下，聚合的空间，自动形成社区公共场域。糖厂街上，异国餐饮店、咖啡店、面包店随处可见，午间户外桌椅间流淌的办公人群、弥漫的食物香气，是一个社区烟火气的最好写照。

而在太古中央广场、太古花园安静坐着的人们，或闭目养神，或半躺放空，配着明媚阳光、静谧水流，是人与社区融为一体的松弛感。据悉，目前太古坊二座楼下，正在打造一个70,000 平方呎的流水造景园林花园，完工后开放予社区享用，会提供更多餐饮食肆及户外用餐空间。

04

太古广场

把爱马仕、LV开在三楼的高奢mall

在鰂鱼涌，太古百年“造城”工程，被烙上了浓浓的工业风。而当其向西挺进香港黄金CBD地界时，营造的社区自带贵气。

太古广场，位于金钟核心商业区，1988年落成。虽名曰广场，实则为综合体，是个糅合购物、餐饮、娱乐、休闲、工作及酒店住宿等元素的奢华社区。

●1980年代太古地产位于金钟的地盘图片来源：太古地产

初识太古广场，是在2015年。彼时内地楼市新一轮牛市诞生，在港上市的房企喜欢在金钟一带的高级酒店举办半年度、年度业绩发布会。它们邀请投资人、中小股东、媒体记者出席活动，以见证、记录那些蹭蹭蹭上涨的销售额、净利润、股息分红。

从金钟站进入太古广场的商场内，跟着导视地图，可随意触达、切换目标酒店——香港港丽酒店、港岛香格里拉大酒店、香港万豪酒店。不同场次的空闲时间，随心找个公共区域，坐下来就能开启写稿模式。

时隔8年，再回太古广场。内地楼市高光褪去，上市房企们正在为“活下去”绞尽脑汁。同行伙伴跟我说：“现在房企基本都搞线上业绩发布会，很少来这里的酒店办活动。”

的确，行业下行叠加三年大疫，很多人、很多事、很多物都已经发生改变，甚至彻底消失。但太古广场依旧人声鼎沸，处处可见的“自然的曲线”——玻璃栏板与扶手、电梯玻璃瀑布、外立面石材、卫生间门与内饰，以及粉调魅影的空中灯饰，丝毫不过时，先锋感、时尚感填满。

之于商场内的品牌组合， 惊喜的点在于爱马仕、LV这些内地商场的“首层大户”，齐刷刷出现在了太古广场L3层 。

“是不是觉得很奇怪？但这样安排是为了 最大限度吸引楼上高级白领、酒店住客及乘着出租车而来的游客 。”

作为一座“垂直生长”的TOD综合体，太古广场的士上落客处位于太古广场一座及二座的4楼平台入口，以及太古广场三座的星街小区入口。此外，太古广场的四家酒店正门也分别设有独立的士候车处。不一样的楼层功能分区，从根本上决定了高奢们最佳落地之位。

“港岛香格里拉大酒店是我的最爱，下面就是太古广场。想购物还是很容易的。”一位薯友，在香港太古广场小红书官方账号如是留言。

此外，因受疫情之困出走香港的顶奢们正在回归，太古广场的LV、Tiffany围挡足够显眼。“虽然现在高奢们有些会选择先去内地商场开店，但今年以来这些品牌老大重新回到香港考察，也算是一个积极信号。”

零售品牌汰换，总是随着潮流而变。但当我再次看到太古广场LG层那辆粉色餐车时，心头为之一怔。8年前，它就停在那里，同样的位置，卖着同样的食物——现烤的面包、咖啡和点心。

它就像一个带着记忆的时光机，装载着太古广场老朋友的会心一笑、新朋友的惊喜开场。这些朋友可以是朝着三楼顶奢限量品而来，也可以毫无目的只为一逛，因为喜欢商场的流线空间、艺术装置，或是想借道去隔壁的日街、月街和星街邂逅一家情调小铺。

这些经久沉淀愈发有味的存在物，是35岁的太古广场在拥挤的现实与天马行空的乌托邦之间，持续散发魅力故事脚注。

正如项目的负责人之一，一个小红书冲浪达人跟我们打趣所言：“别再逛尖沙咀铜锣湾，香港的富人都在逛太古广场。”

而类似或调侃或走心的评价，正越来越多的出现在“官宣| 香港太古广场正式入驻小红书啦~”一文的留言区：

“全港逛街最舒服的地方”

“确实是香港必去的商场”

“次次去都能遇到同学”

“你们家的厕所是所有逛的香港商场利最好看的”

“PP确实是全港最好的mall”

……