60年不上市！香港这个旧改先锋，抢了九龙仓、新鸿基的风头

香港中环，寸土寸金，高端写字楼商场鳞次栉比，无不散发出一股“不食人间烟火”的味道。

可在高楼大厦中间，却藏匿着一幢仅三层高的米白色建筑，低调内敛。这个老香港人记忆中的地标式“老菜场”——中环街市，华丽归来 。

一代中环街市，溯至1842年。而后，逐代进化，建筑风格从古典转向现代包豪斯，空间职能由粮食买卖地发展成曾东南亚最大的肉类市场。

●第三代中环街市，图源：中环街市官网

2003年3月，第四代中环街市停业，考虑到地块价值金贵稀缺，香港政府计划将其拆除以做商用。不料引发了「保育中环街市」运动。中环街市去留争议持续6年，2009年「保育中环」计划出炉，明确将其留下来，活化新生。

辗转八年，香港市建局启动中环街市修复工作。2021年8月，中环街市重新向公众开放，一改往日陈旧破败之景，变身为三层社区商业。

●第四代中环街市，图源：中环街市官网

●保育后的中环街市现状，图源：中环街市公众号

开业2个半月，中环街市交出一份“300万客流，出租率达95%，近100家商户”的运营成绩单。这在当时陷入疫情困局中的香港商业圈内，引起了不少关注。打卡者、考察者，混杂着常态的消费者，无一不证明“中环街市真的活过来了”。

而这背后最大的操盘手，是香港的旧改先锋——华懋集团。

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从工业到商业，60岁华懋特立独行

华懋集团，于内地人有些陌生，于香港人耳熟能详。该公司前身为香港华懋公司，主要从事农化及工业原料的相关业务。

上世纪60年代，香港工业兴起，华懋敏锐地察觉到市场机会，着手兴建了第一座工业大厦——华生工业大厦，为各大工业企业提供仓储及办公地点。

●华懋集团工业大厦售楼说明书，图源：华懋集团官网

此后，其在荃湾、观塘地带建有多座工业类型的大厦，均以“华”字命名。品牌效应逐步增强，华懋开始在香港商业圈崭露头角。

一路进化，华懋在香港打拼超60年，商业触角遍布全港，却始终未选择上市，也不是典型的港式家族企业。

特立独行的它，如何在竞争激烈的香港地产业中持续经营至今？

（1）上世纪60-90年代：从工业大厦到中端住宅，首选城市边缘地带

发展初期，华懋以化工产业为经营核心，跟随香港工业发展趋势，建设工业大厦项目攒下第一桶金。

步入60年代后，香港人口激增，政府计划在原香港市区周边开始发展新市镇，规划建设更多医院、学校、公路等基础设施。

华懋集团看重了荃湾、沙田、葵涌等地的发展潜力，通过收购私人手中的换地权益书，囤积了大量的农业及工业用地，开始试水住宅开发，并成立了华懋置业有限公司。

1963年，华懋集团首个住宅项目康宁大厦建成发售，产品定位中端，目标客户为香港工薪阶层。由于对产品定位的精准把握，华懋建设的住宅项目广受好评。借此机会，华懋持续加码住宅开发，在沙田及新界区域兴建更多大众化的住宅产品。

●华懋集团住宅项目康宁大厦售楼说明书，图源：华懋集团官网

住宅销售方面，华懋首次尝试了按揭付款的方式，独树一帜的开发与销售理念，让其在当时的香港地产行业站稳了脚跟。

转身为地产开发商后，华懋加速快跑  。康宁大厦后的十年间，在观塘及慈云山区域开发了数十个住宅项目。与此同时，华懋的商业地产冒险，悄悄起步。

1975年，华懋早期的商业项目之一红磡商业中心落成。基于以往建设工业大厦的选址与开发经验，华懋择址的商场，多落在交通枢纽地带。

值得一提的是，在90年代之前，华懋还尝试多种类型的商场经营业态组合，其中位于屯门区的巴黎伦敦纽约米兰戏院为典型，首次融合了商业与娱乐业态。

（2）上世纪90年代-2010年：兴建城市地标建筑，多元业务开花

步入90年代，经过香港回归，华懋开启了集团化发展新征程。依托前期积累的大量换地权益书，其已在沙田、葵涌、荃湾等区域初具规模优势。

乘着内地改革开放东风，瞅准与日激增的访港人士，华懋集团着手兴建城市地标性建筑——铜锣湾如心酒店。不同于住宅开发的建设及销售模式，酒店运营不仅涉及客房管理，还需兼顾部分餐饮、零售业务，这为华懋后来规模化商业地产开发积累了经验。

●铜锣湾如心酒店，图源：如心酒店集团官网

2006年，位于荃湾的如心广场建成，囊括了酒店、商场与办公业态，成为华懋集团标志性的商业综合体项目。

不难看出，此阶段，华懋已是成熟的综合型房地产集团，涵盖了住宅、商写、工业、零售商业、酒店等多种业态，在香港的知名度与影响力进一步扩大。

（3）2010年至今：关注绿色建筑，变身旧改先锋

2010年，华懋集团总部迁往如心广场，同年旗下又一大地标性商业项目浅水湾The Lily建成。集团化发展格局确定，华懋继续抢地拓规模，并逐渐关注绿色建筑、可持续发展路径。

在集团成立60周年节点，华懋再次转型，更换品牌LOGO，重塑品牌形象。同时，重新制定“人、繁荣和环境”三重基线作为集团运营及决策纲领，强调人、经济和环境三者并重的理念。

●品牌logo新升级，图源：华懋集团官网

华懋将商业触手伸向了延续香港文化＋保育老旧建筑领域。以中环街市保育项目为开端，改造旗下老旧商业项目顺福粮仓（Shun Fook Barn）、参与传承客家文化的荔枝窝故事馆的建设等，华懋的旧改生意逐渐扩大。

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华懋商业，版图几何？

近50载商业试炼，华懋在香港已经积累了多个商业项目。有贵气逼人地标，有烟火气的社区mall，也有变身网红打卡地的旧改非标商业。

虽形态众多，但这些商业项目在选址及开发模式上，却呈现出带有华懋特色的趋同性。

（1）商业类型多变：凸显社区运营优势，向非标商业进发

华懋早期开业的商业项目，以二到三层的街区式商业为主，体量较小，如豪景花园购物中心、迎涛湾总建面在4000-5000平方米，主要为满足附近居民的日常消费需求。早期的社区商业运营经验，为华懋以后的历史建筑保育以及打造“小而美”的购物中心打下基础。

社区商业打底，华懋逐步进军综合型购物中心，定位在区域内的标杆商业。项目体量随之变大，且开始在区域内形成一定规模的聚集效应，如粉岭名都与上水名都、好运中心与希尔顿中心等。项目成群而出，增强了华懋在区域品牌影响力。

从中型购物中心到大型高端mall，华懋祭出了如心广场这一典型案例。

如心广场涵盖了办公、酒店、零售商业等多种业态，大体量、多品牌、巧布局。具体看，如心广场一期重点布局高端零售，二期聚焦在生活餐饮与家居生活配套等。

● 如心广场，图源：香港如心广场公众号

于华懋而言，复制如心广场的成功，可遇不可求。地少人多的香港，新鸿基、九龙仓等高能玩家扎堆，要撬动一个大体量高端商业，华懋需要的不仅是实力，还有运气。

此道不易，华懋剑走偏锋，角力非标商业。历百年风雨，香港的房地产行业早已步入存量时代，大批老旧建筑、商场厂房亟待新生。紧追时代热点，华懋奋力拿下了中环街市的“保育活化”工程。

这也是华懋改造保育香港历史建筑的首次试水。活化老旧历史建筑，保留文化元素，融入新鲜商业气息。在一众豪华奢靡气氛萦绕的中环，重新面世的中环街市以“Playground for All”之貌让人耳目一新。

中环街市后，华懋集团正在筹建了第二座以“Playground for All”为理念的建筑如心园，该项目将商业与化石公园相结合，是华懋在“商业＋”模式上的深耕之作。

​（2）商业选址另类：郊区包围中心，以面带点的聚集效应

香港郊区，住宅起家。华懋的商业征途，亦从郊区开始。

一方面，是为了住宅社区配套而生，豪景花园购物中心即为华懋住宅项目豪景花园的社区配套商业。另一方面，彼时的香港郊区，在华懋开发的住宅项目周边存有大量商业空白。

华懋早期开发的好运中心、巴黎伦敦纽约米兰戏院购物中心等，均位于存量地块较多的沙田、屯门等地。这些区域地多价优，可选空间大；同时又可凭借住宅项目打下的良好客群基础，高效为商场引流。

在郊区立稳脚跟后，华懋的商业步伐逐渐南移  。在众多地产商争夺中环时，华懋避开锋芒，在荃湾打造了标志性项目——如心广场，成功实现向城区内靠近的第一步，加强了荃湾地区影响力，带动荃湾区域经济的发展。

始终坚持不上市，但现金流充足的华懋，并未像其他地产大佬快步大干，“进城”计划步步为营。坐镇荃湾，剑指中环，拿下中环街市保育活化、项目运营权。

纵观华懋商业项目选址策略，可谓稳扎稳打。由城市边缘的商业初探，到区域性聚集，再到入主中环，期间不间断梳理商业地产运营逻辑，不间断优化招商运营能力。

（3）商业模式偏好：热衷旧改与文化传承，做有温度的商场

以“人、繁荣和环境”三重基线为标，华懋的商业模式偏好“城更”项目、绿色经济。

● ​老旧建筑焕新，传承与改造并行

历史建筑保育，重要的不仅是对建筑本体的结构安全与内部装饰进行维修与装饰，对于文化部分的传承，同时要与商业本身进行恰到好处的融合。

深谙此道，华懋偏好选择带有香港特色的“城更”旧改项目。一方面，通过参与香港发展局规划的项目招标，改造具有历史价值的保护性建筑；另一方面，活化旗下自有商场，精准改造升级以紧跟消费趋势变化。

以中环街市为例，华懋集团在改造设计中最大化地保留了具有记忆点的建筑外观，以及内部的水磨石大楼梯，能够让顾客直观地感受到港式菜场文化与记忆。而在保护建筑外观与结构的保护，也考虑到商业的更多可能性。增加的开放式中庭结构，原本昏暗潮湿的菜场变得开阔包容，同时增添了更多休闲与社交的建筑场景。

●  图源：  中环街市官网

●图源：中环街市官网

业态布局，因地而动  。中环街市保留了当初菜场的13个档口，并按照原有的风格进行装饰，分布于各层的主要交通路线上，方便游人进行参观游览。同时，项目内餐饮业态占比近50%，辅以市场服饰以及个人护理与美妆业态。既满足游客客群的参观游览需要，又满足周围社区居民的日常生活消费，具象演绎“Playground for All”理念。

●图源：中环街市官网

● 环保建筑建设者，绿色减碳践行者

重新定调与转型后，华懋集团的逐“绿”行动，跨步而上，如心广场率先使用环保材料。即便没有强制要求，华懋仍坚持每年发布集团的可持续发展报告，考虑城市与建筑的可持续建设与发展。

以中环街市为例，建筑主体改造，通过外观建筑的调整增加整个街市的进光量，节约电力资源。一方面借力精巧的建筑设计减少不必要的能耗，另一方面使用新型环保建筑材料进行内部结构的修复与外立面的修葺。如街市内部店铺的地面，均采用回收的可再造塑料加工而成。

熙攘热闹的香港地产圈，华懋常常站在聚光灯外，不是个亮眼的明星。但它同样不可或缺，不过是方式有些低调，步伐稍显持重。

在“人、繁荣和环境”的三重思考中，华懋的未来商业版图中，旧改、绿色依旧是关键词，但多方信息预示着其准备加速。

2021年5月,华懋联手希慎，197.8亿港元的高价力压群雄，拿下香港加路连山道商业地王，向着香港中心地带，持续押注。另一方面，在公开的报道中，华懋已然发出进军大湾区的信号弹。

“我们会加快步伐，大湾区是其中一个希望发展的地方，同时也希望在一些国际城市扩展。”