房企救急，先卖香港资产？

作者/李奕和

内地房地产市场艰难，香港的优质地块和物业，成为了房企变卖套现、改善流动的最好标的。

12月17日，世茂集团（00813. HK）公告，以总代价20.86亿港元向爪哇控股、会德丰、信和置业，出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款。

继近段时间以来的海航、恒大、佳兆业、奥园之后，这是内地房企再一次出售香港项目“救急”。交易完成后，世茂集团将不再持有该项目的股权。

这是一笔“亏本”的买卖。据了解，世茂集团预期于截至2021年12月31日止财政年度就该出售事项确认亏损约7.7亿港元。

至于不惜亏损出售的原因，世茂集团称，出售事项将为集团提供额外的营运资金，并改善公司的现金流量。项目出售所得款项净额将用于业务发展、偿还债务及用作一般企业用途。

进入11月以来的世茂，并不平静。不时传出的各种市场传言，让世茂集团股债持续震荡。此次退出维港汇项目，回流资金、加强财务安全边际，是其对抗市场风险众多方式之一。

此前，世茂集团已通过质押陆家嘴总部大楼融资，配售股份等措施，向市场释放利好消息。

曾是香港“地王”

根据公告，世茂集团此次出售的，是加耀发展有限公司、得伦有限公司及Grand Victoria Finance Company Limited三家目标公司各已发行股本的22.5%及相应股东贷款。

上述三家公司，拥有、发展、出资、推销及管理在新九龙内地段第6549号余段（即香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号）所建的物业发展项目——维港汇。项目地盘面积约1.57万平方米。

据了解，项目最初就由世茂联合信和置业、会德丰、嘉华国际及爪哇控股拿下。2017年11月，香港推出该财年规模最大住宅用地——西九龙长沙湾兴华街西对出的临海住宅用地，可建总楼面达98.78万平方呎。

因为临海稀缺，地块吸引了包括新鸿基、长实、恒隆、龙光、中海等一众实力房企竞标。

最终，该地块由信和置业、世茂、会德丰、嘉华国际及爪哇控股组成的联合体给拿下，总代价达172.88亿港元。其还因此打破当年2月，龙光、合景泰富以168.56亿港元拿下鸭脷洲利南道宅地的香港最高总地价纪录。

经过几年的建设开发，地块以维港汇的项目名面市。

据悉，整个项目将建11幢住宅大楼，提供不多于1400伙。今年3月，维港汇项目第1期维港汇I亮相，一期提供524伙。而至目前，项目已推出第三期。

从世茂手中接过维港汇项目22.5%股权的，正是其原始的合作方。此次出售，买方启怡、GAL及绍祥分别占三家目标公司拟所有销售股份及销售贷款的20%、50%及30%。

而总代价20.86亿港元中，启怡出4.13亿港元、GAL出10.33亿港元、绍祥出6.41亿港元支付。代价须由买方在完成时以现金全数支付。

资料显示，启怡为爪哇控股旗下公司，GAL为会德丰旗下公司，绍祥则为信和置业旗下公司。于公告日，启怡、GAL和绍祥分别持有各目标公司已发行股本的10%、22.5%、22.5%及相应股东贷款。

股债风波

进入11月以来，世茂难言平静，不时传出的各种市场传言，让其股债持续震荡。11月初，世茂曾因陆家嘴信托逾期传闻，遭遇股债双杀。当时，世茂方面不得不为此召开投资者会，集团总裁许世坛还亲自出面安抚。

刚过去的上周一（12月13日），世茂的“股债双杀”又一次上演。当天，包括世茂集团、世茂服务和世茂股份在内的三家上市平台，收盘分别下跌12.16%、9.18%以及2.65%。

此外，世茂旗下的多只境内外债劵也出现大跌。如“20世茂06”一度跌超54%，另有多只债券跌幅超10%。日内因跌幅过大，多只债券一度触发盘中临时停牌。

面对股债市场的大幅跳动，世茂表示称，周末有小道消息在资本市场发酵，引起部分投资人恐慌性抛售，内部正在了解情况，积极与投资人沟通，有进一步消息，会及时跟大家沟通。

事实上，为应对市场的风险及不确定性，世茂已多次出手筹资，以捍卫公司现金流、加强财务安全边界。

12月初，世茂将其位于上海陆家嘴的总部大楼世贸大厦抵押，以作融资；随后的当月7日，世茂以每股8.14港元，配售1.45亿股现有股份，筹得净额11.73亿港元。

当时，世茂也称，资金将用于偿还公司债务及一般企业用途。

12月13日，世茂股份向关联方世茂服务转让资产，交易涉及包括世茂物业100%股权、茂悦盛欣等29家公司涉及的物业管理业务。该笔交易转让价格16.54亿元。

只不过，这笔关联交易，引来了上交所问询。

基于一系列的舆情及负面消息，12月14日，世茂股份发布公司舆情相关事项公告，称公司各项生产经营活动正常，经营活动并未发生重大不利变化，且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。

据了解，除了维港汇项目，世茂在香港还有一个早在2015年斥巨资70亿港元拿下的九龙大窝坪项目。

但瑞银近期的一份报告指出，世茂很可能会出售其在香港的两个发展项目权益（即九龙大窝坪项目和维港汇住宅项目），两项目的出售估计可为其回笼124.8亿港元。

命运流转

从曾经在香港土地市场大展身手，到如今纷纷出手香港优质资产回流资金，内地房企与香港本地开发商，正在经历两种不同的命运流转。

2016、2017年，凭借内地房地产市场的高歌猛进，内地开发商在香港市场大肆吃进土地。据统计数据，香港在那两年期间所卖土地中，内地房企占了一半。恒大、碧桂园、中海、万科、保利、海航、龙光、世茂、龙湖等纷纷插旗。

而海航那两年更以高达200%的杠杆率，斥资272亿港元拿下香港启德区4幅地块，让业界侧目。当时，甚至有人放出狠话，内地房地产商会五年内在香港取代香港本土房企。

但如今的内地房地产市场有目共睹。海航走向了破产，内房股因融资、调控等一系列政策纷纷陷入困境，为回流资金救急，此前包括佳兆业、恒大、奥园、世茂等在内的房企纷纷出手香港资产。

除了该次出售维港汇股权，此前11月9日，世茂大股东许荣茂家族将旗下三层中环中心物业抵押予星展银行香港，获取14.05亿港元贷款；14日，奥园出售港岛半山罗便臣道的旧楼项目，获9亿港元现金；24日，佳兆业将屯门项目出售给香港玩具大王蔡志明，获利13亿港元。

进入12月以来，月初，有消息称，奥园正与买家商谈，计划出售香港葵涌一栋活化工厦；12月5日，为以物抵债，佳兆业以1.86亿港元出售香港中环中心38楼物业予山高金融。

至于海航在香港所拿下的那4幅启德地块，随着企业陷入破产困境，早已脱手套现，当时接盘的，是香港财团恒基兆业和会德丰。有趣的是，此次接盘世茂手中维港汇项目股权的，也无一不是香港本土企业。

刚过去的12月7日，香港市建局土瓜湾第三个“小区模式”发展的鸿福街、启明街及荣光街四个重建项目合并发展，接获最少17份意向书。

这些意向财团包括新世界、英皇国际、远东发展、华懋、南丰、帝国集团及中国海外等。名单上，那一批曾经在香港市场大显身手的内地房企，特别是内地民营房企，早已不见了踪影。