从增量发展到存量更新,城市更新的内涵及意义随着城市发展不断迭代丰富。北京正从居住、产业、文化、商业等角度切入,缔造宜居的生活空间、高效的创新空间与活力的公共空间。
商业地产观察近日注意到,望京北部的原欧尚、百安居建材商场,已悄然变身为「北京保利广场」,多个商户已开业迎客,更多商户正蓄势待发。从硬件设施、商业模式到业态品牌,早已不见往日陈旧的踪影,让人眼前一亮。
在这场低调却坚决的变身背后,显然蕴含着保利更多的雄心。当商业创新遇到城市更新,当“非标思维”遇到“存量项目”,如何破解无聊,找到自己的调性?
01
为更新而来,保利广场深耕产业升级
在北京的所有商圈中,望京是北京城市扩张的重要见证者之一,它在20世纪80、90年代形成大型住宅区,进入21世纪之后迅速成长为一个新兴商业区域,宜家、旺角、华联、新世界、家乐福、沃尔玛等纷至沓来,而后众多跨国公司和互联网企业的进驻,进一步推动了望京商业发展。
如今,望京已变成北京重要商业和科技中心之一,原有商业项目为适应新的消费环境,或闭店改造、或改头换面、或逐步调整。背靠中国保利集团旗下的保利发展控股集团,保利发展北京公司作为立足首都的窗口公司,积极投身首都城市更新建设,在望京北毗邻中关村朝阳园的区位打造城市更新标杆项目,北京保利广场应运而生。
从望京商圈现有商业项目来看,仍不能满足区域目前的消费需求,存在明显的消费外溢现象,由保利广场作为部分外溢消费需求的承接者,和区域商业的创新者,其实再合适不过了。
当我们展开地图,会看到保利广场位于朝阳区广顺桥西北角,南侧紧邻北五环,与望京北部和来广营区域环环相扣。由此步行几分钟即可到达14号线来广营站,驾车不到20分钟直达首都国际机场,周边多条公交线路来来往往,交通十分便利。
从产业来看,保利广场周边以TMT行业、金融科技、智能制造类型企业为主流,产业集聚效应明显。随着细分行业的发展,更多高精尖制造业、新一代信息技术、新能源行业、生命科学等行业,正在泛望京板块形成多元化尖端产业区,带来更多高知客群,他们对生活品质、个人成长、健康生活和科技应用的重视贯穿消费行为的细枝末节,亦追求松弛、自由的生活方式,这就对保利广场的精准定位与招商提出了更高的要求。
商业地产观察走访时发现,除了浓厚的商务氛围,该板块居民客质也具备明显优势,周边分布着高档住宅小区金茂府、招商臻园,和多个成熟住宅小区。据统计,方圆3公里范围内居住人口25万、办公人口27万,聚集了大量25-44岁的主力消费人口,其中对高品质消费有迫切需求的高收入人群占比近七成。
焕新之后的北京保利广场是一个城市更新的商办综合体项目,总建筑面积12.25万m²。在其中3.37万m²商业面积上,保利发展北京公司正用心打造首个集中商业项目。这个「质造生活新聚场」,承载了保利对区域职住平衡和产业发展的期待,和引领区域发展的使命,有望成为一个具有开放性、独特性和差异化的新型综合商业体。
02
深挖核心需求,“漂浮城市”营造多层次交互空间
每一个来到保利广场的人都会对其建筑设计印象深刻。这源于中、美、意的顶尖设计团队联袂打造的“漂浮城市”理念。1.8容积率类独栋产品和4万㎡开放式花园,打破建筑界限,直接对话自然,营造既有效率又有活力的空间生态。
无处不在的艺术化、人性化、实用性设计,展现出保利广场科技、智能、绿色、共享的理念。设计团队在进行空间改造之时,将原本缺乏采光的区域替代为采光中庭和天窗,比如在二层设置了1000㎡明亮开阔天幕大堂,并精心设计垂直公共空间系统,打开既有建筑内部空间,将自然光线引入内部,形成会客接待空间与企业形象展示的良好平台。
商业地产观察注意到,保利广场不仅预留了大面积的室内公共空间,还在室外挖出了中区和西区下沉广场,极大地丰富了商业街区动线,形成内外不同的商业风貌,加强城市与建筑内部的可渗透性和可达性。首二层双大堂设计,让独立的办公入口,与商业动线互不干扰,实现高端办公人群工作生活切换自如。
得益于从建设初期便践行双碳战略,落实朝阳区“一纵一横一核”商业总规划,打造绿色、生态、环保的现代建筑,北京保利广场已获得LEED金级认证及碳中和大厦认证,并作为优秀城市更新实践案例入选《2023年北京市房地产年鉴》及2024年第三届北京城市更新最佳实践案例优秀项目。
优秀的产品设计与怡人的办公生态,已为保利广场吸引了好丽友中国区总部、新氧科技、快看漫画等总部型企业。保利广场还将重点引进数字产业、互联网、人工智能等高新技术企业及总部级优质企业,并聚焦医药健康、智能制造、新能源与节能环保行业,助力区域产业升级。
03
聚焦区域职住平衡,打造高品质社交场景
赢商大数据显示,目前望京商圈主流商业项目内,入驻的全国连锁品牌占比超过80%,缺少一些有特色和突破性的品牌。考虑到这一点,保利发展北京公司在进行商业规划之时,决定在保利广场打造一个“情景生活更新地”,不仅要与周边以大型连锁为主的商业形成差异化,还要兼顾高端商务人群和品质家庭客群的个性化需求。
所以也就不难理解,保利广场商业部分为何定位于「质造生活新聚场」,主打品质生活理念,契合项目绿色低碳、可持续发展理念,传递健康生活方式。
从业态配比来看,保利广场的商业规划将内容、场景和体验放在了首位:正餐、轻简餐、咖啡甜品等餐饮类业态占比55%;零售、文化娱乐、健身康养等生活方式类业态占比35%;基础生活服务等配套类业态占比10%。
同时,聚焦项目核心标签,坚持首店政策,引入多个主理人品牌,利用更多“特色旗舰”打造核心竞争力,部分店铺在北京“仅此一家”。开放的招商政策为保利广场吸引到了多个优质品牌,目前部分重点品牌已经率先开业。
//强势的餐饮品牌矩阵
以美·大董烤鸭店、峨嵋酒家精品店、阳坊涮肉、少湖巷·川南鸡煲为代表的品质正餐,精选各地独特风味,既能满足亲朋好友聚会的需求,亦可成为办公人群的商务宴请的场所。
已在保利广场华丽启幕的美·大董烤鸭店,聚焦莫奈“睡莲”,相承大董艺术品格,中国当代艺术家关晶晶,为该空间特别创作“借象·池塘生春草”系列,以中国诗歌意象,回应莫奈的现代性召唤。店内空间的切入,一弧相连,呈现圆融姿态。通过巧妙设计,在置入功能、优化动线、构建氛围等之间,寻求一种平衡。大董的食与艺术的美学理念成为形式表达的出发点,形成纯粹、完整的空间图景。
美·大董烤鸭店
面向2025年,保利广场试图满足性价比和品质的双重追求,探索文化场景与餐饮结合的创新,引入京派川菜“首席”峨嵋酒家,给京北带来一场文化与美食的交融体验,室内宁静典雅的设计与鲜辣川菜形成强烈对比;“涮肉界的天花板”阳坊涮肉,让食客享受到最真实的食材本味,用全新场景氛围诠释饮食空间;少湖巷·川南鸡煲品牌首店,精选新疆果园鸡为主要食料,融合广东的“锅煲”形式,先吃后涮、一煲两吃。
阳坊涮肉
峨嵋酒家
少湖巷·川南鸡煲
SOLDOUT汉堡三明治、君久味家小厨、肯德基、必胜客、吉野家、赛百味、呷哺呷哺、李星辰面馆等国内外特色餐饮,为办公客群和周边居民提供美味又实惠的一餐。
其中,君久味家小厨主打现擀手擀面和家常小炒,以舒适的北欧中古风环境为特色,让顾客进门就有一种回家的感觉;SOLDOUT汉堡三明治则为北京二店,该品牌以其超大的炸鸡汉堡和丰富的三明治种类而著称,汉堡分量十足且价格合理,店铺简洁明快的环境,也为顾客提供了高质量的用餐体验。
BAKER&SPICE、星巴克、Grid Coffee、奈雪的茶、宾森COFFEE&BAR等轻食简餐和咖啡茶饮,可迅速为打工人轻松“充电”,也可呈现下午茶的随性与优雅,提醒人们在快节奏的日子里不要忘记享受慢生活,有望成为社交浓人的新据点。
//多元的生活方式场域
如今,让自己轻松愉悦的“悦己+松弛感”消费,和涵盖多圈层的“兴趣+社交型”消费,已成为人们纾解压力、探寻生活乐趣的重要方式。从特色文化娱乐业态到户外运动健康场景,从格调生活到高端医美,保利广场为具有审美能力、追求品质的消费者打造自在生活的真实日常,和随心而聚的社交场域。
为此,保利广场引入cannondale躺营、乐刻运动、句象书店、麦颂KTV、我的市集等品牌,涵盖骑行、露营、健身、阅读、K歌、市集等场景,为好友集结探索兴趣之乐提供绝佳场所;HFACE妍乐定制护肤中心、九州上医馆等品牌,则为追求精致舒适的消费者提供从头到脚的呵护。
在践行绿色环保理念方面,保利广场不只是说说而已,比如紧贴城市主干道的黄金铺位孵化了环保友好型品牌cannondale躺营,该品牌提供高品质自行车及丰富骑行服饰,从骑行装备到日常休闲装再到精选户外露营产品,均由专业团队精心挑选,一流的维修改装服务,也能满足骑行爱好者和户外运动达人的需求。B1的极护爱车也由其团队经营,提供精致的洗护车和车衣改色服务。
在引入零售品牌之时,保利广场遵循“少而精”的原则,也表现出对差异化和个性化内容的支持,比如Edge Play设计师集合店,以轻熟高街、新潮青年、先锋未来为注解,通过主理人的策展视角,让消费者不仅看到商品,更感受到设计师的表达与潮流文化的碰撞,通过高频更新和策展式陈列,呈现一个充满灵感、多样性、具有广泛兼容性的潮流空间。
在独具特色的品牌组合之外,新氧医美旗舰店同步落地商业空间,这既是保利广场为入驻企业和品牌提供的最为直接的展示窗口,也是保利广场采用非传统招商策略的直观体现。
目前已开业的新氧青春诊所,是新氧旗下直营轻医美连锁机构,与新氧总部一同落户保利广场,门店环境明亮简洁、温馨舒适,整体面积达630平米,拥有6个面诊室、5个注射室、10个光电室,美容区9张床位,致力于为用户提供正品、优质、好价的专业轻医美服务。
//面向未来的场景营造
许多热门商业的成功,都离不开“商业+X”的场景营造。LEED金级认证及碳中和大厦认证,为保利广场的可持续发展路线奠定了良好基础。场内外的绿意盎然,为自由创新提供了绝佳的场域。
一方面,品牌商户可将外摆融入公共区域,以各种形态的外摆,共融品质休闲生活方式,打破与消费者的边界感;另一方面,项目可在商业形态或场景组合中融入在地文化,用更多的绿植与艺术装置充斥现场空间,营造独有的调性,制造“打卡出片”的场景,打造出项目的特色标签。
与此同时,保利广场充分利用外广场的开放式空间,用下沉广场将地上地下商业客流串联起来,呈现更加灵活的商业动线,和交互感强烈的开放式街区,增加消费者的游逛体验;还预留了主题市集、中岛、快闪店的设施配套,并充分调动起场内商户的积极性,使双方实现内容共创与双赢。
保利广场首层高达8m的超高挑高和无柱式设计,与大尺度的公共空间,不仅为品牌提供了更大的发挥空间,也创造了更多场景营造的条件,以重塑消费者与商业之间的关系,为举办主题市集、艺术策展、精彩演艺等线下活动提供了更多可能性。
在这个火爆的圣诞季,保利广场12月20日至22日举办北京首个巧克力美食节,成功打造现象级消费热点。在温暖绚丽的冬日节庆美陈中,汇集了Lecire乐希瑞、Chaokeli超可力、巧力可巧克力、UNIQUE、Glashaus、歌帝梵GODIVA等40+巧克力小铺和大师工坊,其中不乏一些北京本土主理人品牌。3天3万+人次打卡,小红书等社交媒体实现超2000万曝光,助推保利广场打造望京商圈新高地。
结语
归功于北京保利广场先进的设计理念、超chill的办公场景与前瞻性的商业规划,人们得以在工作半径内解锁新生活,在生活场景中探索新方式,用文化、艺术、绿色、社交、科技充盈内心,重塑日常生活,解锁城市新剧本。
从打造城市更新标杆项目的站位出发,相信保利广场商业整体亮相之时,将与来广营、望京板块达成深度联动,填补区域商业空白,优化区域消费供给,打造北京商业综合体新典范,实现项目整体价值的提升,商业地产观察将持续关注项目动态。
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