红星商业“一鸣惊人”：地产反哺商业 租金补贴消费者

　　“不鸣则已，一鸣惊人”，这用来形容红星商业最恰当不过。

　　这家成立于2008年的公司在商业地产领域已运作5年之久，但业界几乎没有关于他的相关报道，行业论坛会议也鲜见他们的高管身影，可谓低调和谨慎。

　　但是，红星商业已在在北京、上海、天津、重庆四大直辖市及昆明、福州、沈阳等重点城市布局，全面进入华北、华东、西南、华南、东北等地区。

　　而在日前举行的红星商业品牌发布会上，红星美凯龙集团董事长车建新正式宣布红星地产全面进军商业领域，并发布了商业产品线。

　　根据红星商业的规划，将打造以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心，计划到2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。

　　此外，红星商业也会加强对自有品牌的打造，包括红星太平洋影城、高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货、儿童职业体验园、玫瑰天街等。

　　抓住城镇化机遇规划100个“爱琴海”

　　目前，红星地产已在北京、天津、重庆、上海、福州、昆明等21个城市已进行了27个综合体项目开发。其中，北京将于今年迎来首个“爱琴海”项目的开业，京城首个永辉超市精品店已签约进驻。

　　根据红星商业的布局，长三角、西南、东北将作为4大战略区域，在一二线城市打造“爱琴海”，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。

　　在整合资源的基础上，红星商业也在产品形态上做了大胆创新。在建的13个项目中，有一部分是单Mall模式（家居mall），有一部分则是双Mall模式（家居mall+商业mall）。

　　此外，商业Mall的构成有少量会来自于对原有家居Mall的改造，红星商业现拥有100多个家居Mall，其中接近半数以上是自持物业。一部分家居Mall经过多年经营，对商圈和经营状况综合分析后，发现一些家居Mall已不能满足顾客的需求。

　　预计会有20-30个家居Mall将被改造成商业Mall，上海红星美凯龙企业发展公司执行总裁、红星商业副董事长张华容表示，到2020年，红星商业的商业Mall和家居Mall的数量将分别达到100个和300个。

红星商业全国布局图

　　事实上，除了上述提到的爱琴海品牌，红星商业在购物中心方面还规划有晶海购物中心和星银海购物中心。

　　据介绍，晶海购物中心规模在8-12万平方米，定位高端，汇聚国际一二线、轻奢侈品，及国内一线品牌和知名品牌；爱琴海购物中心规模在10-20万平方米，定位在中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群、时尚人群；星银海购物中心规模在5万平方米，定位中端、区域型商业。

　　来自外媒的一则报道称，中国政府要在未来10年内投入40万亿人民币用于城镇化。

　　而红星商业的大手笔规划正是看中了城镇化的机遇。

　　“如果你对此视而不见，机会转瞬即逝。”张华容表示，红星商业分别通过公开竞拍、与当地政府或者当地开发商合作等多种模式，获取地块承建商业综合体，参与到各地城镇化建设中去。

　　红星商业更以自有品牌标的准化扩张，包括与四川省电影公司共同打造的自有影院品牌红星太平洋影城；而红星商业自主经营的婚庆大世界将包含以婚宴、婚礼为核心的全程式、一站式婚庆服务；红星地产更将打造功能最全的儿童职业体验公园、国内首创购物中心顶层高尔夫挥杆练习场……除此之外，百货、酒店、美体休闲、真冰练习场等多元业态也将呈现。

　　购物中心20%以上租金补贴消费者

　　随着电子商务对实体渠道的冲击日益凸显，包括万达在内的国内购物中心开发运营商均感到压力。

　　不过，车建新对电商影响购物中心没那么悲观，他表示，10年以后，单纯电商在中国中高档零售市场的份额不可能是50%，最多在15%以内。车建新与王健林、马云打了一个赌，10年后如果单纯电商在中高档零售市场的份额超过15%，他愿意输给王健林和马云各1个亿。

　　车建新表示，中国房地产的开发有三种模式，第一种就是万科的“BS模式”，就是建完之后马上就卖掉；第二种模式就是红星美凯龙家具店的模式，就是“BH模式”建完之后全部自持；第三种模式就是“BSH模式”就是建起来之后，卖掉一部分，自持一部分，也就是持有的物业是靠卖掉的部分来补给的。

　　据透露，地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售提供购物中心开发50%-80%的成本，由于具有成本优势和城市综合体现金回流优势，有充足的资金投入营销，以营销赢战市场。

　　地产开发带动购物中心的发展，反过来，购物中心也能够带动地产升值。这是车建新的理想做法。

　　对于购物中心和电子商务竞争的问题，车建新认为最重要的是要降低毛利率，购物中心将20%以上的租金收入用于补贴消费者，降低毛利率，以获得竞争优势。