花样年潘军:民营房企要想活就得转型 商业关键在体验

　　成立小额贷款公司、拟分拆旗下彩生活集团在香港上市、与高盈集团成立酒店房产信托基金，今年6月份以来，花样年转型动作频频。

　　其实，在花样年集团董事局主席潘军的定义中，花样年已经不能算是传统意义上的地产商了。而在花样年最新的介绍中，房地产也仅仅是做为“工具”，将自己定位为“以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团”。

　　事实上，潘军正逐渐的淡化房地产开发在集团中的主业地位，并逐渐转型轻资产化，在目前花样年包括金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老在内的八大业务中，除了地产开发和金融服务，其他六大业务都是轻资产，就连在商业地产方面也轻资产化，以品牌输出的形式帮助其他小型开发商做资产的升级服务。

　　在潘军的计划中，到2020年，花样年的轻资产业务销售额将达到1000亿元，全面超过房地产业务。而要达到这以目标，彩生活将是举足轻重的一部分。作为物业管理平台，花样年希望在2013年底完成“彩生活”服务集团的分拆上市工作，并“打造为中国最大的社区服务平台”，预计到2020年服务的社区超过10万平方米，服务超过4000万人口。

花样年集团董事局主席潘军

　　彩生活计划今年内完成在港上市

　　在业界看来，物业管理并不是暴利的行业，然而，在去年，彩生活的利润达到了5000万，是如何做到的呢？

　　物业管理一直都不被行业所重视，在行业体制的模型设置中，房地产行业大佬都认为物业管理只是房地产销售的一个工具，以物业管理作为销售的一个卖点。

　　而在花样年，物业管理并不是一个附属性行业，用潘军的话说，就是彩生活是有行业自尊的，不靠别人输血，自己赚钱产生盈利。

　　“物业管理行业是房地产行业大得多，中国现在400亿平方米的物业，按物业管理一个人管一万平方米计算，这个行业的从业人员有4000万，房地产开发所有的从业人员加起来不会超过1000万。为什么一个4000万人的行业要屈从于一个1000万人的行业？”花样年恰恰是尊重这样游戏规则，或者更确切的说是让物业管理行业摆脱靠补贴过生活的境遇，自己养活自己并且能产生利润。

　　具体来说，就是把成本消化在物业管理费中，并通过增值服务实现溢价。传统的物业管理是劳动密集型行业，而花样年则通过科技解决了人力的模型，减少刚需人员，大面积实现专业化。彩生活摆脱了对人的依赖而使用了更多的设备，保安、清洁等全部外包，节省人工成本约40%，并且通过规模化实现了采购成本的降低。“在我们的社区里，没有水电部、没有保洁部，所有的水电工和保安都专业化了。专业化以后效率可以提高十倍，成本也大大减少。”

　　彩生活的另外一大收入是社区消费，也就是潘军所指的“社区电商”。将彩生活物业管理的社区居民变为潜在消费者，以手机app的形式将商户与居民联系起来，小区居民订早餐、买菜、菜馆选择，社区团购，都可以在app上解决。

　　“我给团队提出的目标是，希望在2020年彩生活要遍布中国100个主要城市，每个城市服务面积要达到1000万平方米，服务人口接近40万人。这样一来，彩生活就会服务4000万人，而且是最具消费力的中产阶级。”潘军算了一笔账，就算这些服务的对象每人一年在生活方面只是按2万元算，就有8000亿元，如果只是在彩生活消费1%也有80亿，而这些都是纯利润，因为员工的工资已通过物业管理费已经支付了。

　　坚定花样年转型轻资产的决心的是彩生活的低投入和高利润以及可观的现金流。

　　彩生活自从在2005年投资50万元以后，就再也没增加投入，反而在第一年就盈利60万，接下来第二年125万、第三年260万、第四年520万，每年百分之百递增，今年这一数字估计会达到1亿元。此外，彩生活历史上分红2700万，形成了9000万的现金资产。

　　另外，花样年所有的轻资产业务投资到目前为止都没超过5000万，但是买地一年要花几十亿。“所以轻资产对于我们来说没有压力，而且基本上两到三年就回本了。”

　　对于彩生活，潘军无疑信心十足，“我们现在已经是中国最大的社区运营商了，而且已经兼并了30多家物管公司。当所有物管公司在赔钱的时候，我们却能盈利，这已经体现了花样年的价值。”

　　彩生活已经向香港证券交易所提交了上市申请，潘军希望在今年就完成上市。

　　“民营房企要想存活就必须转型轻资产”

　　“住宅地产行业已经越来越不好玩了”，这是潘军的真实想法，也是花样年转型的最主要的原因。

　　在潘军看来，现在很多开发商都在比谁的复制能力强，已经没什么差异化了。万科、中海、绿地，大家都在做同一类产品，80平米两房、100平米三房已经设计不出花样了，“房地产行业已经沦制造业，一点技术含量都没有的产业怎么好玩呢”？

　　现在房企都在PK成本，低价太高昂，面粉贵过面包，地价的涨幅甚至超过了房价的涨幅，所有的发展商现在毛利率都在下降。原来，房地产市场投资客和刚需的比例是5:5，现在房地产市场80%以上都是刚需产品，高端置业人群全部都被挤到海外去了。

　　根据花样年的规划，2013年全年的销售额预计将突破100亿元，五年突破500亿元。但是花样年今年上半年累计实现合同销售额仅37亿元，仅占全年销售目标的37%。

　　然而，潘军对完成年度目标很有信心，下半年花样年将主推刚需产品，从去年下半年开始补货量，“所以下半年60多亿的销售没有问题”。

　　潘军对房地产行业已经看得很淡了，虽然现在还处于增长的阶段，但也只是花样年八大业务中其中一个。

　　在现时房地产发展阶段，资金和土地已经成为房企发展的重要条件。央企拥有资金充足的先天条件，而当土地变成资源的时候，民营中小型房企明显没戏。潘军断言，房地产的未来基本就是央企的未来，中国未来前十大房企可能全是央企。

　　在潘军看来，民营房企未来的生存空间将会越来越窄，想要存活就必须转型，出路就是不要做央企能做的事情，不要和央企争资源，转型轻资产化，靠管理、服务挣钱。

　　轻资产的优势是需要的本钱小，关键需要管理，“像我们和高盈资本通过细致和细分行业的管理提升酒店的盈利能力，不断依靠基金去收购这些不盈利的资产，然后把这些资产有效的利用起来，增加整个社会的受益”。

　　商业地产竞争的关键是谁体验做得好

　　花样年转型转型轻资产还体现在商业地产方面。

　　据潘军透露，在商业地产方面，也在逐渐压缩重资产，将花费更多的精力在管理方面。在商业地产的轻资产实际上就是指，花样年以品牌输出的形式，帮助其他开发商管理商业项目，从前期策划、招商到后期的经营。

　　而这方面的利润来源和酒店管理公司类似，根据具体的营业额，抽取一定比例的佣金。“这样的模式没有资金投资以及其他成本，只需要人力成本。”然而，对于在商业地产领域仍未有购物中心开出的花样年，对于管理人才方面提出了更好的要求。

　　潘军表示，目前，花样年商管团队大部分来自原深圳金光华广场的管理团队，有着丰富的购物中心运营管理的经验。

　　在这方面，潘军有自己的逻辑，“民营企业未来一定要依赖职业经理人团队，纯粹把经理人当成雇佣阶层的一定不会有未来，花样年的做法是和经理人形成良好的分账机制”。通俗点来说，就是经理人的收入是和自身的能力挂钩，做的绩效越高，自己的收入也越高，这样一来，这些经理人的积极性和斗志都比较高。

　　相对于住宅地产，对于潘军而言，商业地产还相对好玩点，因为“商业地产还是很有技术含量”。“在十年前，房地产行业还研究产品、户型、原材料、景观，现在，几乎都不用研究，有钱有资源就可以做，市场占有率高就高。”潘军说到，而购物中心、写字楼、酒店等一定有技术含量，特别是现在竞争愈加激烈的情况下，如何脱颖而出更是需要技术和实力。

　　“未来商业竞争的关键是谁的体验做的最好，因为这是传统商业唯一能和电商PK的”，电子商务的快速发展，鞋、帽、服装等标准化的产品未来对商场的需求越来越弱，未来可能是一个城市建几家体验店，消费者到体验店体验，然后扫一下二维码，就可以在网上购买，快捷、方便，还便宜。而如果商场没有好的体验，就很难吸引这些年轻人到商场消费，这也正是花样年正在做的事。

　　目前，花样年正打造包括花生唐和红唐在内的两大产品线，其中，花生唐是以区域级潮流时尚商业体为主，红唐则定位城市级中高档商业体，打造城市级艺术购物中心。

　　事实上，无论是花生唐还是红唐，打造有趣、有味、有料的生活空间的宗旨都不会变。这和潘军“商业地产不做好体验是没出路”的理念相一致。

　　明年，位于南京、桂林的花生唐都会开业，2015年成都红唐项目也将开业。而按照花样年的规划是，在在2020年会有8个花生唐，2个红唐开业。