高德置地广场：零售、餐饮冰火两重天 三问“冬”路在何方

　　1993年，广州市政府与美国托马斯设计公司合作，共同编写出珠江新城第一版规划方案。2003年，珠江新城因商业氛围差，在《珠江新城规划检讨》中，提出建设一个由高架行人天桥、地下隧道、地面商业街组成的步行系统，规划多条地铁通过中心区。如今，又一个十年过去了，珠江新城商业究竟如何呢？请关注《广州珠江新城商业项目调查系列报道》，赢商网记者将通过多路走访、实地调查，给您带来一个真实的珠江新城。

【赢商网独家：广州珠江新城商业项目调查系列报道】

　　    系列报道之一：

　　    珠江新城商业路茫茫：拿什么许自己一个美好的未来

　　   http://news.winshang.com/news-195477.html 

　　   系列报道之二：

　　    广州友谊国金店：经营惨淡萧条 不弃高端定位进行品牌调整

　　    http://news.winshang.com/news-195865.html

　　作为珠江新城商业体量最大，关注度最高的高德置地广场掐着2010年的尾巴高调开业，其关注度之高源于高德引进了风尚广百、永旺超市，那时，亚运余温犹存，商业大战一触即发，高德置地叫板天河城的味道。

　　高德置地广场由高德置地集团斥巨资打造，项目建筑面积约95万平方米，其中购物中心面积达23万平方米，写字楼部分约30万平方米，剩余面积规划五星酒店及服务式酒店公寓。

　　高德置地将项目划分成春、夏、秋、冬四部分。自2010年正式运营以来，高德置地广场在购物中心的运营上，高德一直煞费苦心，在最初运营的“春”商场引进了永旺超市、广百百货，也引进了如优衣库、H&M快时尚品牌。

　　高德置地广场是被公认占据珠江新城中心城区最佳位置的商用物业，也是纯正的地铁上盖大型城市综合体项目，据非官方数据统计，作为地铁3、5号线换乘的珠江新城站日均客流高达30万人次，其中大部分都是在珠江新城工作的工薪白领一族。

　　确实，同样拥有地铁换乘站优势，同样拥有百货主力店，同样拥有吉之岛（现更名永旺超市），那时的高德有底气和天河城掰掰手腕。至今，三年过去了，当大家看到高德置地广场不断调整业态布局、“秋”商场姗姗来迟、“冬”商场遥遥无期，不禁感慨做商业难，做珠江新城的标杆商业更难！

高德置地作为珠江新城最大的商业体静待绽放

现场篇：春不暖、夏不热 说好的秋冬未见

　　高德置地广场现在的实际运营状况如何？什么原因放缓了项目的整体进程？定位高端的“冬”商场何时才能开业？带着一连串的问题，记者对高德置地广场进行了一次暗访。

　　A.M11:00 花城大道与华夏路交汇路口

　　记者乘公交在花城大道下车步行至高德置地广场，行至广州海关看到正对的高德置地广场却傻了眼，地图所标高德置地•春广场正门如果通过地面到达十分危险，在花城大道与华夏路十字交汇路口上过街人行道完全被忽视，花城大道上CBD隧道的出口就在高德置地•春广场正门前的转弯位上。

高德置地•春广场正门，不禁让人唏嘘

　　看来，高德置地广场铁了心是放弃地面客流，在人流导向上完全借助地铁及相关出入口进行接入。相比于高端大气上档次的广场项目，高德置地•春广场的正门显得有些落寞，双向扶手电梯仅开了上行通道。下行？对不起，正在维修，请步行吧！

　　AM11:30 高德置地•春广场主力店

　　临近午间休息时间，记者先后到春商场的两大主力店察看运营状况。负一层的永旺超市人气尚可，甚至大门结账处排起了小长队。但是，另一个主力店广百百货呈现出一番截然不同的景象。偌大的两层商场空空荡荡，收银台的服务员和其中一店员有说有笑，一些品牌服装柜台导购更是无聊到用微信语音打发时间。

同为主力店，境况截然相反

　　记者以顾客身份向某以“G”开头的服装店咨询了销售情况，该店员表示春商场开业三年来销售表现平平，有可能是受电商的冲击，也有可能是受地段影响，一般在这里购物的都是住在附近的居民，还没真正拉动到上班族的购买力，相比于该店在北京路的销售业绩，只能说惨不忍睹，平日试衣的顾客也不会像那边需要排队。购物的环境确实是舒服了，但最终成交没有提升，只求商场能做多一些大折扣的活动来提升业绩。

　　AM12:00 高德置地•夏广场

　　正值午间下班时间，大批的上班族穿行于高德置地广场的“春”与“夏”，这些上班族不是进到商场购物，而是涌入了商场中的餐馆、饭店中，其中，最受欢迎的还是便捷快餐及以典型港式茶餐厅为代表的餐饮店。

　　相比于零售商业，“夏”商场的餐饮倒是让人看到了高德置地广场的希望。负一层的真功夫、家乐缘、大家乐、季禾宫等餐馆人满为患，甚至在大家乐这样的港式茶餐厅，下单购餐的客人还排起了长队。记者粗略算了下，以大家乐茶餐厅为例，午间的翻台率平均值都能在4.5左右，高峰值全日可能做到7甚至更高，在未受到大范围餐饮业态进驻分食市场的情况下，这样的经营已经可以交出一张满意的成绩单。

　　PM13:00 高德置地•中广场

　　一直以来，高德置地的“中”商场都让人摸不清头脑，事实上高德置地广场“中”商场即是花城汇的二区部分，高德置地租下这一部分区域目的打通高德置地广场“春”“夏”与“秋”“冬”部分，“中”商场将起到重要的连轴作用。此前有媒体报道，花城汇二区的排水问题阻碍项目的正常运营，但记者实地踩盘后找到了另外不同的答案。

　　记者找到早前的一份商业规划，在规划图上清晰的看见高德置地广场中商场将定位于运动休闲、时尚精品、时尚潮流、中高档服饰等零售业态上。但是从已经开业或即将进驻的店铺来看，如今的中商场已经全面调整走向餐饮。

　　在走访中了解到，为迎合珠江新城写字楼人群吃饭需求，高德置地已经调高了餐饮业态比例，已开业的“春”商场接近40%，“夏”商场接近50%，“中”商场的花城汇二区更是超过八成，大体量的餐饮让如今的高德置地广场更像是一座美食城，伴随不断开张的新店，行业竞争也将进一步加剧。

　　记者手记

　　高德置地广场从放弃地面外围客流，到略显落寞的正门设计；从冷清的百货主力店到不断调整的业态分布；从招商项目的缓慢进驻到迟迟未开业的“冬”商场。到哪都能感觉到这个商业巨无霸的举步维艰，不断的调整也是为了珠江新城客源作出让步。这难免会为广场“冬”商场捏一把冷汗，如果按照早前媒体宣传口径，那将是一个高德自营的百货以及一批面向高端市场的奢侈品主力店，以现在的状态继续前行，还能走多远？

　　即便如此，还是会有期待，可否有一天“高德百货”精彩呈现，还有那琳琅满目的奢华品牌，诸如LV、CHANEL、ARMANI、HERMES……抑或，在规划的调整下，现在的一切都只是个传说？！

品牌篇：百货零售不接地气 餐饮成了香饽饽

　　当百货遭遇购物中心化，当零售面对电商冲击、如何打造特色购物中心等一系列话题成为行业关注问题并充斥各大行业活动论坛主题的时候，百货业快速下行已经成为一个不争的事实，如今的城市商业综合体朝着餐饮、娱乐业态发展，儿童业态逐渐成为新标配，购物去百货化被推到风头浪尖上，高德置地广场同样遇到棘手的难题。

　　广百经营遇瓶颈 传闻转型奥特莱斯

　　2010年7月，广百股份承租广州珠江新城高德置地广场的春季商场首层至四层部分合计约1.5万平方米商业物业，用于开设公司珠江新城高德置地广场春商场门店。合约租期12年，租金(含物业管理费)约为3300万元。

　　同年，广百股份官网公告将以“风尚广百”形式进驻高德置地广场，将打造旗下首个青春时尚百货品牌，引进了众多潮牌。三年下来，风尚广百的商业经营始终未能与邻近的天河城、正佳广场产生错位，目标客户群也未能达到一定的预期。日前，更有报道传出广百定位将再度调整，引进热度正盛的奥特莱斯。

　　永旺超市转变运营思路 卖便当也能杀出一片天

永旺超市一直以品质及服务赢得人心

　　作为主力店之一的永旺超市一直保持良好的营销状态，除注重自身商品的品质保证外，永旺也在通过产品调整以迎合市场需求。自2010年开业起，永旺通过发展会员粘合社区型市民，除此之外，根据产品的销售周期及上架时间作出促销计划，形成独具特色的“八点折扣档”。每晚八点都会有很多“师奶”级的市民围在冰鲜区抢购打折商品，这种经营也得到社区居民的好评。

　　“城中村改造之后买菜成了一大难题，永旺超市内的冰鲜区的鱼类、肉类产品都是有一定品质保证的，‘八点经济’确实给我们带来了一定的便利，现在可以在这样舒适的环境下完成买菜的，如果折扣的幅度能再大一些就更好了！”一位家住猎德周边的居民对记者如是说。

求变、善变才是企业经营之道

　　不仅在“八点折扣档”取得成功，永旺超市抓住周边白领午间用餐难问题作出了熟食区的经营调整。推出“精选便当”专柜，专柜中还人性化的搭配上了不同种类的配菜，以满足不同口味需求。为更进一步白领阶层，超市还专门开设了专门结账通道，并配备了微波炉加热、用餐休息区的贴心服务。记者在熟食区短暂停留观察，该区域在午间时段确实受欢迎，而且价格也非常实惠，一份便当一般在10-20元之间，甚至收银台在午间还会出现排长队买单的现象。

　　地下商城变身美食城 高德祭出美食攻略

再往下走，或可更名“高德美食广场”

　　记者做了一个简单的测算，在高德置地已经开业的租户中，餐饮业态接近50%，这个比例显然超出了天河商圈所有的大型商业项目，成为珠江新城名副其实的“美食城”。其中，“春”商场推出了24家餐饮店、“夏”商场9家、“秋”商场4家、“中”商场更是夸张的一口气推出32家餐饮门店，近百个餐饮品牌扎堆高德置地广场，中餐、西餐、咖啡店、面包屋等包罗万象，粤菜、鲁菜、川菜、湘菜等口味样样全。 　

　　为省去“吃货”的麻烦，高德置地广场甚至祭出了美食全攻略，攻略中详细的标注出各个品牌店名、具体楼层落位。记者随手打开当下最流行的手机APP软件查询，高德置地广场餐饮人均消费从20—150元不等，但大多数店铺人均消费都是在50元左右，这样的消费水平对向来讲求饮食文化的广州来说还是很有诱惑力的。

　　记者手记

　　如今的购物中心正朝着大体量、综合化方向发展，餐饮业态可以快速积聚人气、吸引消费者，并增加消费者在商场停留时间的有效业态，由于商业模式较为简单、现金流快，也容易成为招商中见效最快的部分。相对于购物中心来说，由于餐饮业态对租金相对较低，对商场的利润贡献也相对较少，过高的餐饮业态比例分布不利于整体租金的平衡，也不利于购物中心长远的发展。

　　未来篇：三问高德 “冬”商场路在何方

　　高德置地广场已开业的商业中，既有如广百百货高调开业却面临转型的窘况，也有如永旺超市卖便当杀出条血路的乐事，更有改变业态布局将“中”商场改成餐饮全业态的无奈。那么，被一直流传定位高端的“冬”商场将何去何从？

　　一问高德：西蒙百货欲将成为神话？

　　2011年岁末，一网友在赢商网资料中心上传了一份《广州高德置地集团西蒙百货招商简介》，该招商简介详细的介绍了项目进驻高德置地“冬”商场的情况，除了发布项目将由国际知名设计公司“凯里森”负责整个百货的空间规划和设计外，还清晰的展现了“冬”商场的业态分布图、西蒙百货的楼层分布图。同年，也有报道西蒙百货筹划在广州开三店，高德置地广场作为其中一个，另两个分别为奥体新城店、科学城店。

　　消息不胫而走，坊间议论纷纷。高德此番为哪般？眼前的广百百货已经是一个活生生的实例，难道高德还偏向虎山行？

　　本身就略带几分神秘的广州高德置地集团却有着自己商业版图计划，从发迹珠江新城到全国一线城市战略布局，力求做成连锁品牌的高德置地急需资本市场的支持及资金的注入。而发展百货的策略或只是战略布局中的一部分存在，高德可通过自营百货延伸现有的产业链，对上市前的资产评估增大资产包起到重要作用。

　　如果一切都如分析走向，那么，西蒙百货就不再是传说，而是成就了一段神话？

　　二问高德：名品街要笑傲新城？

　　能把一个购物中心做成高端定位并像北京新光天地那样具有标杆性，是每个开发商梦寐以求的事，但并不是每个购物中心都能做得如此卓越。在广州，能数得上名的定位高端的购物中心寥寥。2004年开业的丽柏广场算得上其中一个，这也是环市路商圈的代表项目，项目引进了LV、Gucci、Dior等一线品牌，但由于项目体量不大，所以也未能很好的满足市场的需求；2011年开业的太古汇也算是一个，该项目快速在天河商圈占据了市场地位，11万平的商业体量进驻了LV、PRADA、CHANEL、ARMANI等国际大牌。诚然，诺大的高端大气珠江新城现还未一家高端购物中心开门营业，有人，或跃跃欲试、抑或仍在观望等待中。

　　在高德置地“冬”商场的商业规划中，临街商铺的定位最吸引眼球，名品街试图定位奢侈珠宝零售，以配合“冬”商场的高端定位。此外，商场计划招募LV、PRADA、FENDI等大牌以提升商场形象，已锁定周边高端商务人士、七星酒店住客及国内外到珠江新城观光购物人群。

　　无独有偶，同处珠江新城的太阳新天地广场也发布最新业态调整规划，牵手澳门彩虹集团或引进卡地亚、巴宝莉、阿玛尼等10多个全球奢侈品牌。同城德比，太阳新天地与高德置地谁将胜出？天河德比，谁又能撼动太古汇霸主地位？似乎只有高德自己本身才能给出答案。要知道，粤港两地经济互动频繁，如此大场面的名品商业大战，高德置地如还能笑到最后，这也不算简单了吧？

　　三问高德：“冬”商场将许怎样一个未来？

　　许多故事往往未到最后都是不知道结局的，但凡经历过曲折并有着动人情节的剧情最终结果都超凡人所能看懂。高德也同样如此，一个带着神秘色彩走来的地产开发商本身就是故事的一大亮点。在经历了春、夏、秋、中四大商业开业后，“冬”的故事变得更耐人寻味。

　　向上还是向下？坚持还是调整？或许期待已随着之前的印象被一点点剥离，亦或许哪天瞬间的眼前闪亮会重新看待高德置地这家企业。无论怎样，“冬”将为高德置地在珠江新城项目收官。

　　向上，高德置地广场的奢华完美逆袭！

　　向下，陪着春、夏、秋、中沉寂下去等待新的春天。

　　没有标准答案，一切尽在时间沉淀之中。